【正文】 有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題，一些領導干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆?！皟鼋Y(jié)半年土地審批”是1997年國務院11號文件以來國家第二次采取“暫?！边@種非常措施，但在沒有消除“占地沖動”機制和建立約束“沖動”機制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。%%，其后逐年上升，%(見圖6)。%，%，%，、(見圖9)。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，%。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導致的房價上漲。二是市場的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。但是，宏觀調(diào)控的首要目標是抑制房地產(chǎn)投資過快增長而不是降低房價，不能以房價走勢作為判定調(diào)控成效的標準。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率(見圖12)。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。當然，考察1998年以來的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國國內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應當審慎地看待當前的有效需求，對房價與收入的動態(tài)比較關(guān)系保持一定的戒心。其實，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺了加強土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地產(chǎn)投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實施力度進一步加大而已。(2)4月27日國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟適用住房項目)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。 ，規(guī)范土地市場 繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：(1)國務院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫?！卑肽辏瑯酥局恋貙徟鷥鼋Y(jié)半年。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。 經(jīng)過治理整頓，2004年第一季度國務院批準的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。 2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，%。2005年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。拆遷工作即使繼續(xù)進行，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進住房市場良性循環(huán)。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關(guān)系偏緊。 ，市場競爭回歸理性 過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營將走向平等競爭，質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。判斷當前錯綜復雜的房地產(chǎn)市場形勢，首先要從中國經(jīng)濟社會發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發(fā)展的來看待當前的房地產(chǎn)市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發(fā)達國家進行生硬對比。因此，中國房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是供不應求。 (二)盤活存量土地，完善土地供應辦法 在2005年緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。 在新增房地產(chǎn)用地供應中，要進一步完善土地供應辦法，推行經(jīng)營土地出讓招投標制，并采用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設計、商品房售價等限制性條款來穩(wěn)定商品房價格。中國城市建設用地人均指標僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)民進城而增加的城市用地與因人口進城而減少的農(nóng)村居民點用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩(wěn)定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義。 (四)加快二手房市場建設，引導住房梯度消費 二手房是許多發(fā)達國家住房供應的主體。這對于穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。 推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求。因此，要繼續(xù)保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據(jù)租金市場的變化調(diào)整自己的投資計劃。 (六)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為 中國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時有發(fā)生。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產(chǎn)市場專項整治工作，對于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。市場信息準確、透明、對稱、完全，是有效調(diào)控市場的基礎，也是消費者理性選擇的重要條件。 (七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu) 2003年央行121號文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場供應。二是要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。 (八)加強對基礎性、制度性問題的研究 在我國當前的財稅體制下，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財政收入增加和經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。征收物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費，引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費；同時，也是促進商品房降價的重要因素。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達到保值增值的目的。