房地產(chǎn)投資分析案例(參考版)
2025-04-19 23:12本頁(yè)面
【正文】 故項(xiàng)目定位采用酒店式公寓兼部分商業(yè)。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸普遍緊縮、多層次房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遲遲不能建立的情況下，本地區(qū)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍將處于短期資金運(yùn)作長(zhǎng)期項(xiàng)目的境況，回收資金的壓力和規(guī)避更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需求將使市場(chǎng)新增項(xiàng)目的入市仍然以出售方式為主。從總體供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)的進(jìn)一步放大和有效需求不足的進(jìn)一步持續(xù)，在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，中關(guān)村廣場(chǎng)的許多項(xiàng)目在銷(xiāo)售上，從只售不租改為租售并舉成為普遍現(xiàn)象。亞洲最大的空中花園也已經(jīng)初具規(guī)模。據(jù)中關(guān)村管委會(huì)透露，2004年年中，區(qū)內(nèi)道路將會(huì)開(kāi)通并進(jìn)行試運(yùn)行，市政管道、水電等基礎(chǔ)設(shè)施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以運(yùn)行。立體交通系統(tǒng)、統(tǒng)一中水處理、大面積綠化、完善商務(wù)設(shè)施及供電、制冷采暖方面都是全面統(tǒng)一建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓之所以有這么高的價(jià)格，一個(gè)重要因素是土地成本高。從中可以看出，區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的寫(xiě)字樓，幅度達(dá)到40%50%。與周邊項(xiàng)目相比較，在價(jià)位上，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓明顯處于劣勢(shì)。 對(duì)中關(guān)村廣場(chǎng)的每一個(gè)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，都面臨著雙重競(jìng)爭(zhēng)格局：一是與區(qū)外寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，二是區(qū)內(nèi)各大寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)?！?2004年中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓存在著集中放量上市的情況?！?003年的數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓供應(yīng)面積約有40萬(wàn)建筑平方米。2004年初，對(duì)中關(guān)村來(lái)說(shuō)將是一個(gè)極具歷史意義的時(shí)刻。 中關(guān)村西區(qū)寫(xiě)字樓地上供應(yīng)量是110萬(wàn)平方米。它是北京市海淀區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一次性投資、統(tǒng)一拆遷建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀，是整體建設(shè)，而不是單體樓的建設(shè)。 由以上分析可得，公司采用項(xiàng)目銷(xiāo)售回款后，支付建設(shè)公司的土地成本的合作模式收益比較大。 公司內(nèi)部成本為53894萬(wàn)元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬(wàn)元，公司實(shí)際成本為28227萬(wàn)元，公司稅前收益為17673萬(wàn)元，投資收益率為17673/8000=221%，成本收益率為17673/
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