房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(編輯修改稿)
2024-08-24 22:23 本頁面
【文章內容簡介】 元/m2，二級開發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費20元/m2項目名稱計算標準八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開發(fā)總成本的30%計息，多層計息18個月，高層計息42個月，利率按國家屆時規(guī)定執(zhí)行。4．3．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設費用，其包括內容應視項目的性質和范圍而定。如工業(yè)房地產(chǎn)項目或整體性民用開發(fā)項目，應包括從紅線以內的準備工作（如征地、拆遷、平整場地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動力等供應工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費用。1．投資估算的依據(jù)（1）項目建設書和設計任務書，包括文字說明和方案圖。（2）單項工程投資估算指標或技術經(jīng)濟（造價）指標。如每平方米建筑面積的單方造價（包括土建、水、暖、電、通訊、空調等全部構成）。（3）單位工程投資估算指標或技術經(jīng)濟（造價）指。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價；每kcal/h暖氣、空調耗熱（冷）量造價；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價；每kVA變配電設備的造價等。（4）設計參數(shù)（指標）。如各類建筑面積指標（酒店：m2/間等）；暖氣、空調工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(kcal/h)/m2等 。（5）概算指標。如每100 m2建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價指標等。（6）概預算定額及其單價，當?shù)厝≠M標準。（7）當?shù)夭牧?、設備預算價格及市場價格，歷年、歷季調價系數(shù)及材料價差。（8）現(xiàn)場情況。（9）當?shù)赜嘘P房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項行政規(guī)費標準。為了保證投資估算的準確性，以上資料應盡可能豐富和完備。但在房地產(chǎn)開發(fā)項目初步經(jīng)濟可行性研究階段或機會分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部內容，這有別于根據(jù)設計圖紙編制工程概預算。針對這種情況，必須根據(jù)開發(fā)項目所能收集到的資料區(qū)別對待，采用可行合理的投資估算編制方法。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算，一般先從計算房屋的建筑面積開始，然后根據(jù)每個單項工程的設計方案要點，逐一估算其單位工程的投資，再分別匯總求每一單項工程的投資。另外，再估算室外工程和其它工程費用。最后根據(jù)當?shù)匾?guī)定計算各項行政規(guī)費，并列入不見預見費，便得到一個開發(fā)項目的建設總投資。具體的編制方法有以下幾種：1） 單位指標估算法這種方法適用于估算有關行政規(guī)費和每一單位建安工程的投資。計算方法為：每一單位收費標準或技術經(jīng)濟（造價）指標乘以對應的建筑面積或土地面積，即為該收費項目或單位工程的投資。在使用這種方法求建安工程投資時，必須注意：（1）套用的指標與擬建工程之間的標準或條件有差異時，應加以必要的局部換算或調整。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。（2）使用的指標單位應密切結合每個單位工程的特點，能正確反映其設計參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標。如動力配線工程套用配線所需設備容量每kVA指標，而不用套用建筑面積每平方米指標。該法由于其指標或標準明確，因此應用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會太大的影響整個項目投資的準確性。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預）算定額的單價和取費標準，即為所需的投資。該法適用于那些無規(guī)律性指標可以套用的單位工程，也可供換算或調整局部不合適的工程結構件或做法之用。在實際編制投資估算時，常常是在采用單位指標估算法的同時，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補充。3） 設備投資可采用市場詢價加運雜費、安裝費的方法4） 投資比例法有些費用項目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計算的，如設計費、監(jiān)理費、開發(fā)商管理費等。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費等。3．投資估算應注意的問題1） 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費用的框算，僅滿足項目建議書、可行性研究或預可行性研究的需要。很顯然，在這階段中，很難對開發(fā)項目進行全面的費用核算，也不可能最終反映投資費用的支出情況。從開發(fā)成本費用構成中可以看出，而且開發(fā)實踐也充分反映，土地費用、建安工程費用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構成了建設總投資的大部分（60%~80%）。投資機會研究階段和最終的效益實現(xiàn)之間可能有較長的時間間隔，此時的價格標準，也不能代表實際發(fā)生的支出情部。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對其有更深一步的研究。進行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實地反映工程實際；二是有關土地費用和行政規(guī)費標準及政策、市場變化要切實把握；三是選用正確
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