房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措(編輯修改稿)
2024-08-24 22:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元/m2，二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級(jí)以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費(fèi)20元/m2項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開(kāi)發(fā)總成本的30%計(jì)息，多層計(jì)息18個(gè)月，高層計(jì)息42個(gè)月，利率按國(guó)家屆時(shí)規(guī)定執(zhí)行。4．3．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。如工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或整體性民用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準(zhǔn)備工作（如征地、拆遷、平整場(chǎng)地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動(dòng)力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費(fèi)用。1．投資估算的依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，包括文字說(shuō)明和方案圖。（2）單項(xiàng)工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)。如每平方米建筑面積的單方造價(jià)（包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成）。（3）單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價(jià)；每kcal/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價(jià)；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價(jià)；每kVA變配電設(shè)備的造價(jià)等。（4）設(shè)計(jì)參數(shù)（指標(biāo)）。如各類建筑面積指標(biāo)（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(biāo)(kcal/h)/m2等 。（5）概算指標(biāo)。如每100 m2建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價(jià)指標(biāo)等。（6）概預(yù)算定額及其單價(jià)，當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（7）當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料價(jià)差。（8）現(xiàn)場(chǎng)情況。（9）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，以上資料應(yīng)盡可能豐富和完備。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性研究階段或機(jī)會(huì)分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部?jī)?nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙編制工程概預(yù)算。針對(duì)這種情況，必須根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能收集到的資料區(qū)別對(duì)待，采用可行合理的投資估算編制方法。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算，一般先從計(jì)算房屋的建筑面積開(kāi)始，然后根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)，逐一估算其單位工程的投資，再分別匯總求每一單項(xiàng)工程的投資。另外，再估算室外工程和其它工程費(fèi)用。最后根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，并列入不見(jiàn)預(yù)見(jiàn)費(fèi)，便得到一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總投資。具體的編制方法有以下幾種：1） 單位指標(biāo)估算法這種方法適用于估算有關(guān)行政規(guī)費(fèi)和每一單位建安工程的投資。計(jì)算方法為：每一單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)乘以對(duì)應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費(fèi)項(xiàng)目或單位工程的投資。在使用這種方法求建安工程投資時(shí)，必須注意：（1）套用的指標(biāo)與擬建工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時(shí)，應(yīng)加以必要的局部換算或調(diào)整。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。（2）使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn)，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標(biāo)。如動(dòng)力配線工程套用配線所需設(shè)備容量每kVA指標(biāo)，而不用套用建筑面積每平方米指標(biāo)。該法由于其指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)明確，因此應(yīng)用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會(huì)太大的影響整個(gè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即為所需的投資。該法適用于那些無(wú)規(guī)律性指標(biāo)可以套用的單位工程，也可供換算或調(diào)整局部不合適的工程結(jié)構(gòu)件或做法之用。在實(shí)際編制投資估算時(shí)，常常是在采用單位指標(biāo)估算法的同時(shí)，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補(bǔ)充。3） 設(shè)備投資可采用市場(chǎng)詢價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)的方法4） 投資比例法有些費(fèi)用項(xiàng)目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計(jì)算的，如設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)等。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。3．投資估算應(yīng)注意的問(wèn)題1） 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費(fèi)用的框算，僅滿足項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究或預(yù)可行性研究的需要。很顯然，在這階段中，很難對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的費(fèi)用核算，也不可能最終反映投資費(fèi)用的支出情況。從開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成中可以看出，而且開(kāi)發(fā)實(shí)踐也充分反映，土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構(gòu)成了建設(shè)總投資的大部分（60%~80%）。投資機(jī)會(huì)研究階段和最終的效益實(shí)現(xiàn)之間可能有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，此時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表實(shí)際發(fā)生的支出情部。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對(duì)其有更深一步的研究。進(jìn)行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實(shí)地反映工程實(shí)際；二是有關(guān)土地費(fèi)用和行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策、市場(chǎng)變化要切實(shí)把握；三是選用正確
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