高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃方案(編輯修改稿)
2025-05-31 22:13 本頁面
【文章內容簡介】 別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計（表：642） 商鋪銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計（表：643） 車位銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預測 (單位:萬元)銷售計劃建設經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計注：項目銷售計劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預售許可證》。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。 根據(jù)項目建設計劃安排,每一流水片達到預售條件時,應在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是,應是該流水片動工后的第三季。 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：月租賃價格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號項目名稱建設期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉售單價(元/平方米)130007轉售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設商鋪出租在第五年開始,在24年末轉售,轉售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。（見表：647）（注：假設車位出租在第五年開始，在24年末轉售，轉售價格為15萬元/個）（表：647） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號項目名稱建設期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉售單價(元/個)150007轉售收入(萬元)7418合計3620萬元第五節(jié) 建設項目的財務評價一、稅金計算住宅銷售稅
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