【正文】 要到處把開發(fā)商的銷售時(shí)的房貸要放在自己的銀行辦嗎？因?yàn)楸┝Π?。還有一點(diǎn)，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。說遠(yuǎn)了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行 和老百姓雙得利，中央為什么要控制??？說白了，就是風(fēng)險(xiǎn)，中央政府看到了風(fēng)險(xiǎn)，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位了。（昨天到一個(gè)朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他 告訴我，任志強(qiáng)向他報(bào)委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強(qiáng)的真實(shí)想法大概就是我剛才說的意思）。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？ 政策 6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時(shí)候出呢？難道 5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院預(yù)測(cè)拖欠銀行住房貸款的案例會(huì)越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問題引起社會(huì)動(dòng)蕩。在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯率問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題了，已經(jīng)是政治問題了，美國(guó)故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這一招他在東南亞、南美、拉美國(guó)家屢試不爽，這次根我國(guó)搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵(lì)大家儲(chǔ)備外匯，我們難受，美國(guó)放任美元貶值也難受著呢，看誰(shuí)熬得過誰(shuí)。迫使這些游資 知難而退。） 此資料來自企業(yè) 這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧。你自己也應(yīng)該會(huì)有個(gè)判斷。 下面要說的是預(yù)測(cè)的價(jià)值和目標(biāo)。但就整個(gè)操作過程而言，你對(duì)還是錯(cuò)呢？其實(shí)你永遠(yuǎn)都是錯(cuò)的，因?yàn)槟銢]有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是 1元買入 100 元買出），你也很難做到最差方案（就是 100元買入 1元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。其實(shí)要做到這一點(diǎn)完全是不可能的，因?yàn)槟阋彩沁@個(gè)市場(chǎng)的一分子，你也會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生作用，這就要講一個(gè)合力和趨勢(shì)的概念了。因?yàn)樵谀阍噲D準(zhǔn)確預(yù)測(cè)拐點(diǎn)的時(shí)候，影響這個(gè)拐點(diǎn)的因素也在發(fā)生變化。 除非你有足夠的力量來控制市場(chǎng)，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。至于 100元什么時(shí)候到來，到達(dá) 100 元還需要多少時(shí)間，在 100元價(jià)位上會(huì)維持多久，對(duì)于空倉(cāng)的朋友來說是沒有任何意義的。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個(gè)好的買入機(jī)會(huì)。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對(duì)較短，人們也許有很多機(jī)會(huì)。失去了就沒必要 再去強(qiáng)求了。 我的判斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長(zhǎng)期看空的，但關(guān)鍵還要看政策的走勢(shì)和相應(yīng)政策的出臺(tái)，因?yàn)檎邲Q定了拐點(diǎn)到來的時(shí)間。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點(diǎn)的到來將是指日可待的（如當(dāng)初海南房地產(chǎn)的破滅）。 從目前的情況來看，由于受到各種所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府部門個(gè)體利益的考慮，現(xiàn)在的 氛圍很混沌，政策的出臺(tái)具有相當(dāng)?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點(diǎn)我們要好好向美國(guó)學(xué)習(xí)。至于拐點(diǎn)什么時(shí)候到來，是不確定的，選擇資助的朋友面對(duì)的是時(shí)間的損失（比如說準(zhǔn)備買房結(jié)婚的朋友，為了獲取時(shí)間，在財(cái)務(wù)上損失一點(diǎn)也可能是在所不惜的），因此每個(gè)人要根據(jù)自己實(shí)際情況來選在買房的時(shí)機(jī)和方式。 問題 5:我想知道 ，那么為什么 “在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來可能是緩慢的，需要 3 年左右時(shí)間 ”？ ,那么他在這種情況下做出判斷是不是意味著他在下棋 ?如果是的話 ,那么他又在跟誰(shuí)下呢 ?他有到底想干什么呢 ? 先解答 123451 那位朋友的疑惑吧。前面我引用了索洛斯的一句名言 “繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演變周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要還是受政策宏觀政策的影響）。 至于謝國(guó)忠，我只是說他能把自己真實(shí)的想法說出來，是個(gè)誠(chéng)實(shí)和高水平能人。至于下棋，更合適的說法可能他應(yīng)該是一個(gè)看棋的（下棋的是中央和一些利益團(tuán)體），看著看著就開始說棋了，違反了旁觀勿語(yǔ)真君子的律條，所以受到那些利益團(tuán)體的圍攻。我這人就是事不關(guān)己高高掛起。 又說遠(yuǎn)了。 不知道大家的財(cái)務(wù)方面和投資方面的功底怎樣，如果不懂了話就有點(diǎn)難了。現(xiàn)在我假設(shè)大家都懂。在前面我做過一個(gè)比方，就是把城市比做成個(gè)股，現(xiàn)在這個(gè)比方還適用。還有，上證指數(shù)地走能代表各股走勢(shì)，各股的走勢(shì)有其內(nèi)在的、個(gè)性化的原因。比如說，很多場(chǎng)合公布的都是中國(guó)整體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就是上證指數(shù)，他只代表整個(gè)市場(chǎng)的綜合情況，而且由于樣本不停的 變，早已失真了，別把那東西太當(dāng)回事。我也是，所以我只關(guān)注上海。 那我們就來關(guān)注上海。但各路資本的性質(zhì)，我們極有必要加以分析和區(qū)別。最早剛開始，德隆玩二級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，我想他也沒有想要長(zhǎng)期坐莊吧？用以匹配的資金不會(huì)是長(zhǎng)期資金（拆借來的資金從沒有想到會(huì)要用 8年吧？）結(jié)果，從 96 年牛市開始，股市一直走牛，一直到 2020 年從牛市轉(zhuǎn)入熊市，那時(shí)候他手中股票的籌碼已經(jīng)是高度集中了，流動(dòng)性也越來越差，潛虧的風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。當(dāng)資金聯(lián)繃斷的時(shí)候，崩盤也就來到了。有很多散戶朋友不理解這個(gè)概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些朋友學(xué)財(cái)務(wù)的，也因此而完蛋）。長(zhǎng)期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來到這個(gè)市場(chǎng)的目的也是完全不同的。老百姓老是說中國(guó)股市有問題，沒有 IBM、沒有微軟，沒有真正的藍(lán)籌股，但他們從來不想自己到這個(gè)市場(chǎng)來干什么，是投資還是投機(jī)的。大家有沒有考慮過自己用于買房資金的性質(zhì)呢？？ 此資料來自企業(yè) 只怕很少有人考慮吧？雖然讀過書的人都知道 “刻舟求劍 ”的故事，但自己總是在重復(fù)這樣的錯(cuò)誤。 不好意思，我剛才應(yīng)該先說上海這個(gè) “個(gè)股 ”的基本面的，結(jié)果到先把資金性質(zhì)問題提前說了。 在上海支撐上海房?jī)r(jià)的資金有哪些呢？ 下面先根據(jù)目的來分：一是海外資金（ 包括港澳臺(tái)、韓日、美等等），他們中一部分人工作在上海，用來長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，還有很大一部分人并不在上海，為使委托一些公司或親戚朋友購(gòu)買的，來套匯的，是短期資金，當(dāng)然不排除，有一部分短期資金如果被套牢，就可能轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資了（如散戶投資者那樣），比例應(yīng)該是 1： 2 吧（直觀感覺，無(wú)依據(jù)）。三是上海本地資金，也分居住和 投機(jī)的，比例在 5：1（個(gè)人認(rèn)為許多中介和房產(chǎn)商參與投機(jī)炒作，數(shù)量還是相當(dāng)大的）。還有就是海外資金，他們買房很少貸款吧？這些資金可短可長(zhǎng)，損失的是機(jī)會(huì)成本，如果這 種成本仍然保持低位的話，他們撤退的意愿并不會(huì)很強(qiáng)。 很遺憾，看來很多朋友還是不明白我發(fā)這個(gè)帖子的意圖。 我上一家公司是個(gè)房地產(chǎn)公司，我雖然不做房地產(chǎn)那塊，但我們公司有很多做房地產(chǎn)投資和研究的，看了他們做的報(bào)告，我真有的害怕 。我的天哪？那不是跟股市中散戶作技術(shù)面分析一樣嗎？就算近期賺錢，也總有一天會(huì)虧光的。因?yàn)槲抑v的大部分都是方法論的東西，而且努力用淺白的語(yǔ)言來講清楚哪些晦澀的概念。如果大家想僅僅知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)不起，我從來不向別人推薦股票。 前面我打了個(gè)比方，把房市比作股市，把城市比作個(gè)股（即上市公司），房子比作股票。且不說上海的樓市會(huì)不會(huì)崩盤（我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)，看空和下跌不等于樓市崩盤，）炒 股的朋友知道，同一類型或同一板塊的股票芒又一個(gè)快速上漲或快速下跌的時(shí)候，其它股票也會(huì)做出反應(yīng)，上漲或下跌，但幅度肯定沒有領(lǐng)頭的那個(gè)大。我姐 99 年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個(gè)小區(qū)， 6000/m2，今年春節(jié)我問她現(xiàn)在市價(jià)多少，她說 9000/m2。在上海呢，我家在 99 年浦東買的房子， 2100/m2，現(xiàn)在市價(jià) 8000/m2， 你說有泡沫嗎？而且我認(rèn)為，北京和深圳房子的質(zhì)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于上海，北方墻體厚實(shí)，保溫隔音都好，有暖氣，深圳房型、小區(qū)環(huán)境好，且兩地容積率都很低，以前上海市中心上市的房子容積率是多少？ 4—5??！不過有一點(diǎn)好，上海買房的人不看重這些。 就回答這些。 剛才分析了資金來源。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當(dāng)） 下面回過來講上海的基本面。 下面將通 過舉例來說明房產(chǎn)投資的操作思路。不能上市流通的房子（如非產(chǎn)權(quán)房）只具有收益權(quán)，因此不具有投機(jī)價(jià)值（當(dāng)然，那些期待政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，如投機(jī)全流通的除外）。 一般有兩種目的： 投機(jī)：即利用商品房的流通 權(quán)，獲得短差。你的房子是用來流通用的，千萬(wàn)要時(shí)刻提醒自己，時(shí)刻準(zhǔn)備著出售，因?yàn)槟阄ㄒ荒苡耐緩骄褪浅鍪?。以此為目的的朋友，沒必要去研究房子的價(jià)值，你只需知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)就行了。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術(shù)面嗎？難道僅僅是想知道房子的價(jià)值和房?jī)r(jià)是否偏離價(jià)值嗎？記住，長(zhǎng)期擁有這套房子不是你的目 的，價(jià)格低于價(jià)值或高于價(jià)值對(duì)你沒有太大的意義。這就是你買入或賣出決策的根本依據(jù)??！ 那周期是怎樣的呢？拐點(diǎn)什么時(shí)候來臨呢？又怎么預(yù)測(cè)呢？ “繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了。 這是我第三次引用這句話了。但難點(diǎn)在于什么呢？就是那個(gè) “人為 ”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。 投資：即利用商品的收益權(quán)，獲得資本收益。這兩類朋友的共同點(diǎn)是，目的是都要做 “房東 ”，只不過前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。自住和出租的投資收益分析方 法是一樣的。不同的是，自住的朋友只享有收益權(quán)，不享有流通權(quán)，因?yàn)槟阋诟呶毁u出同時(shí)也想擁有自己的住房的話，也必須高位買進(jìn)。買房出租的朋友相對(duì)就游刃有余的多，同時(shí)享有流通權(quán)和收益權(quán)，可出租可出售。以此為目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是這套房子的價(jià)值??！ 你的行為是價(jià)值投資！！你的成本只有在價(jià)值以下，你才能獲得收益，和價(jià)值相同你才能不虧，略高于價(jià)值你才能少虧。 此資料來自企業(yè) 那價(jià)值是什么呢？如何預(yù)測(cè)和確定呢？我們的成本又如何確定呢？ 就舉上面海南那位朋友的例子吧。又回到大學(xué)讀研的歲月了。出租 70 年。 動(dòng)態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動(dòng)而變動(dòng)，設(shè) 50 年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為 5%。 除此之外你還要考慮什么呢？因?yàn)槟闶且淮涡愿犊睿鄬?duì)就簡(jiǎn)單得很，只要考慮你進(jìn)會(huì)為維持該房屋能保持有出租的能力即可，即可能的維修費(fèi)用，每個(gè)月或每年開飛機(jī)去收租的費(fèi)用和開銷等。你的每月的租金是多少呢？動(dòng)態(tài)來看就是 216。我不知道這租金是貴還是便宜了，也就相當(dāng)于中等收入的月工資吧。 靜態(tài)分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息 2%，貼現(xiàn)率以銀行存款利率計(jì)，貸款利率是 5%。 還款年金現(xiàn)值： P=2772*（ P/A,2%,20） =2772*=45326 A=（ 15000+45326） /（ P/A,2%,70） =60326/=1609/年 =134/月 就是說，你每月的租金收入不低于 134 元就可投資。等額還款法，則月還款需 293 元，年還款需 3516。 也來解讀這一假設(shè)：這就是說你通過分期貸款的方式，如果所有初始條件都不變的情況下（即存貸款利率都不變，沒有通貨膨脹），你的租金（或收益）變成了 134 元。 大家可以發(fā)現(xiàn)，貸款的話要比一次性付款的話成本要高，靜態(tài)的高 13元，動(dòng)態(tài)的高 元。 現(xiàn)在整體來看：一套一百萬(wàn)元的房子（現(xiàn)在上海的房子至少是這個(gè)價(jià)），按假設(shè)二，每月租金就是 5068 元。 且不考慮上海人均的收入水平和可支配收入（說明一