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福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃-閱讀頁

2024-12-04 15:11本頁面
  

【正文】 .60 1.60 1.60 9 4 4 1.84 17 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 1.20 1.29 1.38 1.47 1.56 1.66 1.82 1.82 1.82 1.82 1.82 1.92 1.92 1.92 1.92 1.92 2 1 1 2.21 20 2.5 交易管理費(fèi) 55 2.6 交易印花稅 6 3 土地增值稅 111 合計(jì) 3760. 37 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 (表: 653) 車位租賃稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 741萬元 2 租賃稅金及附加 (%) 0 0 0 4. 3 4. 7 5. 0 5. 3 5. 7 6. 0 7. 6 7. 6 7. 6 7. 6 7. 6 9. 5 9. 5 9. 5 9. 5 9. 5 11. 8 11. 8 11. 8 11. 8 46 2.1 營業(yè)稅 (5%) 0 0 0 3. 8 4. 1 4. 4 4. 7 5 5. 3 6. 7 6. 7 6. 7 6. 7 6. 7 8. 4 8. 4 8. 4 8. 4 8. 4 10. 4 10. 4 10. 4 10. 4 37 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 (%) 0 0 0 0.27 0.29 0.31 0.33 0.35 0.37 0.47 0.47 0.47 0.47 0.47 0.59 0.59 0.59 0.59 0.59 0. 72 0.72 0.72 0.72 3 2.3 教育附加(%) 0 0 0 0.11 0.12 0.13 0.14 0.15 0.16 0.20 0.20 0.20 0.20 0.20 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0. 31 0.31 0.31 0.31 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 0 0 0 0.14 0.15 0.16 0.17 0.18 0.19 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0. 37 0.37 0.37 0.37 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2.5 交易管理費(fèi) 0 0 0 2.6 交易印花稅 0 0 0 3 土地增值稅 0 0 0 合計(jì) 427. 54 注 :各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目 )。 (表: 654) 住宅部分損益表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 4 銷售稅金及附加 0 5 利潤總額 0 6 所得稅 0 7 稅后利潤 0 8 盈余公積金 0 9 可分配利潤 0 投資 利潤率 % 投資利稅率 % 資金本利潤率 54% 評(píng)價(jià)指標(biāo): ( 1)住宅部分投資的投資利潤率 =(利潤總額 /總投資額) 100% = () 100%=% BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ( 2)住宅部分投資的投資利稅率 =(利稅總額 /總投資額) 100% =(++)/ 100%=% ( 3)住宅部分資金的 投資利潤率 =(利潤總額 /住宅部分自有資金) 100% =() 100%=54% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較,可以接受,故項(xiàng)目可行。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目,所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià),主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值( FNPV)及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率,即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 ② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率,本項(xiàng)目貸款利率為 % ,故基準(zhǔn)收益率 Ic 取為 8%。 由上述的指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表( 表: 6510)本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金,也就是說,每年的資金流入大于資金流出,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。詳見資金來源與運(yùn)用表。這些因素,受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的 影響,有可能發(fā)生變化,影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一般認(rèn)為,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤ 60%時(shí),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低,本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %,可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè),開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表( 表: 661) (表: 661) 全部投資敏感性分析 (單位 :萬元 ) 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 % % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % 55% 由表中數(shù)據(jù)可得: BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ( 1)售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%,將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %;當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí),該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零,到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若建安工程費(fèi)再上升,則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零,出現(xiàn)虧損。 售價(jià)下降 5%、 10%,將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %;當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí),該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率( IC=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若售價(jià)再下降,則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不 到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 ( 3)售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%,將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%;當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí),該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率( IC=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若建安工程費(fèi)再上升,則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外,工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。 總體來說,項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大,主要集中在:一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢,資金能否盡快回收;針對(duì)這些問題,現(xiàn)提出兩個(gè)建議: ★ 建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。 ★ 建議采用全銷售方案。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷售部分風(fēng)險(xiǎn)程度,下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算,詳看下面的圖( 662) 經(jīng)計(jì)算, E( NPV) = (舊城改造項(xiàng)目略低 ) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 = 凈現(xiàn) 值變異系數(shù) =% BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 計(jì)算結(jié)果表明,本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元,處于較高盈利水平,而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %,低于 60%,說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)
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