【正文】 其長期存在的政策性負(fù)擔(dān)問題，提高其競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力。因此，債轉(zhuǎn)股的實(shí)質(zhì) 此資料來自 ,大量管理資料下載 13就是企業(yè)將債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn) 階段性的轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司，并將 投資公司或 銀行從債權(quán)債務(wù)關(guān)系中解脫出來。企業(yè)在減輕債務(wù)之后就可以進(jìn)行公司改造，重新組織生產(chǎn)，在 資產(chǎn)管理公司 的監(jiān)督下從事經(jīng)營活動(dòng)。 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后，原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款 的期限。但債權(quán)性融資也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。還可以到境外去發(fā)債務(wù)。 債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國家更愿意支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可 能使長期債務(wù)增加、短期債務(wù)減少，更有利于企業(yè)的資金計(jì)劃安排。目前由于我國金融市場(chǎng)的開放程度較差，即使用債權(quán)融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應(yīng)用。 ③ 在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) 1債權(quán)融 資方式 債權(quán)融資是指?jìng)鶛?quán)人運(yùn)用現(xiàn)有或?qū)淼膫鶛?quán)來融通資金的過程。在國際市場(chǎng)上，都是債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因?yàn)樵谝粋€(gè) 此資料來自 ,大量管理資料下載 12比較成熟的股票市 場(chǎng)， 分紅利潤要做到股票估價(jià)的 5％，但國內(nèi)現(xiàn)在大家都沒有達(dá)到這個(gè)水平 。 股權(quán)性的融資優(yōu)點(diǎn)在于： ① 可以增加一個(gè)融資渠道，不一定是債券性融資； ② 可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本； ③ 可以解決短期流動(dòng)資金； ④ 對(duì)知名度和品牌度影響都很好； ⑤ 對(duì)雇員的期權(quán)激勵(lì)。 股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場(chǎng)融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。由于合作雙方的背景、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、管理方式以及個(gè)人風(fēng)格都不可避免的存在差異，但良好的溝通、建設(shè)性的關(guān)系、公正的心理，以及以項(xiàng)目和發(fā)展為重的基準(zhǔn)是合作成功與否的關(guān)鍵。 股權(quán)融資不 像 銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部管理。通常這都是一種短期的融資方式。 1股權(quán)融資方式 這種投資方式是指投 資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，可以達(dá)到事半功倍的效果。 2020 年國內(nèi)債券市場(chǎng)將迎來常規(guī)發(fā)展 此資料來自 ,大量管理資料下載 11 的一年，在新增債券市場(chǎng)發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠(yuǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行 6億元的企業(yè)債券。 借殼上市， 發(fā)行債券融資 仍是房企上市的捷徑。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買， 證券 市場(chǎng)把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者手中。其中，證券市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資大大增加。 2020 年至 2020 年上半年，房地產(chǎn)公司共在證券市場(chǎng)融資 億元。 直到 1999 年 7 月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需 、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。如 1996 年 12 月 26 日，中國證監(jiān)會(huì)《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定，“在產(chǎn)業(yè)政策方面，從嚴(yán)控制一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產(chǎn)等行業(yè)暫不考慮。 1證券市場(chǎng)融資 我國房地產(chǎn) 企業(yè)證券市場(chǎng)融資少，有其歷史原因，主要是因?yàn)?1992 年至 1994 年間房地產(chǎn)泡沫，使得國家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。 D、 虛增面積按揭。 C、 虛構(gòu)購房按揭。 B、 返租按揭。 “價(jià)按揭”主要有以下表現(xiàn)行為： A、 無購房事實(shí)之按揭。商家貼息，是很有誘惑力的市場(chǎng)營銷題材，對(duì)于購房者來說，低價(jià)買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ) ，大大減少了購房者的成本，這種有實(shí)質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市 市場(chǎng)營銷更容易被購房者接納。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決達(dá)一問題。按照 央行１２１號(hào)文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均１年左右時(shí)間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。使得資金鏈更加的寬余起來。由于開發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。按照對(duì)公司 C 的股權(quán)比例進(jìn)行利潤分成， A 獲得大部 分利潤，上市公司 B 承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn) (實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來承擔(dān) )，最終卻獲得了小部分利潤。 第三步，項(xiàng)目竣工，公司 A 享有大部分收益。 在預(yù)售后不久，公司 A 即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即 A以其他資金 (大多是銀行貸款 )追加投資，取得對(duì)公司 C 的絕對(duì)控股地位。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成 2／ 3 后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購房者才可發(fā)放按揭貸款。而這部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)又由銀行來承擔(dān)。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的 50％。 在預(yù)付了土地出讓金，取得 “ 四證 ” 后，公司 D 即可申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司 C 或上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的 30％，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。 按照 2020 年央行出臺(tái)的 。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司 B 持有 C 的絕大部分股權(quán)； A 僅占小股。當(dāng)找到合適的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下， A 與 B共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司 C。 1大發(fā)展商的融資過程 資產(chǎn)規(guī)模小的開發(fā)商一般都是 直接從銀行貸款，但規(guī)模稍大的地產(chǎn)開發(fā)商除了直接從銀行貸款之外，一般都會(huì)先持有一家上市公司的股權(quán)，然后再通過 “ 迂回戰(zhàn)術(shù) ” 向銀行套取更多資金。 (3)通過合伙制項(xiàng)目安排融資 通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn) 有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便于管理，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。 (2)通 過項(xiàng)目子公司安排融資 建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。包括通過項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu) 3 種模式： (1)通過項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。 1通過項(xiàng)目工資融資 項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人 (即股東 )為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。物業(yè)的購買價(jià)格一般為其市場(chǎng)價(jià)格的 80％，也就是說開發(fā)商的融資比例達(dá)到了 80％。 回買 融資 可彌補(bǔ)回租融資對(duì)開發(fā)商的不利因素。但回租融資對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求 —— 其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。對(duì)于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對(duì)物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售， 獲得更可觀的回報(bào)。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格出售（一般不會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格的 75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于租 此資料來自 ,大量管理資料下載 7 金在財(cái)務(wù)上是作為經(jīng)營成本，可以在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度 。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時(shí)間后于支付貸款本息。 是指開發(fā)商通 過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。而對(duì)承租人來說，只要其經(jīng)營收入足以支付租金，他當(dāng)然愿意做這樣的投資。而且，開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營或出租或轉(zhuǎn)賣。開發(fā)商可用每年 將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長期抵押貸款。 租賃融資 （ 1）出租人的房地產(chǎn)。這個(gè)融資安排，相當(dāng)巧妙地滿足了有關(guān)的管制要求。 也就是說，這實(shí)際上是一筆商業(yè)貸款。然 HI 擁有中山項(xiàng)目 52%的股權(quán)，但并不擁有實(shí)際的控制權(quán)。 該次融資的載體萬科中山公司的注冊(cè)性質(zhì)是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達(dá)投資公司共同投資設(shè)立，該公司權(quán)益實(shí)際上完全屬于萬科。 萬科要將所持有的中山項(xiàng)目 80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由 HI 設(shè)立的名為 Best Gain Investment 的公司，由于該公司萬科也持有 35%的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有 48%。 海外房地產(chǎn)基金投資 其重要 方面是尋找和評(píng)估適宜投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后與海外基金按照一定的出資比例結(jié)合，再以多種方式投入到選好的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。 有關(guān)法規(guī)規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。 預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入 開 發(fā)企業(yè) 在 向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》 后，可以進(jìn)行商品房預(yù)售。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場(chǎng)。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時(shí)才可以售樓，開發(fā)當(dāng)初的定位與市場(chǎng)現(xiàn)在的需求如果不相適應(yīng)，銷售就會(huì)產(chǎn)生困難，資金鏈就會(huì)斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。過去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動(dòng)資金貸款墊資，開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。這樣經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤就很微薄了，連串下來，民工工資就沒了保證。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，這個(gè)建筑商叫總包，總包將工程分段或分門別類發(fā)包給二包，二包再發(fā)包給三包。 開發(fā)商一般都把項(xiàng)目給那些對(duì)自己讓利幅度最大或給自己好處最多的建筑商 。 而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的可持續(xù)性，開發(fā)企業(yè)在公開招投標(biāo)時(shí)，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。 建筑商墊資 建筑商墊資在房地產(chǎn)開發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地