【導讀】項目規(guī)劃中的水景公園，項目總用地，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積m2，計容積率建筑面積率為平方米。面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投。資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。投資合計萬元，另需貸款額合計20200萬元。整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的%，分3年投入。年止每年借一筆?；▓@與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。②本項目經測算銷售值達萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經營。為項目開發(fā)周期的起始日。左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。

　　

【正文】 0 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計凈現(xiàn) 金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評價指標 稅后 備注 財務凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項目的內部收益率大于 8%,所以項目可行性 ! 財務內部收益率 % 投資 回收期（靜態(tài)）（年） 投資 回收期（動態(tài)）（年） 整理上表（表： 655）得評價指標 : （詳見表： 658） （表： 658） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅前 稅后 財務凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務內部收益率 % % 投資 回收期 (靜態(tài) ) 投資 回收期 (動態(tài) ) 由上述指標可以看出 ,本項目住宅全部 投資 的財務凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現(xiàn)率 8%,投資 回收期也滿足項目 投資 經營期限的要求 ,故本項目住宅部分 投資 可行 住宅自有資金 投資 現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657），得評價指標（見表： 659） （表： 659） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅后 財務凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務內部收益率 % 投資 回收期 (靜態(tài) ) 投資 回收期 (動態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動態(tài) 投資 回收期都在項目 投資 的第二年和第三年之間，回收 投資 資金的速度還是比較快的。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金 投資 可行。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表： 6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。 （表： 6510） 住宅部分資金來源與運用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 經 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運用 5234 建設 投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計盈余資金 1766 第六節(jié) 項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣巍⒔洕?、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現(xiàn)。 一、盈虧平衡分析 （一）住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項目總 投資 不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為 %時，住宅全部 投資 利潤率為零，也即 投資 剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 ≤60% 時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風險程度較高。 （二）結論 本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的 投資 中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項目建設成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位 投資 回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。 二、敏感性分析 影響本項目財務效益 主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短 。據市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部 投資 的評價指標（財務內部收 益率和 投資 利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經濟評價指標影響。計算結果詳見敏感性分析表（表： 661） 全部 投資 敏感性分析 (單位 :萬元 ) 全部 投資 基準 方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務凈現(xiàn)值 50 財務凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % 2% % % 財務內部收益率 % % % % % % 3% % % 財務內部收益率升降幅度 % % % % 4% % % % 投資 利潤率 % % % % % % % 1% % 投資 利潤率升降幅度 % % % % % 6% % 55% 由表中數(shù)據可得： （ 1）售價、建安工程費的 變動對財務凈現(xiàn)值的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 149.34%；當建安工程費上升 %時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降 %、 7%；當售價下降 %時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降 %%、%；當建安工程費上升 %時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。 （ 3）售價、建安工程 費的變動對 投資 利潤率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的 投資 利潤率分別下降 %、 %%；當售價下降 %時，該項目 投資 利潤率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則 投資 利潤率等于預期的基準收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的 投資 利潤率分別下降 %%、 55%%；當建安工程費上升 %時，該項目 投資 利潤率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則 投資 利潤將達不到預期的基準收益率。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入， NPV 和 IRR 會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著 投資 資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。 總體來說，項目經營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議： ★ 建議在原來的租售并舉的方案中采取 投資 風險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。 ★ 建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商 鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設 投資 ，降低 投資 的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。 三、決策樹概率分析 為更精確地預測本項目住宅銷售部分風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看下面的圖（ 662） 經計算， E（ NPV） = (舊城改造項目略低 ) 風險標準偏差 = 凈現(xiàn)值變異系數(shù) =%高層 住宅項目 投資 估算 及資金籌措計劃方案 估算 計算結果表明，本項目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 60%，說明其風險程度在合理的范 圍內。