【正文】 現(xiàn)金流 0 4 累計凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評價指標(biāo) 稅后 備注 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性 ! 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評價指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評價指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務(wù)內(nèi) 部收益率BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 均大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評價指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評價指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價指標(biāo) 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間， 回收投資資金的速度還是比較快的。故本項目兩方案可行。 一、盈虧平衡分析 （一）住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 二、敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價下降 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小 于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若建安工程費(fèi)再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費(fèi)都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機(jī)是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用 一切可利用的機(jī)會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。 。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 再投入， NPV和 IRR會下降，回收期大大 延長外，還會影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價下降 %時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若 售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 2）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算 售價上下波動 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動 10%、20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。 （二）結(jié)論 本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收 資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 6510） 住宅部分資 金來源與運(yùn)用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計盈余資金 1766 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第六節(jié) 福滿花園項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能 力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表： 655） 、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 657） 注： ① 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。（詳細(xì)見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計 （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計 （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售個數(shù) 建議銷售單價（萬 /個） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位 :萬元 ) 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1 日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。詳見貸款還本付息表。 （表： 636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) ()銷售收入 1% 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 1% 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 1% 合計 財務(wù)費(fèi)用： ,詳見貸款 還本付息表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 開發(fā)費(fèi)用： ,前面 13 項之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表 （表： 637） （表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬元 ) 成本項目 總額 （萬元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 2．開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用