【正文】 有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題，一些領(lǐng)導(dǎo)干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆?！皟鼋Y(jié)半年土地審批”是1997年國(guó)務(wù)院11號(hào)文件以來國(guó)家第二次采取“暫?！边@種非常措施，但在沒有消除“占地沖動(dòng)”機(jī)制和建立約束“沖動(dòng)”機(jī)制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。%%，其后逐年上升，%(見圖6)。%，%，%，、(見圖9)。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價(jià)格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長(zhǎng)1337元；2004年商業(yè)用房的價(jià)格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，%。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個(gè)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙上漲。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲。二是市場(chǎng)的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能是檔次較低、盈利較差的低價(jià)商品房。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)者的心理預(yù)期，引起更多人跟風(fēng)。但是，宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)而不是降低房?jī)r(jià)，不能以房?jī)r(jià)走勢(shì)作為判定調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價(jià)格增長(zhǎng)率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率(見圖12)。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。?dāng)然，考察1998年以來的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應(yīng)當(dāng)審慎地看待當(dāng)前的有效需求，對(duì)房?jī)r(jià)與收入的動(dòng)態(tài)比較關(guān)系保持一定的戒心。其實(shí)，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺(tái)了加強(qiáng)土地管理、控制信貸過快增長(zhǎng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實(shí)施力度進(jìn)一步加大而已。(2)4月27日國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%提高到35%以上。 ，規(guī)范土地市場(chǎng) 繼2003年的“土地風(fēng)暴”之后，更為嚴(yán)格的土地控制政策和措施在2004年相繼實(shí)施：(1)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個(gè)暫?！卑肽辏瑯?biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。為貫徹落實(shí)該決定，完善土地供應(yīng)計(jì)劃。 經(jīng)過治理整頓，2004年第一季度國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地比2003年平均下降了46%。 2004年國(guó)家出臺(tái)一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，%。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于2004年增長(zhǎng)速度，但估計(jì)不會(huì)低于20%。國(guó)土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對(duì)土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個(gè)人意志影響土地市場(chǎng)公平、公正的局面改觀，土地市場(chǎng)將趨向公開透明。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)形成地價(jià)的機(jī)制。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將產(chǎn)生重要影響。在二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)。在中國(guó)當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對(duì)需求量的影響不大。2004年全國(guó)商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性 過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場(chǎng)將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)將走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場(chǎng)重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。如果說，中國(guó)現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。判斷當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，首先要從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進(jìn)程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標(biāo)，科學(xué)的、歷史的、發(fā)展的來看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的拿一些指標(biāo)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行生硬對(duì)比。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求。 (二)盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法 在2005年緊縮“地根”政策不會(huì)有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。 在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營(yíng)土地出讓招投標(biāo)制，并采用綜合評(píng)標(biāo)的方式，改變一味價(jià)高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房售價(jià)等限制性條款來穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。中國(guó)城市建設(shè)用地人均指標(biāo)僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地與因人口進(jìn)城而減少的農(nóng)村居民點(diǎn)用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。成都等城市在進(jìn)行招拍掛時(shí)，對(duì)擬建普通商品房的地塊限定最高售價(jià)，這一做法有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增加中低價(jià)位商品住房供給，具有借鑒意義。 (四)加快二手房市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi) 二手房是許多發(fā)達(dá)國(guó)家住房供應(yīng)的主體。這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。 推進(jìn)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵(lì)改善型的住房消費(fèi)，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。并且，投資者對(duì)租金、房?jī)r(jià)、利率更為敏感，會(huì)根據(jù)租金市場(chǎng)的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。 (六)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范企業(yè)行為 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時(shí)有發(fā)生。二是加大市場(chǎng)整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，對(duì)于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出。市場(chǎng)信息準(zhǔn)確、透明、對(duì)稱、完全，是有效調(diào)控市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也是消費(fèi)者理性選擇的重要條件。 (七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu) 2003年央行121號(hào)文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項(xiàng)政策相繼出臺(tái)，造成部分項(xiàng)目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場(chǎng)供應(yīng)。二是要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺(tái)。 (八)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)性、制度性問題的研究 在我國(guó)當(dāng)前的財(cái)稅體制下，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10%，地方財(cái)政收入增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級(jí)政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。征收物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費(fèi)，引導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位普通住房建設(shè)與消費(fèi)；同時(shí)，也是促進(jìn)商品房降價(jià)的重要因素。許多歐盟國(guó)家的投資者希望通過投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的。