【正文】 再見。謝謝大家賞臉。　　　　原本想講些應對上海樓市的投資操作方法，想想也不合時宜，各位看官也未必想知道，就算知道，在目前的環(huán)境下也未可可行，因此也不說了?！　　　‖F(xiàn)在突然回想起林語堂的《中國人》，越想越想笑；再想想錢鐘書的《圍城》，也是越想越覺得可笑。雖然，因為我是中國人，我能理解，但外國人就不理解了。其實這和女孩子通過是不是原以為自己花錢考察男孩子是不是愛自己是一回事?！　　　∵€有就是介于理性與非理性之間的?！　　　∥乙郧坝袀€同時，月薪2000多塊，最近就敢炒一套100萬的房子，我不敢說他是哪一種。還有一種就是無知者無畏，這幫人上海話叫愣頭青，喜歡到處亂撞，有時候也能成功，上海人說這叫傻人又傻福。因為我們周邊的人不都全是理性的。　　　　經濟學有各個基本概念，就是“經濟人”基本假設，就是人是理性的，人是自利的?！　　　『昧宋覀兓旧习逊康禺a投資中的財務和投資問題說清楚了，這代表的是理性的一面。換句話說，你為了住這套房子，每月的現(xiàn)金流出是5068元（不計算裝修、物業(yè)管理等各種費用）。為什么會高呢？說白了，多出來的錢你替銀行打工了。如果發(fā)生變化的話，你的租金（或收益）?！　∵€款年金現(xiàn)值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*=43817　　　　A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/=3041/年=　　就是說。　　　　動態(tài)分析：自有資金，由于資金成本隨利息變動而變動，設70年內加權平均存款利息為5%，20年內加權平均貸款利息8%。等額還款法，則月還款需231元，年還款需2772。　　　　假設二：總價50000，使用年限：70年，3成（15000）自有資金，7成（35000）貸款，貸款20年。如果是100萬的房子，就是4320/月?！　　　≡趺磥斫庾x這一案例呢？簡單的說，不管是自住還是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。　　A=50000/（P/A,4%,70）=50000/=2585/年=216/月　　就是說，你每月的租金收入不低于216元就可投資?！　=50000/（P/A,2%,70）=50000/=　　就是說，你每月的租金收入不低于111元就可投資?！　　　?5平米的小戶型，1400元/平，各種稅費保險，1000，總價50000，使用年限：未知（設70年，即可使用70年，因無法確定70年后是否須交納土地使用費用和房子是否仍能使用），70年后房屋無殘值（注意這句話，無殘值），真了不起，大家知道為什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？　　　　假設一：一次性付款　　　　那位朋友好像是用來出租的吧？　　　　靜態(tài)分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息2%。　　　　考。我們研究上海的基本面和技術面的目的就是為了尋找它的價值中樞?！　　　∵@類朋友要牢記什么呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預售合同的時候就形成了。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買入。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值/自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。資本收益是什么呢？就是通過目前的一次性投資支出，以獲得長期的收益權（租金）。以此為目的的朋友，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。但有一點是可以肯定的，經濟規(guī)律是不可阻擋的，你可以延長它，但不能阻止它。繁榮和衰落的生命周期并不難預測，西方房地產的發(fā)展是有很好的借鑒作用，根據(jù)經濟學理論和產業(yè)發(fā)展理論也很容易得出結論?！薄　　髁_斯。做上海這個個股的基本面分析和技術面分析，最主要的要知道這個城市房地產的發(fā)展周期，并判斷目前處于這個周期的什么階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨?！绊槃荻鵀椤笔悄阄ㄒ坏纳嬷?。資產為隨著環(huán)境的變化而固化或流動，固化是非?？膳碌模ㄈ绲慢埖墓善保斈悴荒芤灶A期的價格出售時，說明你的風險來臨了。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東?！　　　∷栽诜治鐾顿Y前面，我們一定要搞清楚自己買房產的目的是什么？因為不同的目的決定的不同的評價體系?！　　　∏懊嫖覀冋f過，商品房因為有流通權所以有投機的價值（類似于非流通股，因為其不具有二級市場流通權，所以目前只具有投資價值而不具有投機價值），也擁有收益權（即租金），所以有投資價值。（昨天有朋友警告我，我有些言語過激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說了）　　　　經濟增長：　　基礎建設：　　投資環(huán)境：　　金融環(huán)境：　　購房政策：　　　　還有就是房市的技術面：大家自己看上海房價的走勢，不再說了。主要目的是什么呢？主要回答這個市場資金的合理性，因為將來，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對房價產生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房價松動和拐點來臨，這些資金會快速抽離，加速房價下跌?！　　　『昧宋覀冊倮^續(xù)。　　　　廣州的房地產市場是最好的，非常平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財和理性投資觀念分不開，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對老百姓來說非常合適，說明價格和價值非常貼近。你說這有泡沫嗎？5年長了50%，中間還伴隨著建造成本和土地成本的上漲，我個人覺得泡沫是不大的?！　　　”本┖蜕钲谖胰サ拇螖?shù)比較多，我覺得這兩地的泡沫是比較少的。國家宏觀政策的出臺會對整個市場有反應的，但個股（城市）的表現(xiàn)也不會全然相同，大盤的下跌會對所有的股票有影響（主要是心理上的）?！　　　栴}7：在頂一下,我想問問如果上海樓市崩盤,對北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實05年開始廣州的樓市已經開始少量下跌了?！　　　‘斎灰粋€帖子，不可能把所有的問題都講清楚，后面對大家就只是“師傅領進門，修行在個人”得失了?！　　　∵€有一點，這個帖子的題目雖然是房產投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項目投資、證券投資、企業(yè)購并等等。對房價的走勢，根據(jù)歷史房價走勢做個回歸分析就好了，然后根據(jù)那個結果作決策，還有的更簡單，看看周邊樓盤賣多少錢，然后估計自己開盤的時候漲多少錢，就行了。這個帖子的標題就是房產投資掃盲，其實就是為了普及一下投資知識而已，是幫助大家建立能獨立思考問題的能力，因為現(xiàn)在外面的文章、消息評論（特別是股市評論和方式文章），不管看多還是看空,都具有極大的功利性和誤導性?！　　　栴}6:抄書的部分基本正確，對于走勢的判斷不敢恭維?！　　　≡俑鶕?jù)資金來源區(qū)分：由于中國本土老百姓的購買力有限，除了存款外能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個人把存款看作為長期資金，貸款看作為短期資金（因為只要貸款必須要每月款還款，跟自己的收入密切相關，而且還受工作波動、收入波動和貸款利率波動等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當巨大的（上海的具體數(shù)字我忘了），知道的朋友請補上。二是國內資金（排除上海本地資金），同樣也有許多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的學生，他們是為了長期居住的，需要的是長期資金，而一些投機者（溫州炒房團？）就是短期資金了，比例也應該是1：2吧（無依據(jù)）。那就接著說吧。因為他們只會靜態(tài)的思考問題。他們都是來投機的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財或替親戚朋友炒股的除外），是長期資金，但由于他們的目標是投機，是來賺小菜錢，進進出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢嗎？還是舉前面的例子，一個股票從1元漲到100元，1元買進2元賣出，再10元買進20元賣出，再30元買進40元賣出，反反復復，結果到了90元買進，100元反倒不賣出了，80元就更不賣了，結果一直跌倒10元，這個過程，學過點數(shù)學的朋友都該知道是賺錢還是虧錢的吧？　　　　為什么要說明這些呢？就是給大家普及一下資金性質的重要性。　　　　剛才說了用短期資金來匹配長期投資是風險巨大的，現(xiàn)在來說明長期資金匹配短期投資也具有重大風險。　　　　所以大家在分析這個“個股”的同時，一定要區(qū)分清除支撐這個市場的資金那些長期的，哪些是短期的。　　　　舉這個例子，就是為了說明長短期資金的匹配問題。他的資金來源是什么呢？說白了都是短期資金，學過財務的朋友都知道，用短期資金來支撐長期投資的風險是巨大的，必須借東家還西家，拆東墻補西墻，維持股價的成本是巨大的，因為資金成本在那兒明擺著的。為什么要這么做呢？大家學過財務管理的朋友們都知道，財務結構、融資結構、資本結構、債務結構等等名詞吧？長期投資、短期投資各需要什么樣的資金來匹配呢？長短期資金的結構應該如何設立呢？如果設置不好會產生什么樣的影響呢？　　　　舉個例子，還是說德?。ㄒ驗樗麣獯?，知道的人多）?！　　　≌w而言，上海這個個股的基本面是不錯的，所以引來各路資本爭相追逐也不以為奇。上海在全國還是比較有代表性的。因為一般人只可能買一個股票，只關注你那個股票就行了（你不是溫州人吧？）。所以說，中國的各個城市的情況都是不一樣的，大家一定要具體情況具體分析，千萬不要以偏概全。比方說，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些?！　　　∏懊嬗袀€朋友問我海南房產投資的一個個案，不好意思，我沒做過研究，沒法回答。如果不知道成本（資金成本、機會成本、沉沒成本等概念）和風險（風險的衡量）的話，那很多問題就很難說清楚了。　　　　現(xiàn)在來講投資。有時也順便幫騙子撬撬邊，搞點好處。就像郎咸平一樣，看見馬路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財，能不挨揍嗎？說白了又沒有騙你的，關你什么閑事啊？　　　　在前一段時間中央打擊有償新聞，那可不是空穴來風和無事生非。說他不了解中國，主要說他不了解我國政府政策出臺的機制和目標，這是和西方國家不同的，我國政府考慮的首先是國家和社會的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問題，而不是首先考慮的是效率問題，說白了就是先講政治、后講經濟。比如說生產周期、產品周期等，還要受新技術運用的影響，這是比較復雜的，很難一下子說清楚，這里就不說了，以后有空再作說明。”就是在想說明這種人為的因素和傾向?！　　　≈杂腥甑呐袛?，是建立在經濟和政策環(huán)境沒有變化的基礎上，通過經濟規(guī)律自然發(fā)展，事實上是做不到的，政府的政策會源源不斷地出來、或多或少的影響經濟的發(fā)展。　　　　下面向需要購房的朋友和剛畢業(yè)的大學生推薦幾種房產投資方式?！　　　≌f到現(xiàn)在，有一點是肯定的，別的不說，上海的房地產肯定的泡沫大大的，肯定是在歷史高位，會不會再創(chuàng)新高，我想這只對那些座超短線的人有用，對于廣大要長期投資（也就是自?。┑娜藖碚f，沒什么價值。因此，我們預測房市，就必須關注政策的導向。在目前的經濟環(huán)境和政策基礎條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺或經濟部崩潰，自我修復將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要3年左右時間。率性而為吧。而房子的漲跌周期就很長，人活一輩子也經歷不了幾次，主要要跟本國的經濟周期匹配起來，先對而言機會就比較少?！　　　偛庞米C券來形容房地產，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點，就是房子有使用價值，證券沒有。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉，沒有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪?！　　　恼叩淖邉輥砜矗@然力量在逐步從多方向空方轉變，雙方力量正在此消彼長的過程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應該是在八、九十元了。是不是有點抽象啊？學過高等數(shù)學或哲學的朋友應該很容易理解這個問題，不理解的朋友沒事就多看看太極圖吧。所以我們沒必要去準確的預測未來，我們只要知道趨勢就可以了。導致這樣的關鍵是什么呢？因為他永遠沒法準確的預測到拐點