外資投資中國房地產(chǎn)報告(doc12)-地產(chǎn)綜合-wenkub.com
2025-07-30 18:42 本頁面
【正文】 中國改革開放 26 年來，對待外資政策具有相當強的連續(xù)性，因此未來中國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)采取實質(zhì)性限制政策的可能性并不是太大。國際貨幣基 金組織 IMF《 2020 年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示： 187 個國家當中， 137 個國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制，例如在俄羅斯，除一些特別的例外情況之外，跨境不動產(chǎn)交易需要得到中央銀行的事先批準。 二、從案例總結(jié)的角度來看，一些外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的活動已經(jīng)相當活躍，其中最重要的案例包括： 新加坡凱德置地 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 60 億元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根斯坦利公司 2020年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 50億元，主要集中于上海； 瑞安地產(chǎn)： 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 45 億元，主要集中于上海； 荷蘭 ING 集團 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 35 億元，主要集中在上海和北京； 新加坡 GIC：2020年投資于中國房地產(chǎn)的資金不少于 15億元，主要集中在上海和北京。 第四， 估測結(jié)果顯示出，其實外資對內(nèi)資的替代效應(yīng)并不明顯。 需要指出的是，第二種外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的估測方法和結(jié)論仍然存在著一系列可以斟酌的細節(jié)。第二， 2020 年和 2020 年，外資在房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模分別為 1100 億和 670 億元人民幣，占比分別為 %和 %；在房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模分別為 1350 億和 1230 億元人民幣，占比分別為%和 %。 步驟三：修正后的外資規(guī)模測算公式?？紤]到外資購房時自有資本的比例會高些，故假定外資房 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 11 頁 地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的資產(chǎn) 負債率為 40%。 其次，對資產(chǎn)負債率的處理。該估測方式分為三個步驟。 缺陷四，該方法不能反映房地產(chǎn)項目的高財務(wù)杠桿特征。 缺陷一，以房地產(chǎn)業(yè)的外商直接投資和外債凈流入來衡量外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模。而 “2020年中國 100 位地產(chǎn)領(lǐng)袖 ”的排行榜前 20 位人士中，僅有 4 位掌控的境內(nèi)公司沒有外資控股背景。 第二類是通過 “自我收購 ”的方式將自身改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨資企業(yè)，這個方法不僅使企業(yè)迅速建立了方便快捷的國際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機在境外上市籌資的機會。 很顯然，外資通過外債等非 FDI 方式進入房地產(chǎn)，其行蹤隱蔽難測。 小結(jié)： 在我們的研究中，經(jīng)過抽樣調(diào)查后得出的結(jié)論是， 2020 年通過外國直接投資方式進入房地產(chǎn)的外資規(guī)模大約為 60 億美元，這些錢當然主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)。 初步的統(tǒng)計結(jié) 果是， 2020 年中國房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)外商投資企業(yè) 1767 家，合同外資金額 億美元，實際使用外資金額 億美元。 而僅有的限制性法規(guī)是國家外匯管理局 2020 年 11 號文，其中規(guī)定 “未經(jīng)核準，境內(nèi)居民不得以擁有的境內(nèi)資產(chǎn)或股權(quán)為交易對價取得境外企業(yè)的股權(quán)或其它財產(chǎn)權(quán)利 ”。最為典型的案例是：廣州一非居民個人一次匯入 700 萬美元，全部結(jié)匯都用于購房。 初步統(tǒng)計的結(jié)果是，相較 2020 年，上海、廣州和深圳三地， 2020 年境外機構(gòu)和個人購買房地產(chǎn)的比例分別提高了 、 和 個百分點。這與中國的傳統(tǒng)政策傾向于鼓勵港澳臺同胞在境內(nèi)置業(yè)有關(guān)。 我們把外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道分為三種，第一種是非居民機構(gòu)和個人投資房地產(chǎn)；第二種是外資通過外國直接投資方式進入房地產(chǎn)；第三種是外資通過外債方式進入房地產(chǎn)。 其三，外資在中國房地產(chǎn)市場仍處于嘗試進入的初期階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然以內(nèi)資驅(qū)動為主。
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