【正文】 向合理，推進住房市場良性循環(huán)。因此可以預見，2005年二手房市場將在我國房地產市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設和諧社會做出貢獻。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，2005年房地產市場的需求將在前幾年的基礎上持續(xù)旺盛。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關系偏緊。 從上述對供求關系的分析可以判斷，2005年房地產價格仍將保持上升的趨勢。 ，市場競爭回歸理性 過去房地產開發(fā)中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產經營環(huán)境進一步優(yōu)化，企業(yè)經營將走向平等競爭，質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業(yè)競爭的基礎。 概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。2004年北京興起的新產品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉移到對產品品質的關注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面重新認識和定位樓市產品的競爭力眾多房地產開發(fā)企業(yè)或者主動、或者被動地受到新產品主義理念的影響，并越來越多地在產品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務等方面做出相應改進。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。 房地產業(yè)對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進產業(yè)結構的調整和國民經濟的快速發(fā)展有著重要意義。判斷當前錯綜復雜的房地產市場形勢，首先要從中國經濟社會發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發(fā)展的來看待當前的房地產市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發(fā)達國家進行生硬對比。 房地產業(yè)提供的產品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產業(yè)的管理主要應是規(guī)范市場秩序，保護公平競爭，房地產產業(yè)政策的目標應是促進產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，滿足居民的基本住房需求。因此，中國房地產市場總體態(tài)勢是供不應求。針對2004年中國房地產市場出現(xiàn)的潛在供應減少，價格上漲過快的新情況，適時調整宏觀調控的目標和手段，將保證市場供應，平抑房地產市場，防止供求關系過大波動作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。 (二)盤活存量土地，完善土地供應辦法 在2005年緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。緊縮“地根”的權力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。 在新增房地產用地供應中，要進一步完善土地供應辦法，推行經營土地出讓招投標制，并采用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設計、商品房售價等限制性條款來穩(wěn)定商品房價格。根據(jù)各地實際情況，在廣泛征求房地產商、購房人和各方面專家意見的基礎上，制定科學的土地供應計劃，并及時向社會發(fā)布，以穩(wěn)定市場預期。中國城市建設用地人均指標僅100平方米左右，而農村居民點人均用地一般在150～200平方米，所以因農民進城而增加的城市用地與因人口進城而減少的農村居民點用地存在著后者大于前者的置換關系。 (三)改善供應結構，完善住房保障體系 解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩(wěn)定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義。一方面，合理安排經濟適用住房的建設規(guī)模，調整供應辦法，盡量采用定向供應的辦法，嚴格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應充足、與經濟適用住房價格相差不大的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補貼來取代經濟適用住房。 (四)加快二手房市場建設，引導住房梯度消費 二手房是許多發(fā)達國家住房供應的主體。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關注不夠。這對于穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。 推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求。 (五)保護合理的住房消費，遏制投機性購房 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與建設部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標準相比，還有很大距離。因此，要繼續(xù)保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房產是一種較為理想的保值、增值投資渠道。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據(jù)租金市場的變化調整自己的投資計劃。 對于當前部分城市出現(xiàn)的投機性購房，可通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。 (六)整頓房地產市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為 中國房地產企業(yè)素質較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結構、房屋質量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時有發(fā)生。 在當前資質管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉換的情況下，加強對房地產業(yè)的行業(yè)管理要轉變思路。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產市場專項整治工作，對于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。擴大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，通過與商品房網上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。市場信息準確、透明、對稱、完全，是有效調控市場的基礎，也是消費者理性選擇的重要條件。努力使局部性、結構性問題，現(xiàn)之于萌芽，防之于未發(fā)。 (七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結構 2003年央行121號文件頒布以來，提高房地產開發(fā)資金門檻、緊縮房地產開發(fā)貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場供應。 為保障房地產開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結構，降低銀行的金融風險和購房者的市場風險。二是要加快研究產業(yè)基金管理辦法，出臺產業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產產業(yè)基金正式登臺。房地產抵押貸款證券化可以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。 (八)加強對基礎性、制度性問題的研究 在我國當前的財稅體制下，來自房地產業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財政收入增加和經濟發(fā)展對房地產業(yè)的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地產開發(fā)的根源所在。物業(yè)稅又稱為“財產稅”或“地產稅”，是當下財稅體制改革的一個熱點。征收物業(yè)稅可以減少房地產開發(fā)所需資金，促進存量土地流轉；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費，引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費；同時，也是促進商品房降價的重要因素。在國內一些大城市，人民幣被低估的事實吸引外資流入房地產領域，推動房價飆升。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產達到保值增值的目的。在這種背景下，許多開發(fā)商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現(xiàn)了只向國外投資者銷售的樓盤。