【正文】 建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房?jī)?nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房?jī)?nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————6電信營(yíng)業(yè)所500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房?jī)?nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房?jī)?nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房?jī)?nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：,詳見(jiàn)表635。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)()銷售收入稅率2銷售代理費(fèi)()銷售收入稅率3其他銷售費(fèi)用()銷售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見(jiàn)貸款還本付息表開(kāi)發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬(wàn)元)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。詳見(jiàn)貸款還本付息表。（詳細(xì)見(jiàn)表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷售計(jì)劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,某市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷售。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表（表：6510）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、55%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：★建議在原來(lái)的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。54。★建議采用全銷售方案。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，%，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。 ②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定（一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，則根據(jù)公式a=vr來(lái)求其租賃價(jià)格（其中r=8%）：月租賃價(jià)格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見(jiàn)表：646）（表：646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819