【正文】 積小于 90 平方米的住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。銀行在聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)時(shí)，要分清哪些是真實(shí)需求，哪些是惡意投機(jī)行為，對(duì)于那些哄抬房?jī)r(jià)、擾亂正常市場(chǎng)秩序的行為給予打擊。所謂實(shí)名制購(gòu)房制度，主要是預(yù)售購(gòu)房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個(gè)姓名。這表明，此前處于相對(duì)寬松的房地產(chǎn)信托門(mén)檻被提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)想通過(guò)信托方式獲取項(xiàng)目前期的“過(guò)橋貸款”已幾近無(wú)望。9 月初， 《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》9 月初，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》 ，即“212 號(hào)文”件。 四是規(guī)定了個(gè)人信用信息的客14 / 50觀性原則，即個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)采集的信息是個(gè)人信用交易的原始記錄，商業(yè)銀行和征信服務(wù)中心不增加任何主觀判斷等。即使通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)不升而是處于穩(wěn)定狀態(tài)，他們也會(huì)從人民幣不斷升值中獲益。人民幣升值降低了相同金額外幣在中國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力，但升值對(duì)房地產(chǎn)直接消費(fèi)需求沒(méi)有太大影響。2022 年 7 月，匯率調(diào)整2022 年 7 月 21 日晚 7 點(diǎn)，中央銀行“出其不意”地宣布人民幣對(duì)美元匯率由：1 調(diào)整為 ：1，本幣升值 2%，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。由于交易成本增大，短期內(nèi)交易很難實(shí)現(xiàn)，貸款壓力小的投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)做長(zhǎng)線(xiàn)投資，一方面出于避免交易成本考慮會(huì)過(guò) 2 年后轉(zhuǎn)手交易，另一方面出于對(duì)樓市遠(yuǎn)期看好。2022 年 3 月， 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》2022 年 3 月 26 日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 （老八條） 。（二）2022 年以來(lái)涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策及影響分析2022 年 1 月， 《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《規(guī)定》多個(gè)條款都對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的抵押和查封作了新規(guī)定，包括生活必需居住房屋法院不得拍賣(mài)、合同有效情況下已付全款且已收樓的抵押房不得查封等，所以《規(guī)定》被業(yè)界譽(yù)為“ 新”房地產(chǎn)司法解釋?zhuān)饬x十分重大。具體來(lái)說(shuō)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面（包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)等）允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在 5 年內(nèi)開(kāi)始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。大力規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)布虛假、違法銷(xiāo)售廣告，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題住房結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題在 2022 年有了初步改善，但還沒(méi)充分調(diào)整到位。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的深層次矛盾沒(méi)有得到根本解決，商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)泡沫存在進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。可以說(shuō)2022 年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年。雖然一系列宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效，但遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期效果，房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中仍然一路高漲。分類(lèi)來(lái)看，從價(jià)格的絕對(duì)水平看，商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為3010 元/平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為 6995 元/平方米，同比增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均價(jià)格為 5134 元/平方米，同比增長(zhǎng) %。圖 16 2022 年 112 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額圖 17 2022 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積（112 月）8 / 50（六）房地產(chǎn)交易價(jià)格2022 年，國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，出臺(tái)的一系列調(diào)控措施現(xiàn)正在繼續(xù)發(fā)揮積極作用,并且產(chǎn)生了明顯效果。表 13 全國(guó)商品房新開(kāi)面積和竣工面積 單位：萬(wàn)平方米新開(kāi)工面積 竣工面積年月自年初累計(jì) 同比（％） 自年初累計(jì) 同比（％）2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 132022 年 5 月 2022 年 6 月 2022 年 7 月 2022 年 8 月 2022 年 9 月 2022 年 10 月 2022 年 11 月 2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心等7 / 50（五）商品房銷(xiāo)售2022 年，商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。2022 年底，商品房新開(kāi)工面積為 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比前三季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年，經(jīng)濟(jì)適用房投資 622 億元，比上年增長(zhǎng) %，所占比重為5 / 50%； 2022 年，經(jīng)濟(jì)適用房投資 606 億元，比上年下降 %，比重下降到%； 2022 年延續(xù)了這一趨勢(shì)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 565 億元，比上年下降 %，所占比重只有 %。從 5 月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已持續(xù) 8 個(gè)月低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢(shì)（圖 12，表 12） 。（一）整體景氣度2022 年，各項(xiàng)“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”呈下滑趨勢(shì)，尤其是前兩季度，下滑比較快，進(jìn)入三季度以后，各景氣指數(shù)穩(wěn)中略降，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。2022 年全國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告上海浦東發(fā)展銀行二 00 六年八月1 / 50目 錄一、2022 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧 ..................................................................................1（一）整體景氣度 .........................................................................................................1（二）開(kāi)發(fā)投資 .............................................................................................................2（三）土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置 .................................................................................................4（四）商品房供給 .........................................................................................................5（五）商品房銷(xiāo)售 .........................................................................................................6（六）房地產(chǎn)交易價(jià)格 .................................................................................................7二、國(guó)家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策 ...................................................10（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向 ...............................................................................10（二）2022 年以來(lái)涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策及影響分析 ..............................12三、2022 年房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展比較分析 ........................................................................17（一）各省、直轄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較分析 .........................................................17（二）主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資潛力 ...................................................................23（三）重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ...............................................................................25四、2022 年房地產(chǎn)上市公司及其優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析 ................................................36（一）房地產(chǎn)上市公司整體情況 ...............................................................................36（二）房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特征分析 .......................................................................38五、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與信貸投向建議 .........................................................43（一）宏觀調(diào)控下的信貸風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................................................43（二）關(guān)于房地產(chǎn)信貸投向與風(fēng)險(xiǎn)控制建議 ...........................................................472 / 50一、2022 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)現(xiàn)階段的消費(fèi)熱點(diǎn)，在近幾年經(jīng)歷了一輪快速的發(fā)展，至 2022 年和 2022 年達(dá)到景氣高點(diǎn)。2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展情況回顧如下。2022 年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 15759億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落了 個(gè)百分點(diǎn), 比上半年和前三季度分別回落了 和 個(gè)百分點(diǎn)。圖 13 2022 年全國(guó)住宅投資完成額在商品住宅投資比重提高的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房投資的開(kāi)發(fā)量卻持續(xù)減少，所占比重不斷下降。圖 14 2022 年 112 月年全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積圖 15 2022 年全國(guó)購(gòu)置土地面積6 / 50（四）商品房供給供給方面，商品房開(kāi)、竣工面積增幅趨緩。2022 年一季度以來(lái)，商品房的竣工面積增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，2 月份的同比增幅為 ％，比去年同期增幅高 23 個(gè)百分點(diǎn)，這與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。商品房銷(xiāo)售額為 18080 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售額為 6424 億元，期房銷(xiāo)售額為 11656億元，期房占全部銷(xiāo)售額的比重為 %。表 14 2022 年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 居民住宅用地交易居民豪華住宅用地居民普通住宅用地工業(yè)用地 商業(yè)旅游娛樂(lè)用地其它用地 全部土地交易202203 202206 103 202209 202212 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表 15 全國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 經(jīng)濟(jì)適用房 商品房 商品住宅 普通住宅 豪華住宅 辦公樓 商業(yè)用房202203 202206 109 202209 202212 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心等表 16 全國(guó)房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 住宅租賃辦公用房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃廠房倉(cāng)庫(kù)租賃工業(yè)廠房租賃倉(cāng)庫(kù)租賃寫(xiě)字樓租賃202203 202206 202209 202212 102 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心等9 / 502022 年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格比上年增長(zhǎng) %，增幅雖然減少了 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅依然偏高。10 / 50二、國(guó)家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向我國(guó)政府從 2022 年下半年便開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)控手段已涉及土地供應(yīng)計(jì)劃、住房政策、稅收、金融等多個(gè)方面，目的是使一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫大大減少，逐步引導(dǎo)市場(chǎng)重新回到健康、理性的發(fā)展軌道上來(lái)。隨之，一系列調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策陸續(xù)出臺(tái)，諸如取消房貸優(yōu)惠利率、提高首付比例、二手房交易稅制調(diào)整、限制期房轉(zhuǎn)讓等，還包括各地方政府尤其是一些熱點(diǎn)地區(qū)單獨(dú)制訂的一些調(diào)控措施的實(shí)行。2022 年宏觀調(diào)控的結(jié)果是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行趨于穩(wěn)定，個(gè)別城市商品房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。我們認(rèn)為繼2022 年之后的房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒅τ谝韵聨追矫妫?1 / 50鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果，但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的因素并沒(méi)有完全消除，2022 年將繼續(xù)貫徹 2022 年出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，繼續(xù)穩(wěn)定房屋價(jià)格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，防止反彈。通過(guò)切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加