【正文】 積小于 90 平方米的住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。銀行在聯(lián)網(wǎng)查詢時，要分清哪些是真實需求，哪些是惡意投機行為，對于那些哄抬房價、擾亂正常市場秩序的行為給予打擊。所謂實名制購房制度，主要是預售購房合同、預售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個姓名。這表明，此前處于相對寬松的房地產(chǎn)信托門檻被提高，開發(fā)企業(yè)想通過信托方式獲取項目前期的“過橋貸款”已幾近無望。9 月初， 《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》9 月初，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》 ，即“212 號文”件。 四是規(guī)定了個人信用信息的客14 / 50觀性原則，即個人信用數(shù)據(jù)庫采集的信息是個人信用交易的原始記錄，商業(yè)銀行和征信服務中心不增加任何主觀判斷等。即使通過國家宏觀調(diào)控，房價不升而是處于穩(wěn)定狀態(tài)，他們也會從人民幣不斷升值中獲益。人民幣升值降低了相同金額外幣在中國的購買力，但升值對房地產(chǎn)直接消費需求沒有太大影響。2022 年 7 月，匯率調(diào)整2022 年 7 月 21 日晚 7 點，中央銀行“出其不意”地宣布人民幣對美元匯率由：1 調(diào)整為 ：1，本幣升值 2%，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。由于交易成本增大，短期內(nèi)交易很難實現(xiàn)，貸款壓力小的投資者開始轉(zhuǎn)做長線投資，一方面出于避免交易成本考慮會過 2 年后轉(zhuǎn)手交易，另一方面出于對樓市遠期看好。2022 年 3 月， 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》2022 年 3 月 26 日國務院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 （老八條） 。（二）2022 年以來涉及到房地產(chǎn)市場的主要政策及影響分析2022 年 1 月， 《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》《規(guī)定》多個條款都對房地產(chǎn)物業(yè)的抵押和查封作了新規(guī)定，包括生活必需居住房屋法院不得拍賣、合同有效情況下已付全款且已收樓的抵押房不得查封等，所以《規(guī)定》被業(yè)界譽為“ 新”房地產(chǎn)司法解釋，意義十分重大。具體來說，除高檔房地產(chǎn)項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其他房地產(chǎn)項目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務方面（包括房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介經(jīng)紀等）允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在 5 年內(nèi)開始允許外資成立獨資企業(yè)。大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)開發(fā)和銷售行為，重點查處內(nèi)部認購，發(fā)布虛假、違法銷售廣告，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題住房結(jié)構(gòu)不合理問題在 2022 年有了初步改善，但還沒充分調(diào)整到位。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)市場中的深層次矛盾沒有得到根本解決，商品房價格上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)泡沫存在進一步擴大的可能?？梢哉f2022 年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年。雖然一系列宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效，但遠未達到預期效果，房價在調(diào)控聲中仍然一路高漲。分類來看，從價格的絕對水平看，商品住宅平均銷售價格為3010 元/平方米，同比增長 %；辦公樓平均銷售價格為 6995 元/平方米，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房平均價格為 5134 元/平方米，同比增長 %。圖 16 2022 年 112 月全國商品房銷售額圖 17 2022 年全國商品房銷售面積（112 月）8 / 50（六）房地產(chǎn)交易價格2022 年，國家為加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，出臺的一系列調(diào)控措施現(xiàn)正在繼續(xù)發(fā)揮積極作用,并且產(chǎn)生了明顯效果。表 13 全國商品房新開面積和竣工面積 單位：萬平方米新開工面積 竣工面積年月自年初累計 同比（％） 自年初累計 同比（％）2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 132022 年 5 月 2022 年 6 月 2022 年 7 月 2022 年 8 月 2022 年 9 月 2022 年 10 月 2022 年 11 月 2022 年 12 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 資料來源：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家信息中心等7 / 50（五）商品房銷售2022 年，商品房銷售增長勢頭仍然強勁。2022 年底，商品房新開工面積為 億平方米，比上年增長 %，增速比前三季度回落 個百分點，比上半年回落 個百分點。2022 年，經(jīng)濟適用房投資 622 億元，比上年增長 %，所占比重為5 / 50%； 2022 年，經(jīng)濟適用房投資 606 億元，比上年下降 %，比重下降到%； 2022 年延續(xù)了這一趨勢，全國經(jīng)濟適用房完成投資 565 億元，比上年下降 %，所占比重只有 %。從 5 月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已持續(xù) 8 個月低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢（圖 12，表 12） 。（一）整體景氣度2022 年，各項“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”呈下滑趨勢，尤其是前兩季度，下滑比較快，進入三季度以后，各景氣指數(shù)穩(wěn)中略降，進入平穩(wěn)運行階段。2022 年全國股份制商業(yè)銀行行長聯(lián)席會議材料中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告上海浦東發(fā)展銀行二 00 六年八月1 / 50目 錄一、2022 年我國房地產(chǎn)市場總體回顧 ..................................................................................1（一）整體景氣度 .........................................................................................................1（二）開發(fā)投資 .............................................................................................................2（三）土地開發(fā)與購置 .................................................................................................4（四）商品房供給 .........................................................................................................5（五）商品房銷售 .........................................................................................................6（六）房地產(chǎn)交易價格 .................................................................................................7二、國家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來房地產(chǎn)相關(guān)政策 ...................................................10（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向 ...............................................................................10（二）2022 年以來涉及到房地產(chǎn)市場的主要政策及影響分析 ..............................12三、2022 年房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展比較分析 ........................................................................17（一）各省、直轄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較分析 .........................................................17（二）主要城市房地產(chǎn)市場及投資潛力 ...................................................................23（三）重點城市房地產(chǎn)市場總結(jié) ...............................................................................25四、2022 年房地產(chǎn)上市公司及其優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展特點分析 ................................................36（一）房地產(chǎn)上市公司整體情況 ...............................................................................36（二）房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展特征分析 .......................................................................38五、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)信貸風險與信貸投向建議 .........................................................43（一）宏觀調(diào)控下的信貸風險分析 ...........................................................................43（二）關(guān)于房地產(chǎn)信貸投向與風險控制建議 ...........................................................472 / 50一、2022 年我國房地產(chǎn)市場總體回顧房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是我國現(xiàn)階段的消費熱點，在近幾年經(jīng)歷了一輪快速的發(fā)展，至 2022 年和 2022 年達到景氣高點。2022 年房地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況回顧如下。2022 年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759億元，比上年增長 %，增幅比上年回落了 個百分點, 比上半年和前三季度分別回落了 和 個百分點。圖 13 2022 年全國住宅投資完成額在商品住宅投資比重提高的同時，經(jīng)濟適用住房投資的開發(fā)量卻持續(xù)減少，所占比重不斷下降。圖 14 2022 年 112 月年全國完成開發(fā)土地面積圖 15 2022 年全國購置土地面積6 / 50（四）商品房供給供給方面，商品房開、竣工面積增幅趨緩。2022 年一季度以來，商品房的竣工面積增幅進一步擴大，2 月份的同比增幅為 ％，比去年同期增幅高 23 個百分點，這與國家的宏觀調(diào)控政策不無關(guān)系。商品房銷售額為 18080 億元，比上年同期增長 %，其中，現(xiàn)房銷售額為 6424 億元，期房銷售額為 11656億元，期房占全部銷售額的比重為 %。表 14 2022 年全國土地交易價格指數(shù)（上年為 100）　 居民住宅用地交易居民豪華住宅用地居民普通住宅用地工業(yè)用地 商業(yè)旅游娛樂用地其它用地 全部土地交易202203 202206 103 202209 202212 資料來源：國家統(tǒng)計局表 15 全國房地產(chǎn)交易價格指數(shù)（上年為 100）　 經(jīng)濟適用房 商品房 商品住宅 普通住宅 豪華住宅 辦公樓 商業(yè)用房202203 202206 109 202209 202212 資料來源：國家統(tǒng)計局、國家信息中心等表 16 全國房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)（上年為 100）　 住宅租賃辦公用房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃廠房倉庫租賃工業(yè)廠房租賃倉庫租賃寫字樓租賃202203 202206 202209 202212 102 資料來源：國家統(tǒng)計局、國家信息中心等9 / 502022 年，全國商品房平均銷售價格比上年增長 %，增幅雖然減少了 個百分點，但增幅依然偏高。10 / 50二、國家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來房地產(chǎn)相關(guān)政策（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向我國政府從 2022 年下半年便開始調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)控手段已涉及土地供應計劃、住房政策、稅收、金融等多個方面，目的是使一些熱點城市房地產(chǎn)泡沫大大減少，逐步引導市場重新回到健康、理性的發(fā)展軌道上來。隨之，一系列調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的政策陸續(xù)出臺，諸如取消房貸優(yōu)惠利率、提高首付比例、二手房交易稅制調(diào)整、限制期房轉(zhuǎn)讓等，還包括各地方政府尤其是一些熱點地區(qū)單獨制訂的一些調(diào)控措施的實行。2022 年宏觀調(diào)控的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)市場運行趨于穩(wěn)定，個別城市商品房價格快速上漲的勢頭得到初步遏制。我們認為繼2022 年之后的房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒅τ谝韵聨追矫妫?1 / 50鞏固宏觀調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展2022 年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果，但影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的因素并沒有完全消除，2022 年將繼續(xù)貫徹 2022 年出臺的各項調(diào)控措施，繼續(xù)穩(wěn)定房屋價格和房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，防止反彈。通過切實加強規(guī)劃和土地的引導和調(diào)控作用，著力增加