【正文】 。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試探之后，房地產(chǎn)信托開始在全國(guó)范圍內(nèi)釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長(zhǎng)，成為開發(fā)商們的新寵。 （ 2）自有資金 +機(jī)構(gòu)投資人 +銀行貸款 這種模式是一種過(guò)橋貸款的模式，基本用于前期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對(duì)于 需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來(lái)講無(wú)法獲取跟充分的建設(shè)資金長(zhǎng)期支持，只能緩解一時(shí)的資金饑渴。 以下簡(jiǎn)單介紹幾種融資方式的組合： （ 1）自有資金 +銀 行貸款 這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近十年來(lái)，依靠銀行的信貸支持，地產(chǎn)業(yè)確實(shí)得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產(chǎn)的大量風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)人民銀行 “ 121 號(hào) ” 文件出臺(tái)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20％到 30％是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入 30％到 40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院公布的《 2020 房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)： 2020 年將 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 20是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。 2020 年將是 房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。 多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。作為受托方的目的是為投資者謀取最 大的投資收益。 信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和安全性為解決房地產(chǎn)業(yè)一些獨(dú)有的問(wèn)題提供了平臺(tái)，比如盤活已建成的樓盤，解決爛尾樓等問(wèn)題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢(shì)。此外，受益權(quán)還具有物權(quán)所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財(cái)產(chǎn)而使信托財(cái)產(chǎn)旁落他人之手時(shí)，受益人有權(quán)向轉(zhuǎn)得人請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問(wèn)題，如 爛尾樓 等都可以通過(guò)信托解決。在房地產(chǎn)信托中，信托財(cái)產(chǎn)可以是資金，受托人將受托管理的信托財(cái)產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；信托財(cái)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)，如土 地、樓盤，由受托人進(jìn)行開發(fā)和管理；信托財(cái)產(chǎn)也可以是一種權(quán)利，如租賃權(quán)，以資產(chǎn)證券化的形式進(jìn)行項(xiàng)目融資。委托人可以采取貸款、股權(quán)投資或二者結(jié)合的方式， 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 19投資于某一項(xiàng)目；或者購(gòu)買某種特定權(quán)利，如租賃權(quán)、優(yōu)先購(gòu)房權(quán)；也可以購(gòu)買基于信托財(cái)產(chǎn)而衍生的受益權(quán)，只要不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設(shè)信托。 b、 彈性 信托在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理功能時(shí)具有巨大的彈性空間，這是其他類似的制度安排所沒(méi)有的，這也正是它日益成為一種世界性財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理制度的根本原因。而信托一旦設(shè)定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權(quán)外，委 托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去其職責(zé)。 a、 穩(wěn)定性 信托的這一特點(diǎn)可以從與委托代理的比較分析中來(lái)得到論證。 如何尋求更有效的制度設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管 理是經(jīng)濟(jì)制度中的一個(gè)本質(zhì)要素。信托一旦設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即與委 托人、受托人的其他財(cái)產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。信托作為一種優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)管理制度，源于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，即信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)管理制度的根本特征。 ② 信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì) 從制度安排來(lái)看，信托的最大功能是為社會(huì)提供了一項(xiàng)優(yōu)良的外部財(cái)產(chǎn)管理制度。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。 d、 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 2020 年 1~7 月，全國(guó)有 11 個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過(guò)50%， 35 個(gè)大中城市有 10 個(gè)房地產(chǎn)投資增速超過(guò) 70%，有些城市連續(xù)兩年房?jī)r(jià)每年上漲20%，有的甚至上漲 30%。在房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式中，我國(guó)基本是以銀行貸款為主導(dǎo)的，在 121 號(hào)文件出臺(tái)前，信托融資只是作為銀行貸款的補(bǔ)充，對(duì)尚不符合貸款條件的項(xiàng)目提供過(guò)橋融資。在房地產(chǎn)與信托結(jié)合的多種形式背后，潛藏著兩個(gè)基本動(dòng)因。信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性同時(shí)改變了收入與財(cái)產(chǎn)的分配順序，未來(lái)產(chǎn)生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權(quán)人的債務(wù)，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說(shuō)信托受益人享有優(yōu)于債權(quán)人和所有者的權(quán)利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢(shì)。 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 17衡平信 托巧妙地發(fā)揮了信托財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來(lái)的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。信托公司一般要求融資機(jī)構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對(duì)于開發(fā)程度比較低的項(xiàng)目，如果沒(méi)有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)大大增加。信托制度無(wú)疑為普通投資人提供了一個(gè)良好的外部理財(cái)工具，適應(yīng)了社會(huì)與經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的要求。信托公司的職能在這里變得尤為重要。優(yōu)先購(gòu)房權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以由開發(fā)商今典集團(tuán)回購(gòu) 。 （ 6） 優(yōu)先購(gòu)房權(quán) 2020 年春節(jié)前，北京國(guó)投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托，引起了地產(chǎn)金融業(yè)界和消費(fèi)者的普遍關(guān)注。由于立法的缺位，房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)基金的一個(gè)雛形，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有真正得到發(fā)揮，由于房地產(chǎn)基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時(shí)買入或者賣出，而房地產(chǎn)投資信托目前沒(méi)有一個(gè)交易平臺(tái)，不能隨時(shí)變現(xiàn)；房地產(chǎn)基金可以同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目，領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產(chǎn)證券化和不良 資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)信托一般只針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目。在信托期末，北京國(guó)投將以該物業(yè)為依托，發(fā)行下一個(gè)信托計(jì)劃或處置該物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金，另外，開發(fā)商承諾在信托期限內(nèi)以信托計(jì)劃資金上浮 10%的價(jià)格 回購(gòu)該物業(yè)。信托資金所購(gòu)物業(yè)的租戶是在世界 500 強(qiáng)企業(yè)中排名 175 位的法國(guó)歐尚超市集團(tuán)，目前在全世界范圍內(nèi)共有大型超市 300 家、小超市 600 家。由于我國(guó)到現(xiàn)在為止仍然沒(méi)有出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，因此也就沒(méi)有真正意義上的 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 16房地產(chǎn)基金，但國(guó)內(nèi)現(xiàn)在所發(fā)行的某些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品已具有房地產(chǎn)基金的一些初步特征。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。開發(fā)商愛(ài)達(dá)置業(yè)將 愛(ài)建新城 地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛(ài)建信托，并將與信托財(cái)產(chǎn)等值的流動(dòng)資產(chǎn)信托給愛(ài)建信托，作為到期支付信托收益和實(shí)現(xiàn)信托目的的履約保證。 愛(ài)建新城 地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)信托計(jì)劃是由愛(ài)建信托集合多個(gè)委托人擁有的 愛(ài)建新城 地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，收取經(jīng) 營(yíng)收益。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算 (除非受益人為唯一的 ，在這種合同里受益人不是唯一的 )。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò) 200 份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。按成本價(jià) 2200元 /米計(jì)算，可開發(fā)近 8 萬(wàn)平米相當(dāng)于 6 層 6 單元的板式樓 10 棟左右，一個(gè)完整的花園式小區(qū)，售完可使開發(fā)商獲取近 6000 萬(wàn)元的利潤(rùn) (扣除融資成 本約 4%)。榮豐公司將其開發(fā)的市場(chǎng)售價(jià) 億元人民幣的部分房產(chǎn)委托給中煤信托，設(shè)置財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司享有該財(cái)產(chǎn)的全部受益權(quán)，中煤信托向投資者發(fā)行受益權(quán)證，將部分受益權(quán)出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權(quán)益。 信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn) 企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高，但這是任何一家企業(yè)正常發(fā)展中的起碼要求，也是為 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 15了保證信托品種的安全性，收益性。 B、 股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率在合同中是固定的，不參與利潤(rùn)分成。 這種形式的信企合作方式有以下明顯特征： A、 對(duì)于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置，現(xiàn)有兩種方式：一是開發(fā)商或公司其它股東回購(gòu)；二到期拍賣?！笆兰o(jì)星城”預(yù)計(jì)總金額達(dá) 億元，前期投入已完成 億元，已取得土地和建設(shè)用地許可證，開發(fā)商北京順華的注冊(cè)資本為 億元，不能滿足 30%的下限 (30%)，重慶國(guó)投發(fā)行股權(quán)信托計(jì)劃募集 2 億元對(duì)北京順華增資，使其注冊(cè)資本達(dá) 億元，這樣便可順利申請(qǐng)銀行貸款，而且 2 億元的使用效益遠(yuǎn)在銀行貸款之上，也沒(méi)有改變企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。這對(duì)于資金規(guī)模上億元的開發(fā)項(xiàng)目而言，注冊(cè)資本金最低在 3000 萬(wàn)元以上，并且企業(yè)的全部資金不可能只投入在一個(gè)在建項(xiàng)目上。 信托投資公司通過(guò)募集資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商階段性持股使大型開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。 （ 2）股權(quán)信托。 也就是信托貸款直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全部過(guò)程。 因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“五證”辦全后才可進(jìn)行，而對(duì)于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目，便可通過(guò)信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各 項(xiàng)審批手續(xù)，當(dāng)審批通過(guò)后再向銀行申請(qǐng)貸款。信托以購(gòu)買信貸資產(chǎn)的途徑間接參與房地產(chǎn)企業(yè)。主要有三種具體方式： A、債權(quán)信托。 信托投資公司通過(guò)設(shè)計(jì)推出信托品種募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)。 信托品種主要是通過(guò)以下方式參與到房地產(chǎn)企 業(yè)中的。 1房地產(chǎn)信托融資 信托，簡(jiǎn)單地講，是投資者基于對(duì)信托公司的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給信托公司由其運(yùn)作，信托期限滿后收回本金和運(yùn)作收益的一種理財(cái)形為。資金使用成本較低，公司支付的債息可作為固定開支計(jì)入企業(yè)成本，避免交納公司所得稅企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出少，避免了公司股本在短期內(nèi)的急劇擴(kuò)張，尤其在二級(jí)市場(chǎng)處于低迷，融資環(huán)境發(fā)生了重大變化的情況下，發(fā)行可轉(zhuǎn) 換債券將有助于企業(yè)取得最大的融資效益，是值得滿足條件尤其是資產(chǎn)負(fù)債率較低的上市公司優(yōu)先選用的融資方式。區(qū)別是增發(fā)新股當(dāng)時(shí)一 次性全部計(jì)入總股本，而可轉(zhuǎn)債是延期漸次轉(zhuǎn)入總股本，因而 ， 可轉(zhuǎn)債可認(rèn)為是一種 “ 推遲的股本融資 ” ，而對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債 券 的優(yōu)點(diǎn)十分明顯。事實(shí)上，發(fā)行可轉(zhuǎn)債與增發(fā)新股非常類似。 可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券的特點(diǎn)，當(dāng)股市低迷時(shí)，投資者可選擇享受利息收益；當(dāng)股市看好時(shí)，投資者可將其賣出獲取價(jià)差或者轉(zhuǎn)成股票，享受股價(jià)上漲收益。 債轉(zhuǎn)股對(duì)于企業(yè)的意義應(yīng)該在于，債變成股以后，可以緩解企業(yè)高額存量債務(wù)在短時(shí)期內(nèi)的還本付息壓力，從而給經(jīng)營(yíng)不好的企業(yè)一段較為寬松、從容的 軟 時(shí)間約束，來(lái)解決