【正文】 。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用 一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 再投入， NPV和 IRR會下降，回收期大大 延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價下降 %時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若 售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當(dāng)建安工程費上升 %時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價下降 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小 于零，出現(xiàn)虧損。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算 售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 二、敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 （二）結(jié)論 本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收 資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 一、盈虧平衡分析 （一）住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 6510） 住宅部分資 金來源與運用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計盈余資金 1766 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第六節(jié) 福滿花園項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。故本項目兩方案可行。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 住宅全部投資現(xiàn)金流量表 （表： 655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 序 號 項目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 5234 2． 1 建設(shè)投資 5234 2． 2 土地增值稅 0 2． 3 銷售稅金及附加 0 2． 4 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 5234 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 5234 8 稅前累計凈現(xiàn)金流 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 10 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評價指標(biāo) 稅后 備注 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性 ! 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評價指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評價指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務(wù)內(nèi) 部收益率BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 均大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評價指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評價指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價指標(biāo) 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間， 回收投資資金的速度還是比較快的。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能 力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表： 655） 、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 657） 注： ① 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進(jìn)行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。 二、 鋪租賃單價的確定 （一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價格（其中 r=8%） ： 月租賃價格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表 （見表： 646） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位： 萬元） 序號 項目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元/平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 ( 萬元 ) 0 0 0 1