房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(參考版)
2024-08-08 22:23本頁面
【正文】 二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。借貸資金是指通過國內(nèi)外銀行貸款等方式籌集的資金。資本金的籌集可以采取國家投資、各方集資或其它等合法方式，投資者可以用土地、現(xiàn)金、實物和無形資產(chǎn)等進行投資。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金。在房地產(chǎn)市場，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟、不明智的，為項目融資是市場經(jīng)濟環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。按照穩(wěn)妥原則，盡管房地產(chǎn)有增值特性，轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值可按下式計算，并不必計算屆時的修整、重新裝修費用及有關(guān)的其人費用。特別要指出的是，當開發(fā)項目存在出租安排情況時，經(jīng)濟評價的計算期遠長開發(fā)期，即在開發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營期。銷售部分分攤的投資即為其經(jīng)營成本；租賃部分分攤的建設(shè)總投資是計算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營成本應(yīng)另行估算。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對支出的實際費用進行估算，而且在估算過程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗和其它類似項目進行對比。（2）當開發(fā)項目全部出租時，經(jīng)營成本的計算服從于建設(shè)項目經(jīng)濟評價中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營的總成本費用中剔除利息支出、折舊費與攤銷費。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，由于開發(fā)項目的特殊性，其經(jīng)營成本視經(jīng)營方式不同有不同的計算方法。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬美元）在繳納土地增值稅后的營業(yè)利潤為營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金－總成本費用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬美元） 3．經(jīng)營成本 在建設(shè)項目經(jīng)濟評價中，經(jīng)營成本與會計制度中經(jīng)營成本不是同一概念，而是指總成本費用中剔除折舊費、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費用支出，又稱付現(xiàn)成本?；居嬎惴椒ㄊ牵和恋卦鲋刀?增值額適用稅率=（銷售收入—根據(jù)項目成本計算的扣除額）適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測算其全部銷售收入為86066萬美元。銷售稅金按實際租售收入，根據(jù)稅法規(guī)定計算。3）當開發(fā)項目租售經(jīng)營并舉時，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔的建設(shè)總投資，相應(yīng)計算各部分的總成本費用。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。（2）維修費，包括大修費、養(yǎng)護費等。銷售成本加開發(fā)費用即形成總成本費用，亦即包含貸款利息的建設(shè)總投資，習慣上稱為總開發(fā)成本。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度規(guī)定，開發(fā)商利潤的基本簡化計算方法是：銷售利潤=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費用營業(yè)利潤=銷售利潤－管理費用－財務(wù)費用凈利潤=利潤總額（營業(yè)利潤）－所得稅按照經(jīng)濟評價常用的表達方法，上述計算方法可變形為：令 總成本費用=銷售成本+（銷售費用+管理費用+財務(wù)費用）則 營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金—總成本費用簡單地說，銷售收入減去銷售稅金和總成本費用便得到稅前利潤（營業(yè)利潤），按照國家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤（凈利潤）。更要確保口徑和價格水平一致，做好核對工作。在實際工作中，對各類開發(fā)成本費用的估算，通常由開發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門或人員分工先行測算，然后匯總。投資估算要留有余地，應(yīng)以開發(fā)項目方案設(shè)計或構(gòu)思、國家有關(guān)規(guī)定和估算指標等為依據(jù)，按照現(xiàn)行價格進行編制，并且應(yīng)合理地預(yù)測估算基準期至工程竣工期間價格、利率、匯率等動態(tài)因素的變化，打足建設(shè)投資，不留缺口，確保投資估算的質(zhì)量。不同的開發(fā)商，不同的工程項目，其做法是不同的。進行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。投資機會研究階段和最終的效益實現(xiàn)之間可能有較長的時間間隔，此時的價格標準，也不能代表實際發(fā)生的支出情部。很顯然，在這階段中，很難對開發(fā)項目進行全面的費用核算，也不可能最終反映投資費用的支出情況。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費等。在實際編制投資估算時，常常是在采用單位指標估算法的同時，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補充。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價和取費標準，即為所需的投資。如動力配線工程套用配線所需設(shè)備容量每kVA指標，而不用套用建筑面積每平方米指標。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。計算方法為：每一單位收費標準或技術(shù)經(jīng)濟（造價）指標乘以對應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費項目或單位工程的投資。最后根據(jù)當?shù)匾?guī)定計算各項行政規(guī)費，并列入不見預(yù)見費，便得到一個開發(fā)項目的建設(shè)總投資。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算，一般先從計算房屋的建筑面積開始，然后根據(jù)每個單項
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