【正文】 。在經(jīng)過一段時間的試探之后，房地產(chǎn)信托開始在全國范圍內(nèi)釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長，成為開發(fā)商們的新寵。（2）自有資金+機構(gòu)投資人+銀行貸款這種模式是一種過橋貸款的模式，基本用于前期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對于需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來講無法獲取跟充分的建設(shè)資金長期支持，只能緩解一時的資金饑渴。以下簡單介紹幾種融資方式的組合：（1）自有資金+銀行貸款這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近十年來，依靠銀行的信貸支持，地產(chǎn)業(yè)確實得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產(chǎn)的大量風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計，在中國人民銀行“121號”文件出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％到30％是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30％到40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。中國社會科學(xué)院公布的《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測：2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。 2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。作為受托方的目的是為投資者謀取最大的投資收益。 信托財產(chǎn)的獨立性和安全性為解決房地產(chǎn)業(yè)一些獨有的問題提供了平臺，比如盤活已建成的樓盤，解決爛尾樓等問題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢。此外，受益權(quán)還具有物權(quán)所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財產(chǎn)而使信托財產(chǎn)旁落他人之手時，受益人有權(quán)向轉(zhuǎn)得人請求返還該財產(chǎn)。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如爛尾樓等都可以通過信托解決。在房地產(chǎn)信托中，信托財產(chǎn)可以是資金，受托人將受托管理的信托財產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)；信托財產(chǎn)也可以是不動產(chǎn)，如土地、樓盤，由受托人進(jìn)行開發(fā)和管理；信托財產(chǎn)也可以是一種權(quán)利，如租賃權(quán)，以資產(chǎn)證券化的形式進(jìn)行項目融資。委托人可以采取貸款、股權(quán)投資或二者結(jié)合的方式，投資于某一項目；或者購買某種特定權(quán)利，如租賃權(quán)、優(yōu)先購房權(quán)；也可以購買基于信托財產(chǎn)而衍生的受益權(quán)，只要不違背法律強制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設(shè)信托。 b、彈性 信托在進(jìn)行財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理功能時具有巨大的彈性空間，這是其他類似的制度安排所沒有的，這也正是它日益成為一種世界性財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理制度的根本原因。而信托一旦設(shè)定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權(quán)外，委托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去其職責(zé)。 a、穩(wěn)定性 信托的這一特點可以從與委托代理的比較分析中來得到論證。 如何尋求更有效的制度設(shè)計來進(jìn)行財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理是經(jīng)濟制度中的一個本質(zhì)要素。信托一旦設(shè)立，信托財產(chǎn)即與委托人、受托人的其他財產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。信托作為一種優(yōu)良的財產(chǎn)管理制度，源于其獨特的制度設(shè)計，即信托財產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財產(chǎn)管理制度的根本特征。 ②信托獨特的制度優(yōu)勢 從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項優(yōu)良的外部財產(chǎn)管理制度。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。 d、 加強個人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。2003年1~7月，全國有11個省份房地產(chǎn)投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產(chǎn)投資增速超過70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲30%。在房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式中，我國基本是以銀行貸款為主導(dǎo)的，在121號文件出臺前，信托融資只是作為銀行貸款的補充，對尚不符合貸款條件的項目提供過橋融資。在房地產(chǎn)與信托結(jié)合的多種形式背后，潛藏著兩個基本動因。信托財產(chǎn)的獨立性同時改變了收入與財產(chǎn)的分配順序，未來產(chǎn)生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權(quán)人的債務(wù)，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優(yōu)于債權(quán)人和所有者的權(quán)利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。 衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。信托公司一般要求融資機構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風(fēng)險無疑會大大增加。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財工具，適應(yīng)了社會與經(jīng)濟發(fā)展的要求。信托公司的職能在這里變得尤為重要。優(yōu)先購房權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以由開發(fā)商今典集團回購。 （6）優(yōu)先購房權(quán) 2004年春節(jié)前，北京國投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托，引起了地產(chǎn)金融業(yè)界和消費者的普遍關(guān)注。由于立法的缺位，房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)基金的一個雛形，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢并沒有真正得到發(fā)揮，由于房地產(chǎn)基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時買入或者賣出，而房地產(chǎn)投資信托目前沒有一個交易平臺，不能隨時變現(xiàn)；房地產(chǎn)基金可以同時運作多個項目，領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、項目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產(chǎn)證券化和不良資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)信托一般只針對單個項目。在信托期末，北京國投將以該物業(yè)為依托，發(fā)行下一個信托計劃或處置該物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金，另外，開發(fā)商承諾在信托期限內(nèi)以信托計劃資金上浮10%的價格回購該物業(yè)。信托資金所購物業(yè)的租戶是在世界 500 強企業(yè)中排名 175 位的法國歐尚超市集團，目前在全世界范圍內(nèi)共有大型超市 300 家、小超市 600 家。由于我國到現(xiàn)在為止仍然沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，因此也就沒有真正意義上的房地產(chǎn)基金，但國內(nèi)現(xiàn)在所發(fā)行的某些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品已具有房地產(chǎn)基金的一些初步特征。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。開發(fā)商愛達(dá)置業(yè)將愛建新城地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛建信托，并將與信托財產(chǎn)等值的流動資產(chǎn)信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實現(xiàn)信托目的的履約保證。 愛建新城地下商鋪租賃權(quán)信托計劃是由愛建信托集合多個委托人擁有的愛建新城地下商鋪租賃權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營管理，收取經(jīng)營收益。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。對于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。按成本價2200元/米計算，可開發(fā)近8萬平米相當(dāng)于6層6單元的板式樓10棟左右，一個完整的花園式小區(qū)，售完可使開發(fā)商獲取近6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。中煤信托(中誠信托的前身)去年推出的“榮豐2008財產(chǎn)信托”就是一個很好的受益權(quán)信托的典范。（3）受益權(quán)信托。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。作為新的一種信托品種，2003年房地產(chǎn)運用股權(quán)信托募集的資金近10億。去年重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托計劃”是個典型例子。 “121”號文件中規(guī)定：申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項目總金額的30%。房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運作模式是集合資金以股權(quán)的方式對項目公司投資，信托公司派出董事或財務(wù)人員參與項目管理，在信托終止時，項目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權(quán)。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。C、主要貸款。B、前期貸款。由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。（1）信托貸款。是現(xiàn)實生活中儲蓄向投資的有效轉(zhuǎn)換途徑之一?？梢灶A(yù)料，可轉(zhuǎn)債以其獨有的特點，對投資者以及企業(yè)有較強的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉(zhuǎn)換債券在我國證券市場的應(yīng)用前景十分廣闊。由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強，適應(yīng)性廣，而且可以利用財務(wù)杠桿以增加股東財富和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點十分明顯，目前由于利率水平。如果可轉(zhuǎn)債全部轉(zhuǎn)股成功，其實是相當(dāng)于按轉(zhuǎn)股價增發(fā)了一批股票。因可轉(zhuǎn)換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權(quán)的保護，投資風(fēng)險比較小，但是收益可能很大，同時，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股和兌付壓力也對公司的經(jīng)營管理者形成約束，迫使他們謹(jǐn)慎決策、努力提高經(jīng)營業(yè)績，這些因素使得可轉(zhuǎn)換債券對投資者很有吸引力。只有在這段“軟”時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。債轉(zhuǎn)股不但可以使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險。1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司，把原來與房地產(chǎn)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系。優(yōu)點在于債權(quán)性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險也比較大。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。所以，一個地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會很難批。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方