【正文】 人數(shù)有4026批、18620人。針對拆遷中出現(xiàn)的矛盾，溫家寶總理于3月5日在十屆人大二次會議上作政府工作報告時指出，要抓緊解決城鎮(zhèn)房屋拆遷和農(nóng)村土地征用中存在的問題，在城鎮(zhèn)房屋拆遷中，要嚴格依據(jù)城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，合理確定拆遷規(guī)模，規(guī)范審批程序，完善補償安置政策，強化監(jiān)督檢查。 盡管2004年中央針對圈地問題出臺了包括凍結審批在內(nèi)的一系列政策和措施，但土地控制形勢依然嚴峻。土地出讓程序仍欠規(guī)范，缺乏監(jiān)督，如經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規(guī)范，有的地方不按規(guī)定或不能及時公開經(jīng)營性土地出讓信息，有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題，一些領導干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。一些地方政府為了短期利益出臺土地優(yōu)惠政策，以低價土地招商引資，導致長期性投資環(huán)境惡化、區(qū)域間的惡性競爭和國家土地資產(chǎn)的流失?！皟鼋Y半年土地審批”是1997年國務院11號文件以來國家第二次采取“暫?！边@種非常措施，但在沒有消除“占地沖動”機制和建立約束“沖動”機制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。隨著銷售量的增長，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。%%，其后逐年上升，%(見圖6)。 從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、(見表4和圖8)。%，%，%，、(見圖9)。 2004年全國商品房平均售價為2714元/平方米，比1998年增加651元(見圖圖1表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠大于1998～2003年的年均增量。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，%。 商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲?？梢?，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導致的房價上漲。這種結構性失衡的原因，一是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。二是市場的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。(5)投資和投機性購房拉動。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引資本向其流動的基本條件之一，更是新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。但是，宏觀調(diào)控的首要目標是抑制房地產(chǎn)投資過快增長而不是降低房價，不能以房價走勢作為判定調(diào)控成效的標準。 盡管2003年以來各界關于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率(見圖12)。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。建設部的數(shù)據(jù)顯示，%，長沙市為16%，寫字樓則高達40%。當然，考察1998年以來的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國國內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應當審慎地看待當前的有效需求，對房價與收入的動態(tài)比較關系保持一定的戒心。為控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。其實，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺了加強土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地產(chǎn)投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實施力度進一步加大而已。 “銀根” 2004年金融部門連續(xù)采取措施，加強和改進房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。(2)4月27日國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟適用住房項目)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。(4)10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》(征求意見稿)，對房地產(chǎn)信托業(yè)務的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。 ，規(guī)范土地市場 繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：(1)國務院辦公廳發(fā)出《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫停”半年，標志著土地審批凍結半年。(3)國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經(jīng)營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。(5)為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。 經(jīng)過治理整頓，2004年第一季度國務院批準的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，；清理違法占用土地項目7184個，；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。 2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。 (二)2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟運行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。參照以往的經(jīng)驗，固定資產(chǎn)投資超過國民收入的35%就會出現(xiàn)投資過熱。%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，%。這表明控制投資增長的任務仍然緊迫。2005年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機會等，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導向向資金導向轉(zhuǎn)變。國土資源部和監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。拆遷工作即使繼續(xù)進行，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場并未達到理想程度。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨