【正文】 求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產(chǎn)價格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。 2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。 ，二手房市場升溫 2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負面效應(yīng)，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護國家作為土地所有者的權(quán)益，消除開發(fā)商的尋租機會和不當?shù)美?，有利于消除腐敗和廉政建設(shè)。在試點的基礎(chǔ)上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設(shè)用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農(nóng)轉(zhuǎn)非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收，特別是涉及占用基本農(nóng)田的規(guī)劃調(diào)整要經(jīng)國務(wù)院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權(quán)利和責任將更加明確。“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強化。 ，建設(shè)用地增量控制更嚴 2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴格。 由于央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的20%左右，并對上游產(chǎn)品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，%的新高?？疾旃潭ㄙY產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產(chǎn)過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水平。 ，融資渠道醞釀變局 中央經(jīng)濟工作會議將“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費關(guān)系”列為2005年的重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。因此，2005年年初的中央經(jīng)濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價指導意見》1月1日開始實施，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實施，6月6日國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構(gòu)、行政行為進行了規(guī)范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。土地市場向規(guī)范化邁進一步，1～，總價款達到2100多億元。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，30個省(區(qū)、直轄市)共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，超過全國實有城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的總和。(6)為切實保護耕地特別是保護基本農(nóng)田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。2004年11月國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設(shè)項目用地預審管理辦法》。(4)為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》。(2)繼續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，%的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。(5)10月29日央行上調(diào)存貸款基準利率。(3)6月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。(1)。 2004年中國房地產(chǎn)市場烙上了深刻的宏觀調(diào)控烙印，并將對2005年房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)產(chǎn)生深刻影響。各商業(yè)銀行嚴格控制對房地產(chǎn)的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。 二、影響房地產(chǎn)的調(diào)控政策和2005年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 (一)影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，但經(jīng)濟運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。 旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。三是投資和投機性購房需求。%，2004年已超過40%。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。站在消費者角度看，房價的升高使苦于房價高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應(yīng)靠住房社會保障體系，而不是產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。 應(yīng)當承認，2004年采取的宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，事實上起到了推動價格增長的作用。(7)房地產(chǎn)市場中存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。(6)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費者對房價的預期。三是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價格。%，%%。(4)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。(2)建筑材料價格上漲。第二季度，全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過10%，有6個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，其中杭州、上海、沈陽、天津表51998~2004年全國商品房平均銷售價格單位：元/平方米項目年份房屋平均銷售價格其中住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他等4城市重合。國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點，有9個城市房價漲幅超過10個百分點。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價格增幅較大。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，%。這種態(tài)勢盡管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%(見圖7)，表明居民對住宅需求旺盛；商業(yè)用房銷售面積也有所增長。 在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加。 (三)房地產(chǎn)銷售 2004年商品房