房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措(參考版)
2025-07-31 22:23本頁面
【正文】 二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。借貸資金是指通過國內(nèi)外銀行貸款等方式籌集的資金。資本金的籌集可以采取國家投資、各方集資或其它等合法方式，投資者可以用土地、現(xiàn)金、實(shí)物和無形資產(chǎn)等進(jìn)行投資。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金。在房地產(chǎn)市場，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟(jì)、不明智的，為項(xiàng)目融資是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。按照穩(wěn)妥原則，盡管房地產(chǎn)有增值特性，轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值可按下式計(jì)算，并不必計(jì)算屆時的修整、重新裝修費(fèi)用及有關(guān)的其人費(fèi)用。特別要指出的是，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在出租安排情況時，經(jīng)濟(jì)評價的計(jì)算期遠(yuǎn)長開發(fā)期，即在開發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營期。銷售部分分?jǐn)偟耐顿Y即為其經(jīng)營成本；租賃部分分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)總投資是計(jì)算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營成本應(yīng)另行估算。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對支出的實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行估算，而且在估算過程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)和其它類似項(xiàng)目進(jìn)行對比。（2）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目全部出租時，經(jīng)營成本的計(jì)算服從于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營的總成本費(fèi)用中剔除利息支出、折舊費(fèi)與攤銷費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，由于開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其經(jīng)營成本視經(jīng)營方式不同有不同的計(jì)算方法。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬美元）在繳納土地增值稅后的營業(yè)利潤為營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金－總成本費(fèi)用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬美元） 3．經(jīng)營成本 在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，經(jīng)營成本與會計(jì)制度中經(jīng)營成本不是同一概念，而是指總成本費(fèi)用中剔除折舊費(fèi)、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費(fèi)用支出，又稱付現(xiàn)成本?；居?jì)算方法是：土地增值稅=增值額適用稅率=（銷售收入—根據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)算的扣除額）適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測算其全部銷售收入為86066萬美元。銷售稅金按實(shí)際租售收入，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算。3）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目租售經(jīng)營并舉時，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資，相應(yīng)計(jì)算各部分的總成本費(fèi)用。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。（2）維修費(fèi)，包括大修費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。銷售成本加開發(fā)費(fèi)用即形成總成本費(fèi)用，亦即包含貸款利息的建設(shè)總投資，習(xí)慣上稱為總開發(fā)成本。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)商利潤的基本簡化計(jì)算方法是：銷售利潤=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費(fèi)用營業(yè)利潤=銷售利潤－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤=利潤總額（營業(yè)利潤）－所得稅按照經(jīng)濟(jì)評價常用的表達(dá)方法，上述計(jì)算方法可變形為：令 總成本費(fèi)用=銷售成本+（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）則 營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金—總成本費(fèi)用簡單地說，銷售收入減去銷售稅金和總成本費(fèi)用便得到稅前利潤（營業(yè)利潤），按照國家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤（凈利潤）。更要確?？趶胶蛢r格水平一致，做好核對工作。在實(shí)際工作中，對各類開發(fā)成本費(fèi)用的估算，通常由開發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門或人員分工先行測算，然后匯總。投資估算要留有余地，應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)或構(gòu)思、國家有關(guān)規(guī)定和估算指標(biāo)等為依據(jù)，按照現(xiàn)行價格進(jìn)行編制，并且應(yīng)合理地預(yù)測估算基準(zhǔn)期至工程竣工期間價格、利率、匯率等動態(tài)因素的變化，打足建設(shè)投資，不留缺口，確保投資估算的質(zhì)量。不同的開發(fā)商，不同的工程項(xiàng)目，其做法是不同的。進(jìn)行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。投資機(jī)會研究階段和最終的效益實(shí)現(xiàn)之間可能有較長的時間間隔，此時的價格標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表實(shí)際發(fā)生的支出情部。很顯然，在這階段中，很難對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的費(fèi)用核算，也不可能最終反映投資費(fèi)用的支出情況。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。在實(shí)際編制投資估算時，常常是在采用單位指標(biāo)估算法的同時，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補(bǔ)充。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即為所需的投資。如動力配線工程套用配線所需設(shè)備容量每kVA指標(biāo)，而不用套用建筑面積每平方米指標(biāo)。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。計(jì)算方法為：每一單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價）指標(biāo)乘以對應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費(fèi)項(xiàng)目或單位工程的投資。最后根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，并列入不見預(yù)見費(fèi)，便得到一個開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總投資。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算，一般先從計(jì)算房屋的建筑面積開始，然后根據(jù)每個單項(xiàng)
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