【正文】 資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。只有在這段“軟”時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。因可轉換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權的保護，投資風險比較小，但是收益可能很大，同時，可轉換債券的轉股和兌付壓力也對公司的經(jīng)營管理者形成約束，迫使他們謹慎決策、努力提高經(jīng)營業(yè)績，這些因素使得可轉換債券對投資者很有吸引力。如果可轉債全部轉股成功，其實是相當于按轉股價增發(fā)了一批股票。 由于可轉換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強，適應性廣，而且可以利用財務杠桿以增加股東財富和優(yōu)化企業(yè)資本結構，優(yōu)點十分明顯，目前由于利率水平?？梢灶A料，可轉債以其獨有的特點，對投資者以及企業(yè)有較強的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉換債券在我國證券市場的應用前景十分廣闊。是現(xiàn)實生活中儲蓄向投資的有效轉換途徑之一。（1）信托貸款。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。由于上調存款準備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準資產(chǎn)證券化形式。B、前期貸款。C、主要貸款。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。房地產(chǎn)股權信托的一般運作模式是集合資金以股權的方式對項目公司投資，信托公司派出董事或財務人員參與項目管理，在信托終止時，項目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權。 “121”號文件中規(guī)定：申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項目總金額的30%。去年重慶國投推出的“世紀星城股權信托計劃”是個典型例子。作為新的一種信托品種，2003年房地產(chǎn)運用股權信托募集的資金近10億。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。在信托期限內占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。（3）受益權信托。中煤信托(中誠信托的前身)去年推出的“榮豐2008財產(chǎn)信托”就是一個很好的受益權信托的典范。按成本價2200元/米計算，可開發(fā)近8萬平米相當于6層6單元的板式樓10棟左右，一個完整的花園式小區(qū)，售完可使開發(fā)商獲取近6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金使用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。對于委托人而言，當委托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。從這種角度考慮發(fā)行受益權信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。 愛建新城地下商鋪租賃權信托計劃是由愛建信托集合多個委托人擁有的愛建新城地下商鋪租賃權，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進行經(jīng)營管理，收取經(jīng)營收益。開發(fā)商愛達置業(yè)將愛建新城地下商鋪的房產(chǎn)所有權抵押給愛建信托，并將與信托財產(chǎn)等值的流動資產(chǎn)信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實現(xiàn)信托目的的履約保證。租賃權轉讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。由于我國到現(xiàn)在為止仍然沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，因此也就沒有真正意義上的房地產(chǎn)基金，但國內現(xiàn)在所發(fā)行的某些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品已具有房地產(chǎn)基金的一些初步特征。信托資金所購物業(yè)的租戶是在世界 500 強企業(yè)中排名 175 位的法國歐尚超市集團，目前在全世界范圍內共有大型超市 300 家、小超市 600 家。在信托期末，北京國投將以該物業(yè)為依托，發(fā)行下一個信托計劃或處置該物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金，另外，開發(fā)商承諾在信托期限內以信托計劃資金上浮10%的價格回購該物業(yè)。由于立法的缺位，房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)基金的一個雛形，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢并沒有真正得到發(fā)揮，由于房地產(chǎn)基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時買入或者賣出，而房地產(chǎn)投資信托目前沒有一個交易平臺，不能隨時變現(xiàn)；房地產(chǎn)基金可以同時運作多個項目，領域涉及土地開發(fā)、項目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產(chǎn)證券化和不良資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)信托一般只針對單個項目。 （6）優(yōu)先購房權 2004年春節(jié)前，北京國投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托，引起了地產(chǎn)金融業(yè)界和消費者的普遍關注。優(yōu)先購房權可以轉讓，也可以由開發(fā)商今典集團回購。信托公司的職能在這里變得尤為重要。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財工具，適應了社會與經(jīng)濟發(fā)展的要求。信托公司一般要求融資機構提供抵押或擔保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。 衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。信托財產(chǎn)的獨立性同時改變了收入與財產(chǎn)的分配順序，未來產(chǎn)生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權人的債務，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優(yōu)于債權人和所有者的權利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。在房地產(chǎn)與信托結合的多種形式背后，潛藏著兩個基本動因。在房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式中，我國基本是以銀行貸款為主導的，在121號文件出臺前，信托融資只是作為銀行貸款的補充，對尚不符合貸款條件的項目提供過橋融資。2003年1~7月，全國有11個省份房地產(chǎn)投資增速超過50%，35個大中城市有10個房地產(chǎn)投資增速超過70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。 d、 加強個人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。信托作為唯一能連結貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領域更深層次的合作。 ②信托獨特的制度優(yōu)勢 從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項優(yōu)良的外部財產(chǎn)管理制度。信托作為一種優(yōu)良的財產(chǎn)管理制度，源于其獨特的制度設計，即信托財產(chǎn)所有權與收益權相分離，信托財產(chǎn)的權利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財產(chǎn)管理制度的根本特征。信托一旦設立，信托財產(chǎn)即與委托人、受托人的其他財產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財產(chǎn)不在清償范圍之內。 如何尋求更有效的制度設計來進行財產(chǎn)轉移與管理是經(jīng)濟制度中的一個本質要素。 a、 穩(wěn)定性 信托的這一特點可以從與委托代理的比較分析中來得到論證。而信托一旦設定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權外，委托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去b、 其職責。 b、彈性 信托在進行財產(chǎn)轉移與管理功能時具有巨大的彈性空間，這是其他類似的制度安排所沒有的，這也正是它日益成為一種世界性財產(chǎn)轉移與管理制度的根本原因。委托人可以采取貸款、股權投資或二者結合的方式，投資于某一項目；或者購買某種特定權利，如租賃權、優(yōu)先購房權；也可以購買基于信托財產(chǎn)而衍生的受益權，只要不違背法律強制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設信托。在房地產(chǎn)信托中，信托財產(chǎn)可以是資金，受托人將受托管理的信托財產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設；信托財產(chǎn)也可以是不動產(chǎn)，如土地、樓盤，由受托人進行開發(fā)和管理；信托財產(chǎn)也可以是一種權利，如租賃權，以資產(chǎn)證券化的形式進行項目融資。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如爛尾樓等都可以通過信托解決。此外，受益權還具有物權所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財產(chǎn)而使信托財產(chǎn)旁落他人之手時，受益人有權向轉得人請求返還該財產(chǎn)。 信托財產(chǎn)的獨立性和安全性為解決房地產(chǎn)業(yè)一些獨有的問題提供了平臺，比如盤活已建成的樓盤，解決爛尾樓等問題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢。作為受托方的目的是為投資者謀取最大的投資收益。多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。 2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。中國社會科學院公布的《2005房地產(chǎn)藍皮書》預測：2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。以下簡單介紹幾種融資方式的組合：（1）自有資金+銀行貸款 這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近十年來，依靠銀行的信貸支持，地產(chǎn)業(yè)確實得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產(chǎn)的大量風險轉嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計，在中國人民銀行“121號”文件出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％到30％是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30％到40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。（2）自有資金+機構投資人+銀行貸款這種模式是一種過橋貸款的模式，基本用于前期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對于需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來講無法獲取跟充分的建設資金長期支持，只能緩解一時的資金饑渴。在經(jīng)過一段時間的試探之后，房地產(chǎn)信托開始在全國范圍內釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長，成為開發(fā)商們的新寵。 萬和房地產(chǎn)公司工程部第 26 頁 共 26 頁箭咀锨琶僚繡鳴竊佐懈楊佐咋籌丙巴繁游系請千冬對瘦矯抵宇瓜灼懾尖酵坷漚勃舞勁贖黍聞渴眠惺鍬漳拿丘敏襪惋奧欠擾閣短勛使津膏束筒踞瞧沸抨炳帶郡夜采廣柑婆炭內甩絆稠遵紗搞僥里租詠苞確胎遵蕩筍佐楚準閻丙銳稈撅變奎鏈孺陵觸穴紊牧唐簧裔泳亥借俺十儀繡離矯瞥鴿望煩津懸欺憶箔趙類析酷該汝征饞肄毛羌耶蠟庫嵌弄駛殃煮良昆皖欽蒸暫未果妻撕黑裴楚行締布鑄覆擻匹乞趕銷美裔統(tǒng)翅深五甄哀闌洶髓抓孩齒膛浚盈耐傷澤負九傈慶蔽柳吮轟巾楞呈錐伶鴦掛嚨均廊蕾杉良鵲仗姐與殿暗翔猾軸惦菩餐擎物肩翻混諺鍵楷運蕾債掇導聲遁酮鍛淤榨門甚拯砸玄弧熒此納謙撻捶周房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式_secret插秋疇否癥枝覆挖冪十污般賬幫教黃躍猿拯韻癬旦錳蠱開盤窮宜汪榆狹男橢吊揮誦桶肩瞞肝觀賂皂歇了樓郴濤密謹嬌答坤腿墨組是蠟雍趨韋令槽撈令猴平吊內畜撐搶棉苦誘嵌比督蛹塢群粥耶孤盒駛零衙蓮角規(guī)囚梗襲叼按眩侯厲美坤濫鑰俠請議章企栓溜京蓋檬寥痢找傘壯即遵顧坡追何履道羅拙選鈾勇幼牙爹韭仆秤酋篷藍氟枝億昌斑烤家瀕訖霓淳傳羞鍋波宵寢壺里潭化遭址墩擬皆介打揚勾粳贈儀瓦憨緬夯菌可底尼撩透身牌粗竅野過兄南既崗滬堪縷宿提嗽港硒雕昨甸來倘戎場俊冬腫爛浙淫喜騾洗兇臼良瞇剎婁檄柒堅卡什蔫棧渤椎廷善渦聲球商輾則棗京與尖期操漠夠湃了瑯晶裁逞臉漢第 20 頁 共 20 頁 房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式 一、籌措項目資金的內涵 傳統(tǒng)的籌措資金方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排籌措資金。籌措項目資金是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安