【正文】 使得“信托 +銀行”模式成為中國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式之一。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中至少有 60％的資金是來自于銀行，目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)的信貸資金比例已經(jīng)超出了正常的警戒線 ，因此， 2020 年中國人民銀行發(fā)布了 121 號文件，嚴(yán)格信貸管理，要求開發(fā)商自有資金必須達(dá)到 30％，而這 30％須是所有者權(quán)益；部分開發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開發(fā)、工程墊資承包、及早預(yù)售等方式達(dá)到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開發(fā)的門欄，更加劇了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的渴求。兩個不同研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報告都顯示， 2020 年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向多元化。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使上萬億的居民儲蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場增加更多的可購買產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。受益權(quán)的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權(quán)人并駕齊驅(qū)，這一點(diǎn)是其他類似法律設(shè)計所不能提供的。 3實(shí)務(wù)領(lǐng)域?qū)挿夯? 信托是唯一可以連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，因此信托所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)可以分為資金信托、實(shí) 物（財產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財產(chǎn)，但其關(guān)系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財產(chǎn)管理，這是因?yàn)槲写碓瓌t上于當(dāng)事人一方死亡或喪失民事行為能力時即歸于消滅，而且被代理人可以隨時取消委托代理人，也可隨時辭去委托。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財產(chǎn)負(fù)個人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財產(chǎn)有損失的，在信托終止時只將剩余財產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。社會經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對外部財產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。 121 號文件對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 此資料來自 ,大量管理資料下載 18不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺。 b、 土地儲備貸款 商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。進(jìn)入 2020 年，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪增長階段，在支持固定資產(chǎn)投資高增長的外部融資中，銀行貸款居于首位， 2020 年 1 至 8 月增幅超過 50%，而其中三分之一的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房 地產(chǎn)開發(fā)過程中各個階段的資金需求，也可以針對房地產(chǎn)業(yè)的特殊問題提出解決方案。 （ 7） 爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈 5 年前由于流動資金斷流，已完成了 90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評估為 億元，負(fù)債為 億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷售風(fēng)險無人接手。與委托代理不同，信托公司作為受托人要履行謹(jǐn)慎勤勉之責(zé)，由于委托人管理不善造成信托財產(chǎn)損失的，受托人要進(jìn)行賠償，而在委托代理關(guān)系中，委托人損失自負(fù)；信托公司還具有專家理財?shù)穆毮埽瑢π磐胸敭a(chǎn)以自己名義統(tǒng)一管理和運(yùn)用，在委托代理關(guān)系中，委托人要對項(xiàng)目進(jìn)行決策，受托人遵照執(zhí)行，因此對委托人的素質(zhì)要求較高，不適于廣大投資人。申請購買該信托產(chǎn)品的消費(fèi)者首先通過電腦選號獲得購買資格，以相當(dāng)于兩成購房款的價格購買該信托產(chǎn)品，獲得以 6000 元 /平方米的優(yōu)惠價格購房的資格，該筆資金同時充抵購房首付款，其余八成房款可辦理 20 年按揭貸款。 房地產(chǎn)投資信托與租賃權(quán)信托的不同之處在于租賃權(quán)信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（ 2~3 年）和優(yōu)先股的特征，而房地產(chǎn)投資信托，如前例中北京國投與歐尚簽訂的 20+20年租約是一種長期、穩(wěn)定性的投資。 北京國投仿效房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，集合 運(yùn)用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實(shí)際擁有該產(chǎn)權(quán)。 從信托財產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受 200 份的限制。 （ 4） 租賃權(quán)信托 租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權(quán)。信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)不參與對債權(quán)人的分配。一舉為榮豐公司融集資金近 億元。 （ 3）受益權(quán)信托。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財效果，為委托人 (投資者 )謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。去年重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托計劃”是個典型例子。 房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財務(wù)人員參與項(xiàng)目管理，在信托終止時，項(xiàng)目公司股東或第三方公司溢價回購信托 股權(quán)。 C、主要貸款。 此資料來自 ,大量管理資料下載 14由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。 （ 1）信托貸款?？梢灶A(yù)料，可轉(zhuǎn)債以其獨(dú)有的特點(diǎn)，對投資者以及企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首 選 作為新生事物，今后可轉(zhuǎn)換債券在我國證券市場的應(yīng)用前景十分廣闊。如果可轉(zhuǎn)債全部轉(zhuǎn)股成功，其實(shí)是相當(dāng)于按轉(zhuǎn)股價增發(fā)了一批股票。只有在這段 “ 軟 ” 時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。 1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指 投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司， 把原來與 房地產(chǎn) 企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)?資產(chǎn)管理公司 與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系 。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。 目前我國最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。 不過，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 2020 年已知將落實(shí)香港主板上市計劃 的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、 SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是 2020 年國內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。 在這個 證券 市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具 ,包 括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。 2020 年 4 月 30 日，證監(jiān)會確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在 2020 年 3 月、 4 月和 9 月發(fā)行上市。具體來說，證監(jiān)會就在 9 97 年連續(xù)出臺文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動臨時門牌號碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。即開發(fā)人通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他 用途。第三，提供營銷題材。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。 但“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模 型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。項(xiàng)目竣工后，公司 C 以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額 30％的毛利或者 18％的凈利潤。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期 項(xiàng)目建設(shè)等(但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務(wù)報表中反映不出來這一塊 )。由于上市公司對 C 公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會占到總投資額的 10％－ 30％。 接下來，公司 C 預(yù)付土地出讓金、獲得 “ 四證 ”( 國有土地使用權(quán) 證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 )，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司 D。 第一步，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司 B，然后通過公司 A 控制上市公司 B。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者 此資料來自 ,大量管理資料下載 8 為貸款銀行提供完工擔(dān)保。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項(xiàng)目公司 進(jìn)行融資的方式。其思路十分簡單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。 回租 融資 開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對該物業(yè)的使用權(quán)以便 從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時也希望借此獲得較高的投資收益。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。 如果某開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。但由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不 “ 曲線融資 ” ，以 FDI 之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。但通過中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門。 這里以萬科的“曲線貸款” 打開境外融資之門 為例。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購 此資料來自 ,大量管理資料下載 6 人，由承購人支付定金或房價款的行為。 按照 121 號文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請銀行貸款時，自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目資金的 30％，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。如今，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。 投資利潤 通過房地產(chǎn)開發(fā)的形式轉(zhuǎn)移到了房