【導(dǎo)讀】項(xiàng)目規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目總用地，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積m2，計(jì)容積率建筑面積率為平方米。面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投。資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。投資合計(jì)萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì)20200萬(wàn)元。整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬(wàn)元，占總投資的%，分3年投入。年止每年借一筆。花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)萬(wàn)元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買力,于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬(wàn)元人民幣。

　　

【正文】 0 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計(jì)凈現(xiàn) 金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 備注 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 8%,所以項(xiàng)目可行性 ! 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資 回收期（靜態(tài)）（年） 投資 回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 整理上表（表： 655）得評(píng)價(jià)指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬(wàn)元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資 回收期 (靜態(tài) ) 投資 回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項(xiàng)目住宅全部 投資 的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 8%,投資 回收期也滿足項(xiàng)目 投資 經(jīng)營(yíng)期限的要求 ,故本項(xiàng)目住宅部分 投資 可行 住宅自有資金 投資 現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657），得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬(wàn)元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資 回收期 (靜態(tài) ) 投資 回收期 (動(dòng)態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài) 投資 回收期都在項(xiàng)目 投資 的第二年和第三年之間，回收 投資 資金的速度還是比較快的。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金 投資 可行。 四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表（表： 6510）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。詳見資金來(lái)源與運(yùn)用表。 （表： 6510） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 1 資金來(lái)源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè) 投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計(jì)盈余資金 1766 第六節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 一、盈虧平衡分析 （一）住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項(xiàng)目總 投資 不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時(shí)，住宅全部 投資 利潤(rùn)率為零，也即 投資 剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤60% 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。 （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng) ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的 投資 中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來(lái)支付 。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位 投資 回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益 主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短 。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部 投資 的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率和 投資 利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表： 661） 全部 投資 敏感性分析 (單位 :萬(wàn)元 ) 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 50 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % 2% % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % 3% % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % 4% % % % 投資 利潤(rùn)率 % % % % % % % 1% % 投資 利潤(rùn)率升降幅度 % % % % % 6% % 55% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的 變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 149.34%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 7%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 3）售價(jià)、建安工程 費(fèi)的變動(dòng)對(duì) 投資 利潤(rùn)率的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的 投資 利潤(rùn)率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目 投資 利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則 投資 利潤(rùn)率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的 投資 利潤(rùn)率分別下降 %%、 55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目 投資 利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則 投資 利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV 和 IRR 會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著 投資 資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。 總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議： ★ 建議在原來(lái)的租售并舉的方案中采取 投資 風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。 ★ 建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商 鋪與車位租賃市場(chǎng)不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè) 投資 ，降低 投資 的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷售部分風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看下面的圖（ 662） 經(jīng)計(jì)算， E（ NPV） = (舊城改造項(xiàng)目略低 ) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 = 凈現(xiàn)值變異系數(shù) =%高層 住宅項(xiàng)目 投資 估算 及資金籌措計(jì)劃方案 估算 計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 60%，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范 圍內(nèi)。