高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案-展示頁(yè)
2025-05-13 22:13本頁(yè)面
【正文】 標(biāo)，共494個(gè)車位，擬建21棟18層商住樓。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。（二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。詳見(jiàn)表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬(wàn)元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，%,%,，%。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：規(guī)劃目標(biāo)。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 分段周期設(shè)定① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬(wàn)元人民幣。（表：631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)稅率3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)稅率4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)稅率合計(jì) (3)建安工程費(fèi)：。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：，（詳見(jiàn)表：633）。（表：635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計(jì)(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。,以上17項(xiàng)小計(jì):開(kāi)發(fā)成本=6000++++485++=二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：,取上面15項(xiàng)之和的(6000++++485) 稅率=銷售費(fèi)用：,詳見(jiàn)表636。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設(shè)投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費(fèi)4005000001．1．3建安工程費(fèi)007000900001．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0080040001．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)48500200028501．1．6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)080080080001．1．7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1．1．8管理費(fèi)1．1．9銷售費(fèi)用001．2貸款利息0273．15001．3流動(dòng)資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．2第二筆借款年初借款累計(jì)10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．3借款匯總年初借款累計(jì)0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息00年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來(lái)源2．1投資回收注：%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。 按
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