房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。個(gè)人投資者需要對個(gè)人收入合理評估，防止收入下降產(chǎn)生債務(wù)問題。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開發(fā)、營銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測費(fèi)用。3. 提高產(chǎn)品的性價(jià)比有助于銷售 資金回籠、變現(xiàn) 沒有賣不動的價(jià)格，只有賣不動的產(chǎn)品。、品牌與市場是決定銷售的主要因素。隨著國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。同時(shí)，通過房地產(chǎn)證券化還可以使得社會資金流向效益好、有市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場需求為導(dǎo)向，市場供求機(jī)制在資金引導(dǎo)下得到發(fā)揮。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個(gè)良好的融資平臺、金融環(huán)境和保險(xiǎn)市場。項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)貫穿四個(gè)階段，而信息量的限制則使開發(fā)商在同各個(gè)利益相關(guān)者的博弈中無法作出準(zhǔn)確的判斷。，例如采用多領(lǐng)域、多地域、多項(xiàng)目的投資以分散風(fēng)險(xiǎn)。這主要針對合作伙伴的誠信風(fēng)險(xiǎn)。4. 項(xiàng)目的合同履約能力風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨激烈競爭，利潤下降。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之則投資加大，開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。二、金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資投入大、周期長，沒有大量的資金供應(yīng)，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。2) 區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格水平偏高，客戶形成一定的“心理價(jià)格”定勢，逾越有難度。5）兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對項(xiàng)目挖掘湖景資源有一定影響。項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值很高，為武漢市公認(rèn)的豪宅區(qū)。針對投資者的誘因應(yīng)放在價(jià)格、交通、附加值上。4. 消費(fèi)者購買行為和心理 總體分析： 1）白領(lǐng)階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主。項(xiàng)目地址：江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處住宅均價(jià):11300元/m2總套數(shù)：3512套戶型面積：112169 m2總建筑面積：300000 m2容積率：綠化率：35%開盤日期：20091223三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位“萬全城”項(xiàng)目除了針對高端消費(fèi)人群以外，通過它典型的復(fù)合型房地產(chǎn)特點(diǎn)，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)的人們在武漢居住、寫字樓、投資的需求1. 住宅：1) 金融證券外資企業(yè)的中高層管理人員；2) IT行業(yè)城市精英3) 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；4) 民營企業(yè)主、個(gè)體戶；5) 外埠來漢的投資和貿(mào)易界人士。因此，房價(jià)溫和性上漲的可能性依然很大。2009年房地產(chǎn)市場的火熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價(jià)的過快增長帶來的民生問題。其中，％。%；其中，%。屆時(shí)，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。世紀(jì)華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖?假日等項(xiàng)目，共同打造武漢市豪宅領(lǐng)地。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個(gè)休閑廣場。北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。隨著國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。1. 從市場需求來分析。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印?. 從地理位置來分析。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。如今，西北湖廣場已作為武漢市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價(jià)值的大幅攀升不言而喻。 第四章 市場分析一、市場預(yù)測分析宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機(jī)勃勃。2009年，%。2009年，武漢市存量房成交均價(jià)為4078元/平方米，%；其中，%。在經(jīng)濟(jì)會議后，國務(wù)院也對相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控，12月9日國務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購房，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上提出要求遏制房價(jià)過快上漲趨勢，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。6) 白領(lǐng)階層，政府機(jī)關(guān)工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。自住者在買房時(shí)比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通環(huán)境，因?yàn)樽宰≈v究的是舒適。 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略）三、區(qū)域地貌（略）四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略） 第六章 項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD 金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項(xiàng)目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨(dú)厚。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。6）噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，項(xiàng)目所處市政道路，較大的車流量，為本項(xiàng)目帶來交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了項(xiàng)目的投資。后期銷售壓力大，資金回籠慢。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者需求的偏好會隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。由于整個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)參與者且過程復(fù)雜，建設(shè)周期長，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應(yīng)及時(shí)掌握有效信息，并進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風(fēng)險(xiǎn)，防止對方提出索賠，減少索賠的費(fèi)用。例如有銀行出具投標(biāo)保函、預(yù)付款保函、履約保函等。認(rèn)真研究項(xiàng)目利益相關(guān)者化競爭為合作 ：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及競爭對手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀(jì)公司、政府等，一個(gè)項(xiàng)目成功的最佳結(jié)局是大家的共同成功，研究每個(gè)利益相關(guān)者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最高境界。 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳達(dá)到各風(fēng)險(xiǎn)管理人員和相關(guān)工作人員。一個(gè)項(xiàng)目的成功應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目利益相關(guān)方的共同努力。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散各個(gè)股東，從而分散單一項(xiàng)目主體承
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