【正文】 地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)的必然結(jié)果。同時(shí)，2004年房地產(chǎn)投資量依然處于增長(zhǎng)狀態(tài)，為1997年以來的最高值。從全國(guó)的情況看，2004年上半年因征地拆遷而引發(fā)的到建設(shè)部上訪的人數(shù)有4026批、18620人。 從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、(見表4和圖8)。這種結(jié)構(gòu)性失衡的原因，一是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求。(4)10月18日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》(征求意見稿)，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。 (二)2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中一些長(zhǎng)期性和深層次的矛盾依然存在。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要意義。根據(jù)各地實(shí)際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)商、購(gòu)房人和各方面專家意見的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)向社會(huì)發(fā)布，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。三是二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng)，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。 在當(dāng)前資質(zhì)管理弱化、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。在這種背景下，許多開發(fā)商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現(xiàn)了只向國(guó)外投資者銷售的樓盤。 為保障房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購(gòu)房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。這一方面是由于中國(guó)住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級(jí)政府對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注不夠。緊縮“地根”的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面重新認(rèn)識(shí)和定位樓市產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動(dòng)、或者被動(dòng)地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)。因此可以預(yù)見，2005年二手房市場(chǎng)將在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會(huì)等，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。在治理整頓過程中，清查了81962個(gè)新上項(xiàng)目用地，；清理違法占用土地項(xiàng)目7184個(gè)，；對(duì)停建、暫停并限期整改及取消立項(xiàng)的7077個(gè)項(xiàng)目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風(fēng)”得到遏制。 “銀根” 2004年金融部門連續(xù)采取措施，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。 盡管2003年以來各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。可見，地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。隨著銷售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。(2)拆遷戶得不到有效的行政與法律保護(hù)，往往與拆遷人、行政部門、司法部門處于對(duì)立位置。 盡管2004年國(guó)內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這部分資金主要來自于個(gè)人住房消費(fèi)信貸。從2004年變化看(見圖1)，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢(shì)，從1～2月到1～12月下降22個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。中西部的比重增大。房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢(shì)頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。低廉的征地費(fèi)不僅使農(nóng)民失地失業(yè)，也是獲取巨額財(cái)政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動(dòng)因。從各類商品房2004年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，%。(6)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對(duì)“地根”的緊縮，影響消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。 旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。(4)為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴(yán)格土地管理，2004年10月底國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》?？疾旃潭ㄙY產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產(chǎn)過熱年份，全國(guó)投資率也沒有達(dá)到38%的水平。 ，二手房市場(chǎng)升溫 2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)，可以期望2005的拆遷工作將慎重進(jìn)行。不過考慮到以下因素，我們認(rèn)為2005年房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房?jī)r(jià)將在一定程度上增加市場(chǎng)供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房?jī)r(jià)；第三，政策變動(dòng)初期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響最大(市場(chǎng)預(yù)期供給減少是2004年房?jī)r(jià)上漲的深層原因)，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會(huì)需求強(qiáng)力拉動(dòng)的必然結(jié)果。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通過加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。另一方面，由于長(zhǎng)期低租金、實(shí)物分配等原因，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國(guó)家。四是加強(qiáng)基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消費(fèi)者提供決策依據(jù)。開征物業(yè)稅后，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者或承租人每年都要交納一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高，以此來取代土地批租制下一次性交納的出讓金，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 人民幣匯率問題也是影響當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。為此，要按照2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的要求，加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)作，整合資源，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)。 投資性購(gòu)房可以增加出租房屋數(shù)量，對(duì)于培育房屋租賃市場(chǎng)，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房?jī)r(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制、級(jí)差地租形成機(jī)制的重要組成部分。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，要逐步完善住房保障