【正文】 郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會所3000（位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計485（6）開發(fā)期間稅費：,詳見表635。（見表：632）（表：632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)12地下室費用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費：①高層建安工程費=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。（2）前期工程費：，詳見本項目前期工程費估算表（見表：631）。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。進度安排。建設(shè)方式。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。(表:614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、福滿花園項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明建設(shè)方案。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。 自有資金 整個項目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三、工程承包商墊帶資金進場，四是預售收入用于投資部分。二、項目投資方案（一）投資組合方式 在養(yǎng)老公寓開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為9329萬元，項目分二期建設(shè)整個建設(shè)經(jīng)營期為2年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。和生源國際銀齡社區(qū)項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、和生源項目概述項目概況項目位于常德市常德大道西側(cè)，青年路以南，項目總用地15504m2，經(jīng)常德市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積11504m2，計容積率建筑面積率為44180平方米。（表：611） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點常德大道與青年路交匯規(guī)劃總用地面積15504m2實際用地面積15472m2計容積率面積44180m2總建筑面積38680m2建筑容積率建筑密度%綠地率40%住宅面積32703m2商業(yè)面積5977 m2地下室面積3960 m2居住總戶數(shù)880床位根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積38680m2，其中住宅32703m2，商業(yè)部分5977m2，另外不計容積率之地下室建筑面積3960m2，共177個車位，項目總建筑面積42640m2，擬建2棟17層產(chǎn)權(quán)式自理型養(yǎng)老公寓樓，1棟12層使用權(quán)式護理型養(yǎng)老公寓樓，1棟2層的商業(yè)配套樓。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。（二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，%,%,，%。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：規(guī)劃目標。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（二）建設(shè)方式及進度安排開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。項目擬用三年分三期進行（見表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等）：3個月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月 項目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。（見圖表:621）（表：621） 項目實施計劃表 第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃一、福滿花園項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費%3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費%4籌建開辦費建安工程費%合計 (3)建安工程費：。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：，（詳見表：633）。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費6%1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費%82．713供水管網(wǎng)補償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負荷費住宅:4K