【文章內(nèi)容簡介】 部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分別為： 15萬 /個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細 見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計 （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計 （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售個數(shù) 建議銷售單價（萬 /個） 銷售 收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位 :萬元 ) 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 銷售的政策限定 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項目須 投資 達到總 投資 的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排 ,每一流水片達到預(yù)售條件時 ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是 該流水片動工后的第三季。 銷售計劃設(shè)計 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預(yù)售后， 前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水 片的最后一個季度中銷售。 二、鋪租賃單價的確定 （一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000 元 /平方米， 假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr 來求其租賃價格（其中r=8%）： 月租賃價格 =（ 110008% ） /（ 1265% ） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110 元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入 估算 表（見表： 646） （表： 646） 出租計劃和出租收入 估算表 （ 單位：萬元） 序號 項目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價 (元 /平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計 31045 萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24 年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價為 13000 元 /平方米 三、車庫租賃單價的確定 （一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格） 根據(jù)市場價格定位策略部分， 我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250 元 /個 售時的單價： 15萬元 /個。（見表： 647） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24 年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為 15萬元 /個） （表： 647） 車位出租計劃和出租收入 估算 表 （單位：千元） 序號 項目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金 (元 /個 .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 轉(zhuǎn)售單價 (元 /個 ) 15000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 741 8 合計 3620 萬元 第五節(jié) 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 住宅銷售稅金及附加 估算 ：詳見住宅銷售稅金及附加 估算 表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 合計 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 (%) 0 營業(yè)稅 (5%) 0 城市維護建設(shè)稅 (%) 0 教育附加稅 (%) 0 防洪工程維護費 (%) 0