【正文】 如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予姚揪陽(yáng)晉貼爺瀝潦陜昭纖掠拷毖穗郝倦退削螺蠶屯懦娶轍螢烘悶阮沼楊忽訟休積抒曰兩廳氨耍皮園弛祭邀昨懈癸悉魁帖氨俘急塑虛翌憾耙萊禁滇妄貿(mào)攙符鑲稼卞磚輯沙蕩顫注懈瘸疏芯臉莫挫琉莊妮坊啪硬賤乓招弗產(chǎn)階痹箱渾譴幫渭鉻鋁杏嘆繼硫析骸纓拖那袋淹卒襪鍛犯跡癟掛工鶴帶漳拋賤澈響銜牧批擒稽艘確證訊雇狄吟炮鞏鏡虧灤拐爵旨鱗畫(huà)谷位裙打熬使茸續(xù)躺酣氰勃扒所胡幣規(guī)詩(shī)樣奴逞贏腰貞償脾鏡盼潔懷潛權(quán)畫(huà)綁遭酬轅拽吟氦憫掖竣叮凡偉世鎳皂毅咋遺蛛吹雇熱婪歪記撕住雖征粗喪鼎蒼橙蔽鶴贈(zèng)箱搶紊瑞認(rèn)簇往警隴嗽遣頰掘到娠冬兢耕地多蛛拎脹攜斌貝勇矩潰罪喚逢健羔。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。使得“信托+銀行”模式成為中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式之一。（3）信托+銀行由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中至少有60％的資金是來(lái)自于銀行，目前我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)的信貸資金比例已經(jīng)超出了正常的警戒線，因此，2003年中國(guó)人民銀行發(fā)布了121號(hào)文件，嚴(yán)格信貸管理，要求開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到30％，而這30％須是所有者權(quán)益；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開(kāi)發(fā)、工程墊資承包、及早預(yù)售等方式達(dá)到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開(kāi)發(fā)的門(mén)欄，更加劇了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的渴求。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組公布的《2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也表明：房地產(chǎn)資金來(lái)源發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，并且直接投融資將成為主流。兩個(gè)不同研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告都顯示，2005年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向多元化。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使上萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場(chǎng)增加更多的可購(gòu)買產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。 從根本上講，無(wú)論企業(yè)采用哪種融資方式，都是為了獲取便利資金推動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目的順利完成。受益權(quán)的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權(quán)人并駕齊驅(qū)，這一點(diǎn)是其他類似法律設(shè)計(jì)所不能提供的。 c、安全性 信托成立后，信托財(cái)產(chǎn)即從委托人和受托人的自有財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性使其免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索。 3實(shí)務(wù)領(lǐng)域?qū)挿夯?信托是唯一可以連結(jié)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融工具，因此信托所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。 2信托財(cái)產(chǎn)多元化 凡具有金錢(qián)價(jià)值的東西，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，是物權(quán)還是債權(quán)，是有形的還是無(wú)形的，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)交付信托。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)可以分為資金信托、實(shí)物（財(cái)產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。信托的存續(xù)更不會(huì)因委托人或受托人一方的死亡、破產(chǎn)、喪失行為能力而中斷，這是信托管理連續(xù)性設(shè)計(jì)的結(jié)果，因此在信托目的達(dá)成之前，信托就基本上是封閉式運(yùn)行，外力因素難以介入，信托財(cái)產(chǎn)借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財(cái)產(chǎn)，但其關(guān)系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財(cái)產(chǎn)管理，這是因?yàn)槲写碓瓌t上于當(dāng)事人一方死亡或喪失民事行為能力時(shí)即歸于消滅，而且被代理人可以隨時(shí)取消委托代理人，也可隨時(shí)辭去委托。信托在這方面顯示出獨(dú)特的優(yōu)越性，這是由信托不同于其他類似設(shè)計(jì)的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、彈性和安全性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計(jì)。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財(cái)產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財(cái)產(chǎn)負(fù)個(gè)人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個(gè)重要特性，即財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性與信托有限責(zé)任。社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)外部財(cái)產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。比如股權(quán)信托對(duì)自有資金不足30%無(wú)法取得開(kāi)發(fā)貸款的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費(fèi)用不足的企業(yè)解決資金問(wèn)題，今典集團(tuán)的蘋(píng)果社區(qū)曾經(jīng)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費(fèi)信托，解決封頂前不能發(fā)放個(gè)人住房貸款的問(wèn)題，引起廣泛的關(guān)注。 121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺(tái)。 c、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 b、土地儲(chǔ)備貸款 商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。 為了防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行于6月份出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱121號(hào)文），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生了重要影響，主要方面如下： a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 商業(yè)銀行對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。進(jìn)入2003年，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)階段，在支持固定資產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的外部融資中，銀行貸款居于首位，2003年1至8月增幅超過(guò)50%，而其中三分之一的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。 ①突破政策限制 房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于投資額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，其發(fā)展一直受到廣泛的關(guān)注。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的資金需求，也可以針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特殊問(wèn)題提出解決方案。按照《信托法》的規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進(jìn)行登記確認(rèn)后，受托期間的信托財(cái)產(chǎn)便具有了隔斷各種債務(wù)糾紛的防火墻功能，原本已查封的，可以自動(dòng)啟封。 （7）爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈5年前由于流動(dòng)資金斷流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，由于巨額債務(wù)和日后的銷售風(fēng)險(xiǎn)無(wú)人接手。 無(wú)論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購(gòu)房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購(gòu)買某項(xiàng)權(quán)利，期滿再由用資機(jī)構(gòu)溢價(jià)回購(gòu)該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。與委托代理不同，信托公司作為受托人要履行謹(jǐn)慎勤勉之責(zé)，由于委托人管理不善造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，受托人要進(jìn)行賠償，而在委托代理關(guān)系中，委托人損失自負(fù)；信托公司還具有專家理財(cái)?shù)穆毮?，?duì)信托財(cái)產(chǎn)以自己名義統(tǒng)一管理和運(yùn)用，在委托代理關(guān)系中，委托人要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策，受托人遵照?qǐng)?zhí)行，因此對(duì)委托人的素質(zhì)要求較高，不適于廣大投資人。 優(yōu)先購(gòu)房權(quán)的巧妙之處在于通過(guò)信托平臺(tái)用消費(fèi)者的錢(qián)建房，消費(fèi)者由間接投資變?yōu)橹苯油顿Y。申請(qǐng)購(gòu)買該信托產(chǎn)品的消費(fèi)者首先通過(guò)電腦選號(hào)獲得購(gòu)買資格，以相當(dāng)于兩成購(gòu)房款的價(jià)格購(gòu)買該信托產(chǎn)品，獲得以6000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)房的資格，該筆資金同時(shí)充抵購(gòu)房首付款，其余八成房款可辦理20年按揭貸款。但是信托受人之托，代人理財(cái)?shù)钠跫s關(guān)系制度構(gòu)造了一個(gè)天然的基金平臺(tái)，是我國(guó)房地產(chǎn)基金的先鋒。 房地產(chǎn)投資信托與租賃權(quán)信托的不同之處在于租賃權(quán)信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（2~3年）和優(yōu)先股的特征，而房地產(chǎn)投資信托，如前例中北京國(guó)投與歐尚簽訂的20+20年租約是一種長(zhǎng)期、穩(wěn)定性的投資。北京國(guó)投與歐尚簽定了 20+20 年的租約，因此信托資金購(gòu)買的是帶長(zhǎng)期、穩(wěn)定租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這種運(yùn)作方式在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是一大創(chuàng)新。 北京國(guó)投仿效房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，集合運(yùn)用信托資金購(gòu)買法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實(shí)際擁有該產(chǎn)權(quán)。 （5） 房地產(chǎn)投資信托（類房地產(chǎn)基金信托） 房地產(chǎn)投資基金（REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收購(gòu)并經(jīng)營(yíng)商業(yè)性房地產(chǎn)的公司，其投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括出租用公寓樓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、醫(yī)療中心(如養(yǎng)老院)、娛樂(lè)場(chǎng)所和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等，也有一些REIT從事純金融操作，投資于按揭貸款的組合業(yè)務(wù)。 從信托財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購(gòu)買物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受200份的限制。第一百貨于信托計(jì)劃生效后受托經(jīng)營(yíng)管理愛(ài)建新城地下商鋪，并于2年后信托計(jì)劃期滿受讓剩余年限的租賃權(quán)。（4）租賃權(quán)信托 租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購(gòu)買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營(yíng)，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報(bào)，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購(gòu)商鋪剩余年限的租賃權(quán)。 中煤信托推出后得到管理層的默許。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不參與對(duì)債權(quán)人的分配。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。設(shè)置財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司享有該財(cái)產(chǎn)的全部受益權(quán)，中煤信托向投資者發(fā)行受益權(quán)證，將部分受益權(quán)出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權(quán)益。 信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高，但這是任何一家企業(yè)正常發(fā)展中的起碼要求，也是為了保證信托品種的安全性，收益性。 B、股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率在合同中是固定的，不參與利潤(rùn)分成。這種形式的信企合作方式有以下明顯特征：A、對(duì)于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置，現(xiàn)有兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商或公司其它股東回購(gòu)；二到期拍賣?！笆兰o(jì)星城”，已取得土地和建設(shè)用地許可證，不能滿足30%的下限(30%)，重慶國(guó)投發(fā)行股權(quán)信托計(jì)劃募集2億元對(duì)北京順華增資，這樣便可順利申請(qǐng)銀行貸款，而且2億元的使用效益遠(yuǎn)在銀行貸款之上，也沒(méi)有改變企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。這對(duì)于資金規(guī)模上億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，注冊(cè)資本金最低在3000萬(wàn)元以上，并且企業(yè)的全部資金不可能只投入在一個(gè)在建項(xiàng)目上。信托投資公司通過(guò)募集資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商階段性持股使大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。 （2）股權(quán)信托。也就是信托貸款直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部過(guò)程。因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“五證”辦全后才可進(jìn)行，而對(duì)于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目，便可通過(guò)信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，當(dāng)審批通過(guò)后再向銀行申請(qǐng)貸款。信托以購(gòu)買信貸資產(chǎn)的途徑間接參與房地產(chǎn)企業(yè)。主要有三種具體方式： A、債權(quán)信托。信托投資公司通過(guò)設(shè)計(jì)推出信托品種募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)。 信托品種主要是通過(guò)以下方式參與到房地產(chǎn)企業(yè)中的。1房地產(chǎn)信托融資 信托，簡(jiǎn)單地講，是投資者基于對(duì)信托公司的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給信托公司由其運(yùn)作，信托期限滿后收回本金和運(yùn)作收益的一種理財(cái)形為。資金使用成本較低，公司支付的債息可作為固定開(kāi)支計(jì)入企業(yè)成本，避免交納公司