【正文】 取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè) 經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表： 638） （表： 638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工 0 0 7000 9000 0 程費(fèi) 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有 資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 ,以上 17項(xiàng)小計(jì) : 開發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用： ,取上面 15項(xiàng)之和的 (6000++++485) 稅率 = 銷售費(fèi)用： ,詳見表 636。 （表： 635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬元 ) 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ,600元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 合計(jì) （ 7）不可預(yù)見費(fèi)。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）： ，（詳見表 633）。 （表： 631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 4 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 合計(jì) （ 3）建安工程費(fèi)： 。 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一） 開發(fā)成本估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬元 人民幣。 ② 開發(fā)計(jì)劃安排。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動(dòng)工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的 形象及市場影響。 進(jìn)度安排。 建設(shè)方式。 ②本項(xiàng)目經(jīng)測算銷售值達(dá) 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力 ,以及合理的市場占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為 3年，其中銷售期為 2年。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程 規(guī)劃與安排 一、（略） 二、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 （一） 建設(shè)方案及規(guī)劃說明 建設(shè)方案。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000萬元，占總投資的 %，分 3年投入。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 萬元，自有資金 10000 萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 萬元，另需貸款額合計(jì) 20200萬元。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資 金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 二、項(xiàng)目投資方案 （一） 投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 ，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分 （項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告） 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、高層住宅項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū) ,南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項(xiàng)目東側(cè)為 X