外資投資中國房地產(chǎn)報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)綜合-文庫吧資料
2024-08-21 18:42本頁面
【正文】 給予外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且假定 2020 年以來中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款中 大約有 15%流向外資機(jī)構(gòu)。三是境外基金購房，由于其在境內(nèi)沒有經(jīng)營實(shí)體，不可能在境內(nèi)獲得貸款，其首付比例應(yīng)為 100%，故假定其資產(chǎn)負(fù)債率為 1。二是現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最低首付比例為 30%。一是根據(jù)人民銀行《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》測算，在房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)使用銀行貸款的比重不低于 60%。 首先，對全口徑房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的處理，可以從央行公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行累加，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模＝住房開發(fā)貸款＋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款＋地產(chǎn)開發(fā)貸款和商業(yè)用房貸款。 步驟一：界定外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的基本計(jì)算公式。 估測方式二：通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的資產(chǎn)負(fù)債狀況，以放大了的資金杠桿來估測外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的規(guī)模。 缺陷五，該方法不能反映房地產(chǎn)市場資金杠桿使用和分期使用的一般 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 11 頁 規(guī)律。 缺陷三，運(yùn)用國際收支申報(bào)和銀行結(jié)售匯等公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能反映公開數(shù)據(jù)之外的游離部分，而且，通過國際收支申報(bào)和銀行結(jié)售匯統(tǒng)計(jì)，只能測算出外資流入房地產(chǎn)的自有資金規(guī)模，不能反映相關(guān)的借入外資規(guī)模。直接根據(jù)國際收支申報(bào)中的外商直接投資和外債數(shù)據(jù)，只能測算當(dāng)年可用于房地產(chǎn)開發(fā)的新增外資規(guī)模，并不等于房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)際的存量外資規(guī)模。 事實(shí)上，這種估測方式同時(shí)也存在一系列缺陷。 小結(jié)： 按照以上分類，我們初步的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：扣除渠道二所涉及的外國 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 11 頁 直接投資之外，房地產(chǎn)企業(yè)利用的外債等形式的外資在 2020 年約為 54億美元，在 2020 年，已經(jīng)爆漲至 80 億美元左右。例如胡潤 2020 百富榜中，近半數(shù)房地產(chǎn)富豪在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時(shí)，都至少控制著一家境外上市公 司。 第三類是把境內(nèi)企業(yè)的股份作價(jià)之后，出售給境外的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人等。具體代表性的企業(yè)包括上海世茂集團(tuán)、仲盛集團(tuán)、北京鵬潤投資、廣東合生創(chuàng)展、江蘇南都等；還有一些由境外中資 企業(yè)控股的外商投資企業(yè)，比如中海房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)控股、華潤置地、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等。不過，其大體運(yùn)作手法仍可以細(xì)分為三類。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 11 頁 需要關(guān)注的是，在融資監(jiān)管方面，相比于中資企業(yè)，現(xiàn)行政策對外資企業(yè)舉借外債的管理較為寬松：外資企業(yè)可以在獲批的投資額與注冊額之間的差額之內(nèi)自由舉借外債，而且只需要備案就可以以境內(nèi)資產(chǎn)對外擔(dān)保，用以籌借境外資金。 渠道三是通過外債等 FDI 以外的方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資。 而我們認(rèn)為，通過外國直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資， 至少比商務(wù)部按行業(yè)分類所顯示的規(guī)模要大，不過，由于一些投資銀行的估測摻入了不屬于外國直接投資統(tǒng)計(jì)口徑的外資，導(dǎo)致他們的估測結(jié)果偏高。這意味著，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù) 3 年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。
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