財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-文庫吧資料
2024-08-21 04:49本頁面
【正文】 地產(chǎn)投資和價格走勢出現(xiàn)了持續(xù)的上漲趨勢。舉個例子，如果房產(chǎn)價格上漲 20%，則即使銷售率下降 10%，開發(fā)商依然可以獲得相當?shù)睦麧櫾鲩L。 癥狀之四：投資與價格的雙重膨脹 9%的 GDP和收入增長、接近 20%的儲蓄存款增長是無法承載持續(xù)的高達 30%以上房地產(chǎn)投資增長的，即使這種高速增長的投資是對以往低水平住宅欠賬的集中償還 在持續(xù)走高的商品房供給下，一方面出現(xiàn)了潛在需求無法拖動供給的局面，另一方面客觀存在持續(xù)的空置商品房數(shù)量上升的格局，于是，開發(fā)商不斷推動投資和價格 增長變成其維持高利潤的惟一渠道。從表五顯示的2020年～ 2020年住宅價格指數(shù)和私房交易價格指數(shù)看，我們可以發(fā)現(xiàn)一個危險的信號：住宅價格指數(shù)高于私房交易價格指數(shù) ，這說明房產(chǎn)投資者通過轉(zhuǎn)手住房的資本利得增幅低于購買價格漲幅。這是一個危險信號：租賃價格與銷售價格的背離意味著資產(chǎn)價格與資產(chǎn)贏利率的背離，也就意味著投機泡沫的醞釀。 于是，公眾的房地產(chǎn)投資必然陷入過去若干年股票投資相同的困境：按照 20倍的市盈率看，房產(chǎn)投資幾乎必 然是一種虧損的投資；如果指望持續(xù)的房價上漲并變現(xiàn)，則投機、泡沫堆積直至最后的破裂是完全可以預(yù)期的結(jié)局。但是，能夠支付該租金的至少必須是年可支配收入在 40000元以上者，且房產(chǎn)所有者必須以放棄 20年的使用權(quán)為代價?？紤]到 20%的首付款和 %的按揭利率，月還款為 2400元左右。 以北京為例，根據(jù)《 2020年北京國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，北京市 2020年銷售商品住宅 ，增長 %，實現(xiàn)銷售額 ，增長 %；平均房價為每平方米 4456元。 房產(chǎn)租賃價格波動十分顯著，從 2020年～ 2020年，私有住宅租賃價格指數(shù)從 到 100左右，再漲至 。住宅價格及其上漲代表了資本利得，住宅的出租收入可以類似地認為是利潤。 癥狀之三：房產(chǎn)投資 “ 市盈率 ” 過高 除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價格均高于房屋租賃價格漲幅，平均后形成全國 。因此，在整個過程中，各方都預(yù)期價格存在一個不斷抬升的空間。 2020年 04月 28日 18:10 《財經(jīng)》雜志 房地產(chǎn)升值是包括公眾、開發(fā)商和金融機構(gòu)在內(nèi)各方的一致性預(yù)期?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了：進 入股票市場的公眾始終沒有超過 1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個與國民經(jīng)濟增長速度相一致的中低收入階層手中。統(tǒng)計資料進一步顯示 2020年全省城鎮(zhèn)年工薪收入在 重達 %，這部分從業(yè)人員所得報酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來源。 以人均城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和總量居全國領(lǐng)先水平的江蘇省為例，該省 2020年人均收入達到了 9262元，比上年增長 %，增幅居全國第二位、華東第一位。這里的矛盾在于，當前的中高收入階層預(yù)期進入中高收入階層的人群在迅速擴大，因而可以在即期投資住房，在未來依靠住房增值獲利。 其次從居民住宅投資看，收入差距導(dǎo)致的最終需求壓力將在今后若干年逐漸暴露。供大于求的面積預(yù)計肯定在一半以上。 如果中等收入階層按每年 1%的速度增長，這意味著我國每年有 1300萬人進入一般商品住宅市場，以人均新增住宅面積需求 40平方米計算，新增住宅應(yīng)該在 52020萬平方米左右。符合上述標準的人數(shù)占中國總?cè)丝诘谋壤s為 %。就全國的情況看，根據(jù)中國社會科學(xué)院的測算標準， 1999年中國中等收入階層比重為 15%，這兩年正以每年 1%的速度上升， 2020年達到 19%。即使考慮到我國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導(dǎo)致的有效需求者數(shù)量不足問題，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的人群風(fēng)險。上述分析把公眾作為無差異人群實行統(tǒng)一研究。即使認定所有公眾的信用達到最高等級，我們同樣有理由懷疑跨時風(fēng)險造成的財務(wù)可持續(xù)性問題。 如表四所示， 2020年個人住房按揭貸款占居民儲蓄存款余額為 11%，如果兩個指標分別按 40%和 20%的速率增長，則到 2020年個人住房貸款比重會接近 40%。儲蓄存款增幅在 20%左右，而住房按揭貸款在 40%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增幅在 30%左右， 2020年 1至 2月達到了近兩年來創(chuàng)紀錄的 %。但是，其中的兩個結(jié)構(gòu)性風(fēng)險是必須考慮的。如果今年新增 4370億元住房按揭貸款在時間趨勢上屬于正常范圍。一般，房地產(chǎn)消費都結(jié)合以住房按揭貸款。我們認為，缺口下限是一個保守估計，因為我們僅僅分析了 2020年以來的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。上限與下限之間的差額是一個 “ 或然量 ” ，即可能爛尾也可能銷售的商品房存量。同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持擴大趨勢，累計已經(jīng)高達 億平方米。 2020年至 2020年間 ，歷年一致性地存在商品房施工面積大于竣工面積、竣工面積又大于銷售面積的情形。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價格上漲，恐怕最保守
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