【正文】 是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分計劃內(nèi)的和計劃外的，倒?fàn)斁褪悄菚r候產(chǎn)生的。固定匯率制的一個結(jié)果就是價格雙軌制。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價呢？假設(shè)購買力平價是 4： 1 的話，如果用真實美元買的話，就應(yīng)該是 25 萬美元，中國實行外匯管制，針對合法的外匯，國家必須無條件兌換。這時候大家都要問：房子還是那房子，那差價 13 萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家：來自于我們的外匯儲備。 經(jīng)過一個晚上，有心的朋友可能去中國人民銀行網(wǎng)站上把那些數(shù) 據(jù)看過了，心里應(yīng)該有底了吧。 05 年底筆 04 年底增長了多少?。?%， 6099 億。（ 01年底， 2122億元， 04年增長 2067億元。 你知道為什么嗎？你們不知道，也不會知道，政府也不會告訴你們，經(jīng)濟(jì)學(xué)家更不會。 老百姓都是窮人，為什么窮啊？因為無知。還是我來告訴大家答案吧。（商務(wù)部數(shù)據(jù)） 第二個原因：就是我們的商務(wù)部長，要擴(kuò)大 FDI，（只顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。這兩塊有 600 多億。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進(jìn)入的游資（合法的與不合法的，具體因為敏感，在此就不說了），第二塊就是以前外商投資進(jìn)入后項目產(chǎn)生的合法利潤（以前外商 會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內(nèi)，現(xiàn)在不了。這兩塊就是一千多億。至今你還懷疑謝國忠的萬億游資嗎？ 好。下面就談?wù)?，游資是怎樣影響房地產(chǎn)的。因為股票是最好的投資入門方法，大家如果懂股票的話，下面的分析大家也就容易懂得多。 國外 資本來中國套匯（由于國內(nèi)儲蓄利息已經(jīng)低于美國聯(lián)邦基金利率了，所以說套利基本不存在了），他要選擇什么對象（即什么樣的資產(chǎn)）呢？一般有幾個原則，流動性，收益性是重要原則。所以說房地產(chǎn)是個很好的載體。上海的朋友應(yīng)該知道上海以前有外銷房和內(nèi)銷房之分吧？那是什么呢？那就是價格雙軌制，專門應(yīng)對固定匯率制導(dǎo)致的貨幣雙軌制投機(jī)的一個防火墻，兩個雙軌制作用正好抵消。國外人士可以名正言順的外幣換成人民幣在國內(nèi)購房了，多么好的渠道啊。 剛才講的是資金渠道問題。 此資料來自企業(yè) 流通股：對應(yīng)的是商品房（實實在在的房子，現(xiàn)房或期房，由于現(xiàn)在期房限轉(zhuǎn)，等于新股上市加了個鎖定期） 上 市公司：對應(yīng)的是中國的各大城市（比如說上海，就是武鋼；溫州就是海虹控股，蘇州就是上海梅林等）。大盤股適合大資金的進(jìn)出，小盤股適合小資金進(jìn)出。上海房地產(chǎn)市場作為全國房地產(chǎn)市場的一個組成部分，為什么上海會成為游資的首選呢？為什么謝國忠說上海的房產(chǎn)泡沫居全國之首呢（而根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，上海并不是最高的，數(shù)據(jù)發(fā)布受政府控制）？因上海的購買力全國最高，推高的房價資金充沛，支撐比較強(qiáng)，承接力強(qiáng)。炒股的人都知道，大資金進(jìn)入一個小盤股市很難全身而退的。西部城市就更不行了（盤子太小，太容易推高，上去就下不來了，購買力小，承接力低，出不了貨），這種地方游資是不會去的。還有游資的慣用手段是通過 跨市場的炒作行為，最終迫使政府做出有利于他們獲利的決策。 樓上的朋友，學(xué)習(xí)要全面。 第一：游資對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，我沒這樣說。如 97 東南亞金融危機(jī)。 第二：房地產(chǎn)只是一個方面，不是全部，拿他做例子是因為在這個板塊，房地產(chǎn)的關(guān)注度高，而且影響最大。如企業(yè)持有的上市公司流通股權(quán)，即便超過一年，也是短期投資。不舉例說明了，自己去看書吧。 講到匯率的因素了，怎么來用個生動點的案例來說明這東西呢？我吃飯的時候一直在想。 98 年，香港政府和內(nèi)地政府聯(lián)手對抗游資，等于變相用內(nèi)地老百姓的錢向香港老百姓每人發(fā)了個大紅包（多少錢我不知道，政府也沒公布，也許怕引起眾怒吧，為了政治影響。（就是說，由于港元和人民幣都和美元掛鉤，是相對的固定匯率，按購買力平價的話，估計應(yīng)該是 1 塊人民幣換 2 塊港元，估算的基礎(chǔ)是用 A股和 H 股的股價比，因為他們的收益權(quán)按同股同權(quán)且又都流通應(yīng)該是一樣的。這兒不談股市，要談以后談。在上海，那么多香港人投資房產(chǎn)為的是什么呢？那就是利用貨幣的價格雙軌制投機(jī)倒把，眼睛盯的是 此資料來自企業(yè) 我 們的外匯儲備。政府通過 CEPA來提升香港本地經(jīng)濟(jì)，意圖之一就是要減少購買力平價的差距。同理，臺資、澳資、外籍華人到國內(nèi)投資房產(chǎn)的意圖是一致的?？上覜]這個渠道，否則我也會這么做的。 太復(fù)雜了。 下面將就通脹率作一說明。意思是我等于在用現(xiàn)在的收入買 10 年前的房子，當(dāng)初房子多便宜啊。（這話說起來長了，說了很多人也未必明白）。物價上漲的對老百姓最直接的結(jié)果就是手中貨幣變相貶值（如我國的外匯儲備不停的在貶值一樣，這里干脆說清楚外匯儲備為什么會貶值，外匯要來干什么？就是用來買國外的商品，用來進(jìn)口。中國物價的上漲的原因是什么呢？一方面源自于維持溫和的通貨膨脹有助于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展（見宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)），另一方面是我國的貨幣投入量在不斷的加大，遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長的速度（有一部分是用于由于外資的涌入，國家必須無條件兌換）。 那下面就來說影響，說通貨膨脹就不得不說收入。 這時候有朋友就會質(zhì)疑：你前面還說人民幣被低估，現(xiàn)在又說人民幣由于通貨膨脹和物價上漲在貶值，這不是自相矛盾嗎？能問這個問題的同志是個好同志。舉例說明 ：由于原材料價格上漲，國內(nèi)物價上漲導(dǎo)致勞動力成本上升，中國的產(chǎn)品成本也將隨之而提高，成本的提高不利于出口，外匯收入減少，國家兌付外匯的眼里也就慢慢變小，人民幣升值的壓力也就降低，慢慢的會回歸到應(yīng)有水平，但這個周期實在太長，這就是固定匯率制的最大缺陷；浮動匯率制由于隨時有市場調(diào)節(jié)，其周期要短的多。（這跟消費心理學(xué)有一 定關(guān)系）。由于老百 此資料來自企業(yè) 姓投資渠道的缺乏（實際上缺乏的是安全的投資渠道），股市、期市風(fēng)險都太高（關(guān)鍵是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中國老百姓的一個投資渠道。 這也是增加需求的一個重要因素。有了這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，那我們就有資格來討論當(dāng)今房地產(chǎn)價格的合理性和如何進(jìn)行投資 了。 信貸政策（政府鼓勵消費信貸，住房公積金等）； 人口分布（中國大量的適齡青年需要結(jié)婚，要購房，有興趣請去國家或當(dāng) 地政府統(tǒng)計局網(wǎng)站查）。 其他 這些因素都是長期存在了 4 年了，在未來還會產(chǎn)生一定的影響，至于影響還會有多大，第一要看政策走勢，第二要看經(jīng)濟(jì)走勢了。投機(jī)的因素，只要獲利空間減少、風(fēng)險隨著房價的上漲加大，會很快降低的。 再來羅列一下影響供給的因素： 制度的缺陷（大量的房產(chǎn)不能上市流通交易，不能滿足交易，只能滿足租賃）； 土地供應(yīng)（新的土地政策不 要我再多說了吧？減少）； 房地產(chǎn)開發(fā)難度（房地產(chǎn)開發(fā)商資本金比例的提高和貸款利率的提高，會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和風(fēng)險，一些房地產(chǎn)開發(fā)商會退出，如上海的陽光集團(tuán)，老板的兒子是我初中同學(xué)，開始不做房地產(chǎn)，去造船了）。影響有多大？要走一步看一步了。通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性， 于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的?，F(xiàn)在還是先回答一下 sexjh 的問題吧。 此資料來自企業(yè) 可不可以說明為什么是無效的呢？ 其實如果拋開經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就股價和通貨膨脹而言，股票在短期內(nèi)是具有一定避險功能的，看看 04 年許多上市公司的收益大家也許會明白這個問題，因為成本上升的同時，商品的價格上漲幅度更快，產(chǎn)能會迅速滿足，價格也迅速提高，利潤也會快速增長。股票價格也會下跌。 房子呢？其實也是一回事，當(dāng)然要比股票復(fù)雜許多。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車吧。但為什么為崩盤呢？德隆為什么會破產(chǎn)的？當(dāng)然原因很多，說白了就是價格與價值的長期背離，就像按著的彈簧，一旦外部作用力發(fā)生變化，他就會反彈 。 由于下班時間到了，回答了一半。有些問題必須講清楚，心中有疑惑必然導(dǎo)致決策和判斷偏差。為什么要舉這個例子呢？其實就是為了說明資產(chǎn)流動性這個概念。下跌幅度在 90%以上。目前很多僅僅也面臨這種問題，這也進(jìn)一步說明了為什么許多資金喜歡在上海投資炒作，其實也就因為上海是大盤股，還收率比較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。一套房子變現(xiàn)需要幾個月吧？ 現(xiàn)在再來說明，為什么通貨膨脹時，房地產(chǎn)不能成為避險的工具。 有了前邊對利率和通貨膨脹率學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)，我們就不難明白這個道理了。你知道我們每個季度的 CPI用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會發(fā)現(xiàn)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。 此資料來自企業(yè) 對于企業(yè)這就叫做破產(chǎn)（企業(yè)破產(chǎn)有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。到時候，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不可分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必須折價。 現(xiàn)在大家應(yīng) 該知道為什么謝國忠說利率上漲對房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。是否珍惜，那別人就沒法管了。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預(yù)期發(fā)生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控制。但地方政府為了自身政績，好像并不領(lǐng)會。 目前也就單個因素對房地產(chǎn)的影響也說得差不多了。 一起床就能看到朋友會的評論深感欣慰。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯別字。 前面我們講了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市 長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金決定了價格。說白了，就是資金力量的戰(zhàn)斗結(jié)果決定價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進(jìn)而影響房產(chǎn)價格的。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預(yù)測的難度。并隨時作出投資決策。 此資料來自企業(yè) 下面我們來預(yù)測房價走勢。 大家都知道謝國忠是一個大空頭，感覺他的預(yù)言也好像不準(zhǔn)。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都告訴對手聽，對方還會照原來的思路下嗎？ 因此政府作出各種決策都也不是空穴來風(fēng)的，也要希望獲得某種效果。 政策 2：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預(yù)期，打擊他們投機(jī)的信心。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。 政策 4：銀行控制住房貸款，注意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。住房貸款的盈利性多高?。坷?3%。為什么