高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分(項目投資可行性研究報告)-展示頁
2025-05-13 22:13本頁面
【正文】 以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。（二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經營期結束，%,%,，%。經某市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下：規(guī)劃目標。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（二）建設方式及進度安排開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經營。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。項目擬用三年分三期進行（見表：621）根據(jù)某市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）：3個月B 住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）：18個月C 室外環(huán)境配套（道路、管網、環(huán)藝、驗收等）：15個月 項目周期設定①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 分段周期設定① 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃一、高層住宅項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費稅率2可行性研究費建安工程費稅率3水文、地質、勘察費建安工程費稅率4籌建開辦費建安工程費稅率合計 (3)建安工程費：。（4）基礎設施費（紅線內外工程費）：，（詳見表：633）。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設施建設費建安工程費稅率1240．612建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費稅率82．713供水管網補償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費稅率413．54合計(7)不可預見費。,以上17項小計:開發(fā)成本=6000++++485++=二、開發(fā)費用估算管理費用：,取上面15項之和的(6000++++485) 稅率=銷售費用：,詳見表636。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 詳細投資見計劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費4005000001．1．3建安工程費007000900001．1．4基礎設施費0080040001．1．5公建配套設施費48500200028501．1．6開發(fā)期間稅費080080080001．1．7不可預見費1．1．8管理費1．1．9銷售費用001．2貸款利息0273．15001．3流動資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設經營期第三年開始計算。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結算表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設經營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．2第二筆借款年初借款累計10273．15本年借款1000010000本年應計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．3借款匯總年初借款累計0本年借款2000010000100000本年應計利息273．15年底還本付息00年末借款累計2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于
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