【正文】 資潛力僅次于天津，分別名列第二和第三位。房地產(chǎn)投資潛力在開發(fā)房地產(chǎn)投資潛力四要素模型的基礎(chǔ)上，通過對 50 個樣本城市住宅、商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)投資潛力進行計算，得出各主要城市排名如下表所示。（7）土地市場不夠市場化。24 / 50（5）相比其它房地產(chǎn)開發(fā)投資，住宅投資過熱。（4）住宅出售價格的增長速度與租賃價格的增長速度相背離。其中東部地區(qū)比西部地區(qū)房價收入比高，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)高。（2）工業(yè)用地市場最不健康，住宅市場和土地市場次之，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對來說比較健康。市場健康程度從城市住宅、商業(yè)、工業(yè)、土地市場對 35 大中城市房地產(chǎn)健康偏離程度指數(shù)進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)：（1）多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場不健康。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場化水平在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。按滿分 10 分計，總體指數(shù)顯示，35 個大中城市中排名最前的城市得分為 ，最低為 分，平均得分為 分，標準差為 ，所有城市得分均在 6 分以上。下面根據(jù)中國社會科學(xué)院財貿(mào)所牽頭，兩岸四地著名高校和地方科研院所近百名城市競爭力學(xué)者聯(lián)合完成的 2022 年《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告》 ，對我國主要城市的房地產(chǎn)投資潛力，市場健康程度與市場化程度進行相應(yīng)分析如下。其中浙江銷售額和銷售面積分別為 億元和 萬平米，兩項指標同列全國第一；上海銷售額為 億元，排名全國第二；江蘇銷售面積為 萬平米，全國排名第二。其中江蘇竣工面積和新開工面積分別為 萬平米和 萬平米，單項指標全國排名第一，浙江施工面積 萬平米，名列全國第一。浙江在土地購置上花費最多，全年的土地購置費達到 億元。從土地購置量來看，山東排名第一，其中郊區(qū)的土地購置量較大。國家在保證房地產(chǎn)開發(fā)基本用地的總量穩(wěn)定增長的同時，繼續(xù)嚴格控制建設(shè)土地增量尤其是限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，限制別墅等高檔項目用地，同時規(guī)定禁止閑置土地，加大稅收調(diào)節(jié)力度，提高土地保有成本。綜合排名指各分指標排名之和的各省市之間的排位。上海、北京、廣東分別在利用外資總額、國內(nèi)貸款排名、自籌資金額方面全國排名第一。如山西、內(nèi)蒙古、河南、廣西、四川、云南等 6 個地區(qū)地房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速都超過 35%；石家莊、合肥、青島、鄭州、長沙、南寧、成都、昆明、西安等 9 個城市超過 35%，個別城市甚至接近 60%。其中上海、北京、廣東、浙江、江蘇投資規(guī)模較大，5 個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資 7252 億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達 46%，遠遠高于5 個地區(qū)人口占全國 %的比重。17 / 50三、2022 年房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展比較分析（一）各省、直轄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較分析開發(fā)投資規(guī)模與資金來源比較房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域特征明顯。加強對國有土地使用權(quán)出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，對違約的要追究違約責(zé)任。 嚴格執(zhí)行國土資源部、國家工商行政管理總局頒布的《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》和《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議示范文本（試行） 》 。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積。整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，建立健全房地產(chǎn)市場信息系。 （5）加大對閑置土地的處置力度，對超出 1 年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 （3）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。關(guān)鍵內(nèi)容如下：（1） 明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定建筑面積小于 90 平方米的住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。要控制信貸風(fēng)險主要是通過對購房者的購房情況，信用情況進行調(diào)查，合理分配貸款金額，并通過調(diào)整貸款利率來配合政府打擊炒房行為。銀行在聯(lián)網(wǎng)查詢時，要分清哪些是真實需求，哪些是惡意投機行為，對于那些哄抬房價、擾亂正常市場秩序的行為給予打擊。通過這種商品房預(yù)（銷）售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度，有關(guān)部門可以查詢到購房人以往的購房數(shù)量以及交易歷史，如此一來一些非正常的倒號和投機炒房等行為就會很容易浮出水面。所謂實名制購房制度，主要是預(yù)售購房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個姓名。雖然此項政策沒有明確涉及土地一級開發(fā)和存量市場，但現(xiàn)在存量房市場流動性很差，這部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量很小。這表明，此前處于相對寬松的房地產(chǎn)信托門檻被提高，開發(fā)企業(yè)想通過信托方式獲取項目前期的“過橋貸款”已幾近無望。即房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足所開發(fā)項目的自有資金投入須超過開發(fā)項目總投資的 35%、項目四證齊全及新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其企業(yè)須具有行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，才能通過房地產(chǎn)信托融資。9 月初， 《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》9 月初，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》 ，即“212 號文”件。隨著個人信用數(shù)據(jù)庫逐步投入使用，今后，任何人無論在國內(nèi)任何地方，也無論在哪一個商業(yè)銀行留下的借款和還款記錄，商業(yè)銀行信貸審查人員均可在經(jīng)當事人書面授權(quán)后進行相關(guān)信息查詢。 四是規(guī)定了個人信用信息的客14 / 50觀性原則，即個人信用數(shù)據(jù)庫采集的信息是個人信用交易的原始記錄，商業(yè)銀行和征信服務(wù)中心不增加任何主觀判斷等。一是明確個人信用數(shù)據(jù)庫是中國人民銀行組織商業(yè)銀行建立的全國統(tǒng)一的個人信用信息共享平臺，其目的是防范和降低商業(yè)銀行信用風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定，促進個人消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展；二是規(guī)定了個人信用信息保密原則，規(guī)定商業(yè)銀行、征信服務(wù)中心應(yīng)當建立嚴格的內(nèi)控制度和操作規(guī)程，保障個人信用信息的安全。即使通過國家宏觀調(diào)控，房價不升而是處于穩(wěn)定狀態(tài)，他們也會從人民幣不斷升值中獲益。但人民幣升值，促進海外投機資金加快進軍房地產(chǎn)市場，這對于穩(wěn)定房價，創(chuàng)造健康、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場提出了挑戰(zhàn)。人民幣升值降低了相同金額外幣在中國的購買力，但升值對房地產(chǎn)直接消費需求沒有太大影響。這是自 2022 年 7 月 21日人民幣匯率機制改革以來，人民幣兌美元匯率的中間價首度“破８” ，創(chuàng)出匯改以來的新高。2022 年 7 月，匯率調(diào)整2022 年 7 月 21 日晚 7 點，中央銀行“出其不意”地宣布人民幣對美元匯率由：1 調(diào)整為 ：1，本幣升值 2%，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。2022 年 4 月， 《關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知》13 / 502022 年 4 月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知，《通知》表示，城市新建建筑均應(yīng)嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計標準的有關(guān)強制性規(guī)定；有條件的大城市和嚴寒、寒冷地區(qū)可率先按照節(jié)能率 65%的地方標準執(zhí)行。由于交易成本增大，短期內(nèi)交易很難實現(xiàn)，貸款壓力小的投資者開始轉(zhuǎn)做長線投資，一方面出于避免交易成本考慮會過 2 年后轉(zhuǎn)手交易，另一方面出于對樓市遠期看好。根據(jù)“國八條”和“新八條”的精神，2022 年 5 月國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部又聯(lián)合發(fā)出《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》 ，意見規(guī)定自 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。2022 年 3 月， 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》2022 年 3 月 26 日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 （老八條） 。 無可否認的，該條款的積極目的在于保護購房者利益，強調(diào)了“生存權(quán)高于債權(quán) ”的思想，是法制進步的一種表現(xiàn)，貸款人生活所必需的唯一房產(chǎn)有了很好的保障，使其不致因還不起貸款無家可歸。（二）2022 年以來涉及到房地產(chǎn)市場的主要政策及影響分析2022 年 1 月， 《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》《規(guī)定》多個條款都對房地產(chǎn)物業(yè)的抵押和查封作了新規(guī)定，包括生活必需居住房屋法院不得拍賣、合同有效情況下已付全款且已收樓的抵押房不得查封等，所以《規(guī)定》被業(yè)界譽為“ 新”房地產(chǎn)司法解釋，意義十分重大。建設(shè)節(jié)約型社會，推動節(jié)地節(jié)能建筑加大房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，盤活和利用存量土地，對超過合同約定開發(fā)期一定時期的土地征收閑置費或無償收回使用權(quán)，并建立土地閑置超過一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制。具體來說，除高檔房地產(chǎn)項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其他房地產(chǎn)項目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面（包括房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介經(jīng)紀等）允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在 5 年內(nèi)開始允許外資成立獨資企業(yè)。做好外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險防范。大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)開發(fā)和銷售行為，重點查處內(nèi)部認購，發(fā)布虛假、違法銷售廣告，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。2022 年將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，解決好關(guān)系人民群眾切身利益的大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的住房問題。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題住房結(jié)構(gòu)不合理問題在 2022 年有了初步改善，但還沒充分調(diào)整到位。調(diào)控的策略將繼續(xù)采取從供給和需求兩方面進行雙向調(diào)控，在供給方面將采取有保有壓的措施改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔房開發(fā)，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)；在需求方面主要是通過整頓市場秩序、提高交易稅負等措施防止人為炒做、遏制投機性需求、控制投機性需求。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)市場中的深層次矛盾沒有得到根本解決，商品房價格上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)泡沫存在進一步擴大的可能。調(diào)控的根本目的是要切實解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題，消除影響市場發(fā)展的不穩(wěn)定、不健康因素，實現(xiàn)“三個基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?？梢哉f2022 年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年。2022 年 3 月初，第十屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告明確指出：2022 年要“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲” 。雖然一系列宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效，但遠未達到預(yù)期效果，房價在調(diào)控聲中仍然一路高漲。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房平均銷售價格增長%；中西部地區(qū)分別增長了 %和 %。分類來看，從價格的絕對水平看，商品住宅平均銷售價格為3010 元/平方米，同比增長 %；辦公樓平均銷售價格為 6995 元/平方米，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房平均價格為 5134 元/平方米，同比增長 %。但是總體價格仍處高位，尤其是商品房，平均銷售價格增速仍在高位運行。圖 16 2022 年 112 月全國商品房銷售額圖 17 2022 年全國商品房銷售面積（112 月）8 / 50（六）房地產(chǎn)交易價格2022 年，國家為加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，出臺的一系列調(diào)控措施現(xiàn)正在繼續(xù)發(fā)揮積極作用,并且產(chǎn)生了明顯效果。其中，現(xiàn)房銷售面積 億平方米，期房銷售面積 億平方米，期房占全部銷售面積的比重為 %。表 13 全國商品房新開面積和竣工面積 單位：萬平方米新開工面積 竣工面積年月自年初累計 同比（％） 自年初累計 同比（％）2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 132022 年 5 月 2022 年 6 月 2022 年 7 月 2022 年 8 月 2022 年 9 月 2022 年 10 月 2022 年 11 月 2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 資料來源：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家信息中心等7 / 50（五）商品房銷售2022 年，商品房銷售增長勢頭仍然強勁。2022 年房屋竣工面積 億平方米，比上年增長 %，增速比前三季度回落 個百分點，比上半年回落 個百分點。2022 年底，商品房新開工面積為 億平方米，比上年增長 %，增速比前三季度回落 個百分點，比上半年回落 個百分點。全年完成土地開發(fā)面積 20762 萬平方米，同比增長 %；本年購置土地面積 38210 萬平方米，減少 1575 萬平方米，下降 4%。2022 年，經(jīng)濟適用房投資 622 億元，比上年增長 %，所占比重為5 / 50%； 2022 年，經(jīng)濟適用房投資 606 億元，比上年下降 %，比重下降到%； 2022 年延續(xù)了這一趨勢，全國經(jīng)濟適用房完成投資 565 億元，比上年下降 %，所占比重只有 %。全國完成商品住宅投資 10768 億元,同比增長 %，所占比重由上年的 %上升到 %，提高了 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 2022 億元，增長 16%，所占比重為 %，下降了 個百分點；辦公樓投資 740 億元，增長 %，所占比重為 %；下降了 個百分點。從 5 月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已持續(xù) 8 個月低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢（圖 12，表 12） 。表 11　2022 年房地產(chǎn)景氣指數(shù)及主要分類指標走勢情況月份 綜合景氣指數(shù) 投資指數(shù) 土地開發(fā)面積指數(shù) 銷售價格指數(shù)1 月