【正文】 現(xiàn)在整體來看：一套一百萬元的房子（現(xiàn)在上海的房子至少是這個價），按假設(shè)二，每月租金就是 5068 元。 也來解讀這一假設(shè)：這就是說你通過分期貸款的方式，如果所有初始條件都不變的情況下（即存貸款利率都不變，沒有通貨膨脹），你的租金（或收益）變成了 134 元。 還款年金現(xiàn)值： P=2772*（ P/A,2%,20） =2772*=45326 A=（ 15000+45326） /（ P/A,2%,70） =60326/=1609/年 =134/月 就是說，你每月的租金收入不低于 134 元就可投資。我不知道這租金是貴還是便宜了，也就相當于中等收入的月工資吧。 除此之外你還要考慮什么呢？因為你是一次性付款，相對就簡單得很，只要考慮你進會為維持該房屋能保持有出租的能力即可，即可能的維修費用，每個月或每年開飛機去收租的費用和開銷等。出租 70 年。 此資料來自企業(yè) 那價值是什么呢？如何預(yù)測和確定呢？我們的成本又如何確定呢？ 就舉上面海南那位朋友的例子吧。買房出租的朋友相對就游刃有余的多，同時享有流通權(quán)和收益權(quán)，可出租可出售。自住和出租的投資收益分析方 法是一樣的。 投資：即利用商品的收益權(quán)，獲得資本收益。 這是我第三次引用這句話了。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術(shù)面嗎？難道僅僅是想知道房子的價值和房價是否偏離價值嗎？記住，長期擁有這套房子不是你的目 的，價格低于價值或高于價值對你沒有太大的意義。你的房子是用來流通用的，千萬要時刻提醒自己，時刻準備著出售，因為你唯一能盈利的途徑就是出售。不能上市流通的房子（如非產(chǎn)權(quán)房）只具有收益權(quán)，因此不具有投機價值（當然，那些期待政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，如投機全流通的除外）。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當） 下面回過來講上海的基本面。 就回答這些。我姐 99 年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個小區(qū)， 6000/m2，今年春節(jié)我問她現(xiàn)在市價多少，她說 9000/m2。 前面我打了個比方，把房市比作股市，把城市比作個股（即上市公司），房子比作股票。因為我講的大部分都是方法論的東西，而且努力用淺白的語言來講清楚哪些晦澀的概念。 我上一家公司是個房地產(chǎn)公司，我雖然不做房地產(chǎn)那塊，但我們公司有很多做房地產(chǎn)投資和研究的，看了他們做的報告，我真有的害怕 。還有就是海外資金，他們買房很少貸款吧？這些資金可短可長，損失的是機會成本，如果這 種成本仍然保持低位的話，他們撤退的意愿并不會很強。 在上海支撐上海房價的資金有哪些呢？ 下面先根據(jù)目的來分：一是海外資金（ 包括港澳臺、韓日、美等等），他們中一部分人工作在上海，用來長期居住的，需要的是長期資金，還有很大一部分人并不在上海，為使委托一些公司或親戚朋友購買的，來套匯的，是短期資金，當然不排除，有一部分短期資金如果被套牢，就可能轉(zhuǎn)為長期投資了（如散戶投資者那樣），比例應(yīng)該是 1： 2 吧（直觀感覺，無依據(jù)）。大家有沒有考慮過自己用于買房資金的性質(zhì)呢？？ 此資料來自企業(yè) 只怕很少有人考慮吧？雖然讀過書的人都知道 “刻舟求劍 ”的故事，但自己總是在重復(fù)這樣的錯誤。長期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來到這個市場的目的也是完全不同的。當資金聯(lián)繃斷的時候，崩盤也就來到了。但各路資本的性質(zhì)，我們極有必要加以分析和區(qū)別。我也是，所以我只關(guān)注上海。還有，上證指數(shù)地走能代表各股走勢，各股的走勢有其內(nèi)在的、個性化的原因。現(xiàn)在我假設(shè)大家都懂。 又說遠了。至于下棋，更合適的說法可能他應(yīng)該是一個看棋的（下棋的是中央和一些利益團體），看著看著就開始說棋了，違反了旁觀勿語真君子的律條，所以受到那些利益團體的圍攻。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演變周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要還是受政策宏觀政策的影響）。 問題 5:我想知道 ，那么為什么 “在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺或經(jīng)濟部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要 3 年左右時間 ”？ ,那么他在這種情況下做出判斷是不是意味著他在下棋 ?如果是的話 ,那么他又在跟誰下呢 ?他有到底想干什么呢 ? 先解答 123451 那位朋友的疑惑吧。 從目前的情況來看，由于受到各種所謂經(jīng)濟學家和政府部門個體利益的考慮，現(xiàn)在的 氛圍很混沌，政策的出臺具有相當?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點我們要好好向美國學習。 我的判斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長期看空的，但關(guān)鍵還要看政策的走勢和相應(yīng)政策的出臺，因為政策決定了拐點到來的時間。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對較短，人們也許有很多機會。至于 100元什么時候到來，到達 100 元還需要多少時間，在 100元價位上會維持多久，對于空倉的朋友來說是沒有任何意義的。因為在你試圖準確預(yù)測拐點的時候，影響這個拐點的因素也在發(fā)生變化。但就整個操作過程而言，你對還是錯呢？其實你永遠都是錯的，因為你沒有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是 1元買入 100 元買出），你也很難做到最差方案（就是 100元買入 1元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。你自己也應(yīng)該會有個判斷。迫使這些游資 知難而退。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？ 政策 6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時候出呢？難道 5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院預(yù)測拖欠銀行住房貸款的案例會越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問題引起社會動蕩。說遠了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行 和老百姓雙得利，中央為什么要控制??？說白了，就是風險，中央政府看到了風險，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風險控制放在第一位了。為什么要到處把開發(fā)商的銷售時的房貸要放在自己的銀行辦嗎？因為暴力啊。 政策 4：銀行控制住房貸款，注意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。 政策 2：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預(yù)期，打擊他們投機的信心。 大家都知道謝國忠是一個大空頭，感覺他的預(yù)言也好像不準。并隨時作出投資決策。說白了，就是資金力量的戰(zhàn)斗結(jié)果決定價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進而影響房產(chǎn)價格的。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯別字。 目前也就單個因素對房地產(chǎn)的影響也說得差不多了。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預(yù)期發(fā)生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控制。 現(xiàn)在大家應(yīng) 該知道為什么謝國忠說利率上漲對房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。 此資料來自企業(yè) 對于企業(yè)這就叫做破產(chǎn)（企業(yè)破產(chǎn)有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。 有了前邊對利率和通貨膨脹率學習的基礎(chǔ)，我們就不難明白這個道理了。目前很多僅僅也面臨這種問題，這也進一步說明了為什么許多資金喜歡在上海投資炒作，其實也就因為上海是大盤股，還收率比較好，變現(xiàn)能力較強。為什么要舉這個例子呢？其實就是為了說明資產(chǎn)流動性這個概念。 由于下班時間到了，回答了一半。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車吧。股票價格也會下跌?，F(xiàn)在還是先回答一下 sexjh 的問題吧。影響有多大？要走一步看一步了。投機的因素，只要獲利空間減少、風險隨著房價的上漲加大，會很快降低的。 信貸政策（政府鼓勵消費信貸，住房公積金等）； 人口分布（中國大量的適齡青年需要結(jié)婚，要購房，有興趣請去國家或當 地政府統(tǒng)計局網(wǎng)站查）。 這也是增加需求的一個重要因素。（這跟消費心理學有一 定關(guān)系）。 這時候有朋友就會質(zhì)疑：你前面還說人民幣被低估，現(xiàn)在又說人民幣由于通貨膨脹和物價上漲在貶值，這不是自相矛盾嗎？能問這個問題的同志是個好同志。中國物價的上漲的原因是什么呢？一方面源自于維持溫和的通貨膨脹有助于經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展（見宏觀經(jīng)濟學），另一方面是我國的貨幣投入量在不斷的加大，遠大于經(jīng)濟增長的速度（有一部分是用于由于外資的涌入，國家必須無條件兌換）。（這話說起來長了，說了很多人也未必明白）。 下面將就通脹率作一說明。可惜我沒這個渠道，否則我也會這么做的。政府通過 CEPA來提升香港本地經(jīng)濟，意圖之一就是要減少購買力平價的差距。這兒不談股市，要談以后談。 98 年，香港政府和內(nèi)地政府聯(lián)手對抗游資，等于變相用內(nèi)地老百姓的錢向香港老百姓每人發(fā)了個大紅包（多少錢我不知道，政府也沒公布，也許怕引起眾怒吧，為了政治影響。不舉例說明了，自己去看書吧。 第二：房地產(chǎn)只是一個方面，不是全部，拿他做例子是因為在這個板塊，房地產(chǎn)的關(guān)注度高，而且影響最大。 第一：游資對經(jīng)濟的負面影響，我沒這樣說。還有游資的慣用手段是通過 跨市場的炒作行為，最終迫使政府做出有利于他們獲利的決策。炒股的人都知道，大資金進入一個小盤股市很難全身而退的。大盤股適合大資金的進出，小盤股適合小資金進出。 剛才講的是資金渠道問題。上海的朋友應(yīng)該知道上海以前有外銷房和內(nèi)銷房之分吧？那是什么呢？那就是價格雙軌制，專門應(yīng)對固定匯率制導致的貨幣雙軌制投機的一個防火墻，兩個雙軌制作用正好抵消。 國外 資本來中國套匯（由于國內(nèi)儲蓄利息已經(jīng)低于美國聯(lián)邦基金利率了，所以說套利基本不存在了），他要選擇什么對象（即什么樣的資產(chǎn)）呢？一般有幾個原則，流動性，收益性是重要原則。下面就談?wù)?，游資是怎樣影響房地產(chǎn)的。這兩塊就是一千多億。這兩塊有 600 多億。還是我來告訴大家答案吧。 你知道為什么嗎？你們不知道，也不會知道，政府也不會告訴你們，經(jīng)濟學家更不會。 05 年底筆 04 年底增長了多少啊？ %， 6099 億。這時候大家都要問：房子還是那房子，那差價 13 萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家：來自于我們的外匯儲備。固定匯率制的一個結(jié)果就是價格雙軌制?，F(xiàn)在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應(yīng) 該升值，當然應(yīng)該是針對美元升值。這里我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是計劃經(jīng)濟，由權(quán)力部門行政定價，浮動匯率就是市場經(jīng)濟，由供給關(guān)系市場定價，當影響匯率變動的基礎(chǔ)（即購買力平價）發(fā)生變動時，浮動匯率制通過市場具有自動修復(fù)功能，而固定匯率制沒有。也不想想，像謝國忠這樣的人如果沒有根據(jù)的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經(jīng)濟學家。我同學至今還持有。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。不知道大家對國際貿(mào)易的知識知道多少，因為匯率的影響因素挺多的，最根本的當然是購買力平價（不懂的話自己去看書），第二個當然就是供給關(guān)系了。 問題 2： 樓主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)的房子用流通和非流通股票來做比喻，很精彩，提高我的知識面了。因為銀行采取的是復(fù)利制度。其實我只想說明的是一點，我們多花了幾 十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用 NPV計算的結(jié)果），獲得的僅僅是流通權(quán)（這點和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過投機（即低買高賣實現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價值的收益權(quán)（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。但事實證明，依靠行政的力量來阻擋經(jīng)濟自身的運行規(guī)律是行不通的。其他的朋友可能會有點困難。至于歷史的原因和政府的控制或當初的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這非常 類似于股市中的非流通股，我們現(xiàn)在買的商品