房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-資料下載頁
2025-07-28 22:23本頁面
【正文】 值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬美元） 3．經(jīng)營成本 在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，經(jīng)營成本與會計(jì)制度中經(jīng)營成本不是同一概念，而是指總成本費(fèi)用中剔除折舊費(fèi)、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費(fèi)用支出，又稱付現(xiàn)成本。在經(jīng)營成本計(jì)算中，折舊費(fèi)是按建設(shè)總投資中形成的固定資產(chǎn)原值計(jì)算，攤銷費(fèi)按建設(shè)總投資形成的遞延資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)算。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，由于開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其經(jīng)營成本視經(jīng)營方式不同有不同的計(jì)算方法。（1）在開發(fā)項(xiàng)目全作銷售的情況下，按房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)均為流動資產(chǎn)（存貨），土地費(fèi)用及開發(fā)成本均進(jìn)入經(jīng)營成本，而開發(fā)費(fèi)用中所包含的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)占總成本費(fèi)用比例甚小，因此，經(jīng)營成本一般即取為建設(shè)投資。（2）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目全部出租時，經(jīng)營成本的計(jì)算服從于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營的總成本費(fèi)用中剔除利息支出、折舊費(fèi)與攤銷費(fèi)。在實(shí)際評價(jià)工作中，一般常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按出租經(jīng)營的毛收入乘以一個百分?jǐn)?shù)（視項(xiàng)目不同而異）求得經(jīng)營成本，或者對可識別的主要支出項(xiàng)目給出一些較為精確的費(fèi)用系數(shù)，但這在大多數(shù)情況下都是不可靠的。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對支出的實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行估算，而且在估算過程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)和其它類似項(xiàng)目進(jìn)行對比。（3）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目部分銷售部分出租時，則應(yīng)根據(jù)租售面積及部位劃分計(jì)算經(jīng)營成本，關(guān)鍵是要根據(jù)租售比例分?jǐn)偨ㄔO(shè)總投資。銷售部分分?jǐn)偟耐顿Y即為其經(jīng)營成本；租賃部分分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)總投資是計(jì)算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營成本應(yīng)另行估算。4．投資收益在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期的任一計(jì)算期間，投資收益可按下式計(jì)算：投資收益=租售收入－營業(yè)稅及其附加 －建設(shè)投資（銷售部分的經(jīng)營成本） －經(jīng)營成本（出租部分） －土地增值稅（銷售部分，竣工前需預(yù)繳） －所得稅這里的投資收益就是項(xiàng)目評價(jià)中的每期凈現(xiàn)金流量。特別要指出的是，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在出租安排情況時，經(jīng)濟(jì)評價(jià)的計(jì)算期遠(yuǎn)長開發(fā)期，即在開發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營期。在計(jì)算期內(nèi)如果不考慮轉(zhuǎn)售，則在計(jì)算期末要計(jì)算房產(chǎn)余值。按照穩(wěn)妥原則，盡管房地產(chǎn)有增值特性，轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值可按下式計(jì)算，并不必計(jì)算屆時的修整、重新裝修費(fèi)用及有關(guān)的其人費(fèi)用。轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值=出租部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資即房產(chǎn)原值—出租經(jīng)營期歷年已提折舊額之和第二節(jié) 收入估算第三節(jié) 資金籌措一、資金來源資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。能否籌集到開發(fā)項(xiàng)目所需的投資資金，同樣是決定項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵之一。在房地產(chǎn)市場，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟(jì)、不明智的，為項(xiàng)目融資是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。資金總額自有資金預(yù)租售收入資本金資本溢價(jià)流動資金借款其它短期借款長期借款借貸資金圖3—xx開發(fā)項(xiàng)目的資金來源自有資金是指投資者繳付的出資額，包括資本金和資本溢價(jià)。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金。根據(jù)投資主體的不同，資本金可分為國家資本金、法人資本金、個人資本金及外商資本金等。資本金的籌集可以采取國家投資、各方集資或其它等合法方式，投資者可以用土地、現(xiàn)金、實(shí)物和無形資產(chǎn)等進(jìn)行投資。資本溢價(jià)是指籌措過程中，投資者繳付的出資額超出資本金的差額。借貸資金是指通過國內(nèi)外銀行貸款等方式籌集的資金。預(yù)租售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定預(yù)售或預(yù)租開發(fā)產(chǎn)品是獲得的收入，這是除自有資金以外的重要資金來源。二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。投資計(jì)劃與資金籌措表輔助報(bào)表14單位：萬元序 號項(xiàng) 目合計(jì)123…N1項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其它收入 12 / 12
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