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福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃-wenkub.com

2024-11-10 15:11 本頁面
   

【正文】 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷售部分風(fēng)險(xiǎn)程度,下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算,詳看下面的圖( 662) 經(jīng)計(jì)算, E( NPV) = (舊城改造項(xiàng)目略低 ) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 = 凈現(xiàn) 值變異系數(shù) =% BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 計(jì)算結(jié)果表明,本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元,處于較高盈利水平,而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %,低于 60%,說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)。 總體來說,項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大,主要集中在:一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢,資金能否盡快回收;針對(duì)這些問題,現(xiàn)提出兩個(gè)建議: ★ 建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%,將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%;當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí),該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率( IC=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若建安工程費(fèi)再上升,則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 5%、 10%,將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %;當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí),該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率( IC=8%),到達(dá)臨界點(diǎn),此時(shí),若售價(jià)再下降,則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不 到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表( 表: 661) (表: 661) 全部投資敏感性分析 (單位 :萬元 ) 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 % % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % 55% 由表中數(shù)據(jù)可得: BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ( 1)售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。這些因素,受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的 影響,有可能發(fā)生變化,影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表( 表: 6510)本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金,也就是說,每年的資金流入大于資金流出,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率,本項(xiàng)目貸款利率為 % ,故基準(zhǔn)收益率 Ic 取為 8%。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率,即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 (表: 654) 住宅部分損益表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 4 銷售稅金及附加 0 5 利潤總額 0 6 所得稅 0 7 稅后利潤 0 8 盈余公積金 0 9 可分配利潤 0 投資 利潤率 % 投資利稅率 % 資金本利潤率 54% 評(píng)價(jià)指標(biāo): ( 1)住宅部分投資的投資利潤率 =(利潤總額 /總投資額) 100% = () 100%=% BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ( 2)住宅部分投資的投資利稅率 =(利稅總額 /總投資額) 100% =(++)/ 100%=% ( 3)住宅部分資金的 投資利潤率 =(利潤總額 /住宅部分自有資金) 100% =() 100%=54% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較,可以接受,故項(xiàng)目可行。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程,車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售,并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí),可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 (央行 2020 年 9 月起執(zhí)行的貸款利率: %) (表: 639) 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1. 1 年初借款累計(jì) 本年借款 10000 10000 10273. 15 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一筆借款 本年應(yīng)計(jì)利息 273. 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273. 15 0 1. 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273. 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273. 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273. 15 0 1. 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273. 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來源 2. 1 投資回收 注: 貸款利率為 %。 細(xì)則:( 1)按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ( 2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? ( 3)若不能按使用數(shù)量或容量 來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)? ( 4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?,同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? ( 5)與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 ( 1)資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是銷售房收入用于投資部分。 (表: 635) 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額(萬元) 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 1240. 61 2 建筑 工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 82. 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 : ,600 元 /T 商鋪 : ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000 元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 2% 413. 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 413. 54 合計(jì) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 (7)不可預(yù)見費(fèi) 。 (表: 631) 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)(萬元) 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究 費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) (3)建安工程費(fèi) : 。 分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位,并聘請(qǐng)工程監(jiān)理,從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 (二)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定,本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下: 規(guī)劃目標(biāo)。詳見表 :612 (表 :612) 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆,共計(jì) 20200 萬元,占總投資 53%;從第一年起到第二年止每年借一筆。資金動(dòng)作方式如下:自BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有資金全部用于投資;銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資,初步估算按銷售收入 %計(jì)算;此外還缺少的資金,則向銀行借貸。 (表: 611) 【 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 建設(shè)地 點(diǎn) 衡陽路與新陽路北三里交匯 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 計(jì)容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m
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