【正文】 換句話說(shuō) ，你為了住這套房子，每月的現(xiàn)金流出是 5068 元（不計(jì)算裝修、物業(yè)管理等各種費(fèi)用）。為什么會(huì)高呢？說(shuō)白了，多出來(lái)的錢你替銀行打工了。如果發(fā)生變化的話，你的租金（或收益）就變成了 元。 還款年金現(xiàn)值： P=3516*（ P/A,5%,20） =3516*=43817 此資料來(lái)自企業(yè) A=（ 15000+43817） /（ P/A,5%,70） =58817/=3041/年 = 就是說(shuō)，你每月的租金收入 不低于 元就可投資。 動(dòng)態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動(dòng)而變動(dòng)，設(shè) 70 年內(nèi)加權(quán)平均存款利息為 5%， 20 年內(nèi)加權(quán)平均貸款利息 8%。等額還款法，則月還款需 231 元，年還款需 2772。 假設(shè)二：總價(jià) 50000，使用年限： 70 年， 3成（ 15000）自有資金， 7 成（ 35000）貸款，貸款 20 年。如果是 100萬(wàn)的房子，就是 4320/月。 怎么來(lái)解讀這一案例呢？簡(jiǎn)單的說(shuō)，不管是自住還是出租，就是你一下子把你 70 年的租金一次性都付清了。 A=50000/（ P/A,4%,70） =50000/=2585/年 =216/月 就是說(shuō)，你每月的租金收入不低于 216 元就可投資。 A=50000/（ P/A,2%,70） =50000/= 就是說(shuō)，你每月的租金收入不低于 111 元就可投資。 35平米的小戶型， 1400 元 /平，各種稅費(fèi)保險(xiǎn)， 1000，總價(jià) 50000，使用年限：未知（設(shè)70 年，即可使用 70 年，因無(wú)法確定 70 年后是否須交納土地使用費(fèi)用和房子是否仍能使用），70 年后房屋無(wú)殘值（注意這句話，無(wú)殘值），真了不起，大家知道為什么使用年限是 70 年，而不是 60 年、 50 年或者 80 年呢？ 假設(shè)一：一次性付款 那位朋友好像是用來(lái)出租的吧？ 靜態(tài)分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息 2%。 考。我們研究上海的基本面和技術(shù)面的目的就是為了尋找它的價(jià)值中樞。 這類朋友要牢記什么呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預(yù)售合同的時(shí)候就形成了。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買入。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值 /自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。資本收益是什么呢？就是通過(guò)目前的一次性投資支出，以獲得長(zhǎng)期的收益權(quán)（租金）。以此為目的的朋友，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。但有一點(diǎn)是可以肯定的，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可阻擋的，你可以延長(zhǎng)它，但不能阻止它。繁榮和衰落的生命周期并不難預(yù)測(cè)，西方房地產(chǎn)的發(fā)展是有很好的借鑒作 用，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論也很容易得出結(jié)論。 ” ——索羅斯。做上海這個(gè)個(gè)股的基本面分析和技術(shù)面分析，最主要的要知道這個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展周期，并判斷目前處于這個(gè)周期的什么階段，在這個(gè)周期的輪回中，拐點(diǎn)是否即將來(lái)臨。 “順勢(shì)而為 ”是你唯一的生存之道。資產(chǎn)為隨著環(huán)境的變化而固化或流動(dòng)，固化是非?？膳碌模ㄈ绲慢埖墓善保?，當(dāng)你不能以預(yù)期的價(jià)格出售時(shí)，說(shuō)明你的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨了。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個(gè)目的，不要炒房炒成房東。 所以在分析投資前面，我們一定要搞清楚自己買房產(chǎn)的目的是什么？因?yàn)椴煌哪康臎Q定的不同的評(píng)價(jià)體系。 前面我們說(shuō)過(guò)，商品房因?yàn)橛辛魍?quán)所以有投機(jī)的價(jià)值（類似于非流通股，因?yàn)槠洳痪哂卸?jí)市場(chǎng)流通權(quán)，所以目前只具有投資價(jià)值而不具有投機(jī)價(jià)值），也擁有收益權(quán)（即租金）， 此資料來(lái)自企業(yè) 所以有投資價(jià)值。（昨天有朋友警告我，我有些言語(yǔ)過(guò)激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說(shuō)了） 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 基礎(chǔ)建設(shè)： 投資環(huán)境： 金融環(huán)境： 購(gòu)房政策： 還有就是房市的技術(shù)面：大家自己看上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不再說(shuō)了。主要目的是什么呢？主要回答這個(gè)市場(chǎng)資金的合 理性，因?yàn)閷?lái)，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房?jī)r(jià)松動(dòng)和拐點(diǎn)來(lái)臨，這些資金會(huì)快速抽離，加速房?jī)r(jià)下跌。 好了我們?cè)倮^續(xù)。 廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最好的，非常平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財(cái)和理性投資觀念分不開(kāi)，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)非常合適，說(shuō)明價(jià)格和價(jià)值非常貼近。你說(shuō)這有泡沫嗎？ 5年長(zhǎng)了 50%，中間還伴隨著建造成本和土地成本的上漲，我個(gè)人覺(jué)得泡沫是不大的。 北京和深圳我去的次數(shù)比較多，我覺(jué)得這兩地的泡沫是比較少的。國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有反應(yīng)的，但個(gè)股（城市）的表現(xiàn)也不會(huì)全然相同，大盤的下跌會(huì)對(duì)所有的股票有影響（主要是心理上的）。 此資料來(lái)自企業(yè) 問(wèn)題 7：在頂一下 ,我想問(wèn)問(wèn)如果上海樓市崩盤 ,對(duì)北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實(shí) 05 年開(kāi)始廣州的樓市已經(jīng)開(kāi)始少量下跌了。 當(dāng)然一個(gè)帖子，不可能把所有的問(wèn)題都講清楚，后面對(duì)大家就只是 “師傅 領(lǐng)進(jìn)門，修行在個(gè)人 ”得失了。 還有一點(diǎn)，這個(gè)帖子的題目雖然是房產(chǎn)投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項(xiàng)目投資、證券投資、企業(yè)購(gòu)并等等。對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，根據(jù)歷史房?jī)r(jià)走勢(shì)做個(gè)回歸分析就好了，然后根據(jù)那個(gè)結(jié)果作決策，還有的更簡(jiǎn)單，看看周邊樓盤賣多少錢，然后估計(jì)自己開(kāi)盤的時(shí)候漲多少錢，就行了。這個(gè)帖子的標(biāo)題就是房產(chǎn)投資掃盲，其實(shí)就是為了普及一下投資知識(shí)而已，是幫助大家建立能獨(dú)立思考問(wèn)題的能力，因?yàn)楝F(xiàn)在外面的文章、消息評(píng)論（特別是股市評(píng)論和方式文章），不管看多還是看空 ,都具有極大的功利性和誤導(dǎo)性。 問(wèn)題 6:抄書(shū)的部分基本正確，對(duì)于走勢(shì)的判斷不敢恭維。 再根據(jù)資金來(lái)源區(qū)分：由于中國(guó)本土老百姓的購(gòu)買力有限，除了存款外能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個(gè)人把存款看作為長(zhǎng)期資金，貸款看作為短期資金（因?yàn)橹灰J款必須要每月款還款，跟自己的收入密切相關(guān)，而且還受工作波動(dòng)、收入波動(dòng)和貸款利率波動(dòng)等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當(dāng)巨大的（上海的具體數(shù)字我忘了），知道的朋友請(qǐng)補(bǔ)上。二是國(guó)內(nèi)資金（排除上海本地資金），同樣也有許多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的學(xué)生，他們是為了長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，而一些投機(jī)者（溫州炒房團(tuán)？）就是短期資金了，比例也應(yīng)該是 1： 2吧（無(wú)依據(jù)）。那就接著說(shuō)吧。因?yàn)樗麄冎粫?huì)靜態(tài)的思考問(wèn)題。他們都是來(lái)投機(jī)的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財(cái)或替親戚朋友炒股的除外），是長(zhǎng)期資金，但由于他們的目標(biāo)是投機(jī)，是來(lái)賺小菜錢，進(jìn)進(jìn)出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢嗎？還是舉前面的例子，一個(gè)股票從 1 元漲到 100 元， 1 元買進(jìn) 2 元賣出，再 10 元買進(jìn) 20 元賣出，再 30 元買進(jìn) 40 元賣出，反反復(fù)復(fù)，結(jié)果到了 90元買進(jìn)， 100 元反倒不賣出了， 80 元就更不賣了，結(jié)果一直跌 倒 10 元，這個(gè)過(guò)程，學(xué)過(guò)點(diǎn)數(shù)學(xué)的朋友都該知道是賺錢還是虧錢的吧？ 為什么要說(shuō)明這些呢？就是給大家普及一下資金性質(zhì)的重要性。 剛才說(shuō)了用短期資金來(lái)匹配長(zhǎng)期投資是風(fēng)險(xiǎn)巨大的，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)明長(zhǎng)期資金 匹配短期投資也具有重大風(fēng)險(xiǎn)。 所以大家在分析這個(gè) “個(gè)股 ”的同時(shí)，一定要區(qū)分清除支撐這個(gè)市場(chǎng)的資金那些長(zhǎng)期的，哪些是短期的。 舉這個(gè)例子，就是為了說(shuō)明長(zhǎng)短期資金的匹配問(wèn)題。他的資金來(lái)源是什么呢？說(shuō)白了都是短期資金，學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的朋友都知道，用短期資金來(lái)支撐長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，必須借東家還西家，拆東墻補(bǔ)西墻，維持 股價(jià)的成本是巨大的，因?yàn)橘Y金成本在那兒明擺著的。為什么要這么做呢？大家學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)管理的朋友們都知道，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)等等名詞吧？長(zhǎng)期投資、短期投資各需要什么樣的資金來(lái)匹配呢？長(zhǎng)短期資金的結(jié)構(gòu)應(yīng)該如何設(shè)立呢？如果 設(shè)置不好會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 舉個(gè)例子，還是說(shuō)德?。ㄒ?yàn)樗麣獯螅赖娜硕啵? 整體而言，上海這個(gè)個(gè)股的基本面是不錯(cuò)的，所以引來(lái)各路資本爭(zhēng)相追逐也不以為奇。上海在全國(guó)還是比較有代表性的。因?yàn)橐话闳酥豢赡苜I一個(gè)股票，只關(guān)注你那個(gè)股票就行了（你不是溫州人吧？）。所以說(shuō)，中國(guó)的各個(gè)城市的情況都是不一樣的，大家一定要具體情況具體分析，千萬(wàn)不要以偏概全。比方說(shuō)，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說(shuō)所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。 此資料來(lái)自企業(yè) 前面有個(gè)朋友問(wèn)我海南房產(chǎn)投資的 一個(gè)個(gè)案，不好意思，我沒(méi)做過(guò)研究，沒(méi)法回答。如果不知道成本（資金成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本等概念）和風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)的衡量）的話，那很多問(wèn)題就很難說(shuō)清楚了。 現(xiàn)在來(lái)講投資。有時(shí)也順便幫騙子撬撬邊，搞點(diǎn)好處。就像郎咸平一樣，看見(jiàn)馬路上 別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財(cái)，能不挨揍嗎？說(shuō)白了又沒(méi)有騙你的，關(guān)你什么閑事啊？ 在前一段時(shí)間中央打擊有償新聞，那可不是空穴來(lái)風(fēng)和無(wú)事生非。說(shuō)他不了解中國(guó)，主要說(shuō)他不了解我國(guó)政府政策出臺(tái)的機(jī)制和目標(biāo)，這是和西方國(guó)家不同的，我國(guó)政府考慮的首先是國(guó)家和社會(huì)的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問(wèn)題，而不是首先考慮的是效率問(wèn)題，說(shuō)白了就是先講政治、后講經(jīng)濟(jì)。比如說(shuō)生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術(shù)運(yùn)用的影響，這是比較復(fù)雜的， 很難一下子說(shuō)清楚，這里就不說(shuō)了，以后有空再作說(shuō)明。 ”就是在想說(shuō)明這種人為的因素和傾向。 之所以有三年的判斷，是建立在經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境沒(méi)有變化的基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng) 濟(jì)規(guī)律自然發(fā)展，事實(shí)上是做不到的，政府的政策會(huì)源源不斷地出來(lái)、或多或少的影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 下面向需要購(gòu)房的朋友和剛畢業(yè)的 大學(xué)生推薦幾種房產(chǎn)投資方式。 此資料來(lái)自企業(yè) 說(shuō)到現(xiàn)在，有一點(diǎn)是肯定的，別的不說(shuō)，上海的房地產(chǎn)肯定的泡沫大大的，肯定是在歷史高位，會(huì)不會(huì)再創(chuàng)新高，我想這只對(duì)那些座超短線的人有用，對(duì)于廣大要長(zhǎng)期投資（也就是自?。┑娜藖?lái)說(shuō)，沒(méi)什么價(jià)值。因此，我們預(yù)測(cè)房市，就必須關(guān)注政策的導(dǎo)向。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒(méi)有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來(lái)可能是緩慢的，需要 3 年左右時(shí)間。率性而為吧。而房子的漲跌周期就很長(zhǎng)，人活一輩子也經(jīng)歷不了幾次，主要要跟本國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期匹配起來(lái)，先對(duì)而言機(jī)會(huì)就比較少。 剛才用證券來(lái)形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點(diǎn)，就是房子有使用價(jià)值，證券沒(méi)有。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉(cāng)，沒(méi)有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪。 從政策的走勢(shì)來(lái)看，顯然力量在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力量正在此消彼長(zhǎng)的過(guò)程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個(gè)例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應(yīng)該是在八、