【正文】 000～4500元/%；%，80～%。 江西、山西、安徽等3個省份商品房平均價格漲幅在15%以上；40個重點城市中，太原、南昌、上海等3個城市的商品房平均價漲幅超過20%。二是成本推動。三是炒作帶動。其中，寧夏、%、%。另據(jù)國家統(tǒng)計局對全國3328家房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，%，%。 ，投機炒作苗頭隱現(xiàn) 目前利率較低、股市持續(xù)低迷，可選擇的投資渠道有限，客觀上使部分社會閑散資金進入房地產(chǎn)市場，特別一些地理、人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購房者（多數(shù)兼具投資與自用雙重特性）。如果不加強調(diào)控，任憑短期炒作和囤積居奇行為發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也可能影響金融安全。在一些城市出現(xiàn)這類公司以畸高價投標(biāo)競得土地，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為風(fēng)險較大。促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，一是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。三是滿足居民提高生活水平的需要。 ①市場需求分析。如上海市商品住宅消費量中約有1/3由拆遷帶動，1/3由居民換購住房（以舊換新）帶動；廣東省購房者中35%是農(nóng)村和省外、境外人員，廈門、烏魯木齊、成都外來人員購房比例分別達到47%、%和43%。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補償水平的合理化，拆遷的進度會有所減緩，成本可能會有所加大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是2004年將較為明顯。但市場供應(yīng)面存在的一些影響因素應(yīng)當(dāng)引起重視。同時，去年國土資源部發(fā)文停止了別墅用地供應(yīng)，有利于進一步改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。目前,房地產(chǎn)開發(fā)拖欠工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金量的10%，因此清欠力度的加大對房地產(chǎn)開發(fā)的直接影響不大，但清欠工作對基礎(chǔ)設(shè)施等政府項目建設(shè)的影響可能會間接地影響到房地產(chǎn)市場供求。 綜上所述，住房市場供求關(guān)系的基本態(tài)勢總體上仍未發(fā)生變化，2004年房地產(chǎn)投資和消費仍將保持一定的增長。但要注意采取措施，緩解部分城市出現(xiàn)的高價位、大戶型商品住房供應(yīng)過量與普通商品住房供應(yīng)相對短缺的結(jié)構(gòu)性矛盾，防止價格過快上漲，引導(dǎo)理性投資和消費；部分城市出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，可能帶來房價在短期內(nèi)的非正常上漲，出現(xiàn)泡沫的成分，要高度關(guān)注，并采取有效措施，盡快扼制其可能蔓延勢頭。結(jié)構(gòu)性矛盾突出、價格漲幅較大的地區(qū)，要著力于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量，加快普通商品住房建設(shè)，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理，滿足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房價格的過快增長。 要不斷完善風(fēng)險控制機制，盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，使投機性購房者無法獲得銀行貸款；嚴(yán)格執(zhí)行個人出售住用未滿一年的住房，按買入賣出差額征收營業(yè)稅的規(guī)定，使那些企圖通過短期內(nèi)連續(xù)交易獲得利益的投機性購房者在經(jīng)濟上得不到好處。據(jù)文字記載，3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。外國銀行、洋行、教會及一些民族資本家紛紛以獨資、集資或用抵押貸款的辦法購置土地，興建經(jīng)營各類房屋。二是房地產(chǎn)投機十分嚴(yán)重。同時設(shè)立了地政局、房地產(chǎn)管理局等機構(gòu)。文化大革命期間（1966年以后），實際上基本否定了房地產(chǎn)的私有制，土地不允許買賣轉(zhuǎn)讓，主要采取行政劃撥和無償使用。 1979年以后，深圳等經(jīng)濟特區(qū)的建立和沿海城市的開放，中國國民經(jīng)濟大踏步進入國際市場?！伴_發(fā)公司要按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，制定開發(fā)區(qū)的具體規(guī)劃，搞好市政、公用、動力、通訊等基礎(chǔ)工程和相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)。從此,中國房地產(chǎn)業(yè)在中國大地上開始了再生。1988年4月12日全國第七屆人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，修改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1979～1981年，國家在全國60多個城市及部分縣鎮(zhèn)推行全價售房（市政府統(tǒng)一建設(shè)住房，以土建成本價向市民出售），結(jié)果不理想。1984年成立的住房租金改革小組正式提出了提租補貼或提租增資的改革思路。1988年初國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案》，正式將房改納入中央和地方的改革計劃。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，提出合理調(diào)整現(xiàn)有公房租金，在出售公房的同時，強調(diào)實行新房新制度，保證新建住房不再進入舊的住房體制。逐步建立新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房的商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求成為這一時期的主流。從此,全國房地產(chǎn)價格放開，許多政府審批權(quán)利下放，金融機構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟的“加快改革開放建設(shè)步伐”的大環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布，這是繼《土地管理法》之后規(guī)范房地產(chǎn)市場的第二部重要法律。 2002年，中國35個大中城市存量住房交易套數(shù)已相當(dāng)于新建商品房交易套數(shù)的75%以上。住房金融的發(fā)展，提高了居民購房的支付能力，推動了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。1996年1月，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，并于2001年進行了修改，對中介服務(wù)機構(gòu)的管理、人員資格管理、服務(wù)管理要求等做出了規(guī)定。 土地立法方面，1982年的《憲法》規(guī)定國家可對土地進行征用，任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1978年9月5日發(fā)布《關(guān)于自籌資金建設(shè)住房的通知》后，國務(wù)院陸續(xù)在多個城市進行住房制度改革試點，準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。 2. 1988～1999年：現(xiàn)行制度創(chuàng)立時期 從1988年《憲法》修訂及1988年12月《土地管理法》修改起，中國房地產(chǎn)立法進入新制度設(shè)計階段。1991年11月23日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確規(guī)定房改的目標(biāo)、階段、基本原則、有關(guān)政策、工作部署、工作領(lǐng)導(dǎo)等，對房改的深化起到重要促進作用。1994年至今，建設(shè)部、土地管理部門先后頒布了一系列法規(guī)、規(guī)章，主要有：1995年建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》；1996年建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年由國家土地管理局發(fā)布的《關(guān)于土地使用權(quán)抵押管理有關(guān)問題的通知》和由建沒部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等。因此，各法規(guī)需要逐步進行整合，一些規(guī)定逐步上升為法律，使之成為一個體系分明、規(guī)則統(tǒng)—的法律體系。1978年根據(jù)對住房的迫切需要，全國城市住宅建設(shè)工作會議提出要“充分調(diào)動國家、地方、企業(yè)和個人四個方面的積極性，準(zhǔn)許私人買房、建房，要使住宅逐步商品化。在這次談話中，鄧小平同志談到了城市住宅建設(shè)問題（包括合作建房問題）、新建住房與老房的出售問題、聯(lián)系房屋售價調(diào)整房租問題、不同地段的級差地租問題、與提租并行的補貼問題等，對每一方面都提出了改革性的思路。二是土地使用權(quán)制度改革的試點。三是1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件出臺，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。例如，房地產(chǎn)價格為什么居高不下？為什么高房價與高空置并存？房地產(chǎn)是否過熱，如果的確過熱其產(chǎn)生根源是什么？房地產(chǎn)市場的競爭是過度還是不足？解決房地產(chǎn)市場秩序的合理對策是什么？2002～2003年理論界和實業(yè)界圍繞這些問題開展了熱烈的討論，可以預(yù)計，在近期內(nèi)這些問題仍會是討論的焦點。 二 房地產(chǎn)商品特性對市場形勢的影響 商品特性之所以重要，是因為至少從經(jīng)驗上看，與市場結(jié)構(gòu)特性緊密相關(guān)。同質(zhì)性商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，就容易形成競爭的市場結(jié)構(gòu)，而異質(zhì)性商品難以標(biāo)準(zhǔn)化，也就容易形成某種形式的壟斷的市場結(jié)構(gòu)。 不動產(chǎn)是指不能移動的產(chǎn)品。這樣開發(fā)商就只須關(guān)注與其所開發(fā)物業(yè)相鄰地段物業(yè)的競爭，而無須過多地關(guān)心與其他不相鄰地段的物業(yè)的競爭，各個相鄰地段之間的競爭最終形成環(huán)形競爭。在這種情況下，極易形成寡占型的市場結(jié)構(gòu)。住宅是附著于土地上的，所以住宅與土地是連帶品。所以，住房建設(shè)用地更是有限的。在中國的房地產(chǎn)權(quán)制度下，城市土地的所有權(quán)歸國家所有，而農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，商品房開發(fā)的增量用地逐步采取了有償轉(zhuǎn)讓的制度，但所采取的主要是協(xié)議出讓這種市場化程度較低的方式。而原有的占地單位因擔(dān)心所占土地未來可能有的不確定性，對于這種合作也有很高的積極性。在這方面與城鎮(zhèn)國有土地相比，開發(fā)商與農(nóng)民協(xié)議開發(fā)方式困難要大得多，風(fēng)險要高得多，而現(xiàn)實的可采用性也低得多。二是追求政績的動力。即使未來可以逐步實現(xiàn)統(tǒng)一的土地掛牌拍賣出讓制度，各開發(fā)商用地實現(xiàn)了公平競爭，地方政府?dāng)U張沖動也是需要認(rèn)真研究解決的問題。造成批地面積增長過快，同時伴隨著土地價格的過快上漲。前者是指消費者在購買前，可以通過查看、觸摸等感官手段而大體檢測出其質(zhì)量的商品。正是由于消費者與開發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對稱，絕大多數(shù)消費者決策購買并不完全了解住房質(zhì)量的有關(guān)信息，決策依據(jù)只能是開發(fā)商的各種有法律效力或無法律效力的宣傳材料、廣告、合同承諾，而開發(fā)商則居信息壟斷地位，使開發(fā)商有可能提供虛假信息，欺騙消費者。近幾年商品房交易的面積縮水、虛假廣告、合同欺詐及中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為成為市場秩序中的突出問題。一般說來，必需品所滿足的都是人們較低層次的消費需要，即生存的需要。也就是說，住房消費者是不能長久地等待或推遲購買的，而是要盡可能早地解決的。就是說，品牌忠誠度和廠商忠誠度對于房地商的作用微乎其微。那么怎么解釋這樣一種現(xiàn)象：在發(fā)達國家，能進入排行榜的富豪主要產(chǎn)生于零售行業(yè)及高技術(shù)行業(yè)，因為前者市場容量大，后者附加值高；而在中國目前階段，進入排行榜的富豪卻多產(chǎn)生于房地產(chǎn)業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品特點探討有助于理解這些問題，但仍不充分。Salop,S.,1979,“Monopolistic Competition with Outside Goods”,Bell Journal of Economics 10:～156. 豪特林模型主要用來解釋廠商的選址和定價行為。其結(jié)論是，當(dāng)單位交通費用增加時，兩個企業(yè)對同一消費者的競爭就比較缺乏力量，這就給予企業(yè)某種壟斷力量以抬高價格；當(dāng)單位交通費用為零時，消費者可以無成本地去任何一家企業(yè)，這樣，沒有任何一家企業(yè)具有壟斷力量（除非兩家企業(yè)勾結(jié)）。這樣的結(jié)果是弱化了二者之間的價格競爭。 與豪特林的“線形城市”不同，薩洛普考察了“圓形城市”的空間競爭問題。 由于房地產(chǎn)是不能移動的，因此房地產(chǎn)商之間的競爭只能是地址（區(qū)位）已定情形下的競爭。 在開發(fā)商只考慮與其相鄰的房地產(chǎn)商競爭的條件下，競爭者的數(shù)量有限。囚徒博弈的前提條件是兩個囚徒不能串通，在完全競爭的情況下這個假設(shè)大致可以滿足，因而囚徒博弈的結(jié)果是二者都會選擇從整體上看對他們最不利的決策，在這里相當(dāng)于都選擇打價格戰(zhàn)。表2還顯示，27家企業(yè)全部選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，24家企業(yè)選擇了廣告宣傳與產(chǎn)品質(zhì)量。 表2 2001年北京市27家開發(fā)商競爭方式調(diào)查情況單位：家 競爭方式打價格戰(zhàn)加大廣告宣傳提高產(chǎn)品質(zhì)量進行產(chǎn)品創(chuàng)新企業(yè)數(shù)1242427 資料來源：況偉大:《壟斷、競爭與管制——北京住宅業(yè)市場結(jié)構(gòu)研究》，第161頁，經(jīng)濟管理出版社，2003。除了與一般商品形成產(chǎn)品差異的因素（如廣告、技術(shù)、包裝等）外，區(qū)位是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品差異的更重要的決定因素。不言而喻，產(chǎn)品差異化意味著弱化價格競爭。例如，北京市的北部地區(qū)歷來被認(rèn)為是“上風(fēng)上水”的地區(qū)，而南部地區(qū)則被認(rèn)為是“窮人的居住區(qū)”，這種“風(fēng)水觀”使人們愿意支付北城商品房的高價，而不愿意購買南城低價房。隨著市場化改革的深化和市場經(jīng)濟體制的確立，中國政府對房地產(chǎn)市場的管制也發(fā)生了從排斥和取代市場向彌補市場失敗的轉(zhuǎn)變，管制的方式也在趨向于公平合理。對最低收入者的廉租房供應(yīng)性質(zhì)也是明確的，從管制的性質(zhì)看是彌補市場失敗，這一點與世界各國的做法一致。這些措施都屬于政府的職權(quán)范圍，所以經(jīng)濟房建設(shè)必然要求由政府出面組織實施。因為，在供應(yīng)體系中經(jīng)濟適用房居于“主體”地位。從住房建設(shè)所需要的土地投入看，這意味著住房建設(shè)的大部分用地要依賴于行政劃撥，免收土地出讓金，實際上否定了土地使用的市場化。政府管制的目的往往表現(xiàn)為兩個方面：一是反壟斷，其目的是鼓勵競爭，保護中小企業(yè)的利益，并通過競爭增進消費者福利；二是限制過度競爭，避免資源的浪費、規(guī)范市場競爭秩序，以維護消費者利益。 鑒于土地對于房地產(chǎn)市場的決定性作用，這里再簡單地分析一下土地許可證制。至于政府頒發(fā)多少許可證，則以保證該行業(yè)保持充分的競爭為限。雖然政府越來越強調(diào)后兩者的重要性，并且可以預(yù)計，未來土地供應(yīng)中的絕大部分將采取后兩種形式，但在迄今為止實際投入市場的土地中，采取后兩種方式的實際上并不占主流。深圳市的情況是這樣，其他城市的情況更是如此。考慮到在原有的土地協(xié)議出讓制度下，各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都儲備了大量的開發(fā)用地，因此，到目前為止實際投入市場的商品房所用土地基本是通過協(xié)議出讓取得的。其好處是有利于加快城市建設(shè)的速度，節(jié)約政府的支出，其缺點是使政府、企業(yè)、被拆遷居民和消費者之間的關(guān)系剪不斷、理還亂。 實物地租的存在會導(dǎo)致政府降低房地產(chǎn)價格等管制失效。在壟斷未得到有效管制的條件下，開發(fā)商可以理直氣壯地通過加價將“實物地租”的全部或大部分轉(zhuǎn)嫁給購房者；政府對開發(fā)商征收的“實物地租”越多，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費者越多，房價越高，消費者福利也越小。 第一，房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場：房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)決定了這個產(chǎn)業(yè)的競爭是不完全的競爭（環(huán)形競爭），其程度比壟斷競爭還要低；房地產(chǎn)的連帶性決定了這個市場的發(fā)育依賴于土地資源，而土地供應(yīng)的不規(guī)范也就從基礎(chǔ)上決定了整個房地產(chǎn)市場的不規(guī)范；住房的經(jīng)驗品性質(zhì)使開發(fā)商和購買者處于信息嚴(yán)重不對稱的地位，使消費者處于利益易于受損的不利位置上；而住房的必需品和耐用品性質(zhì)則使購買者既不可能等待市場競爭的力量使房價下降到其滿意的水平，又不可能像在其他行業(yè)那樣通過重復(fù)購買這個手段而對開發(fā)商加以有效制約。如果房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求，則各寡頭更容易行使壟斷力量，形成壟斷性寡占。另外，房地產(chǎn)市場中的競爭主要是非價格競爭，而為了追求房地產(chǎn)商品差異的最大化，開發(fā)商必然施展渾身解數(shù)突出與其他開發(fā)商的差異。因此，經(jīng)濟適用房制度必將進一步改革，以便形成健康有效的住房市場運行體系。由于建立完善的市場經(jīng)濟運行體制還需要一定的時間，所以房地產(chǎn)業(yè)也要經(jīng)歷一個動態(tài)調(diào)整和適應(yīng)過程才能達到一種穩(wěn)定的