【正文】 ★建議采用全銷售方案。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的影響。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí) ，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。詳見資金來源與運(yùn)用表。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。 ②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及 項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 二、商鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一） 用市場比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價(jià)格（其中 r=8%） ： 月租賃價(jià)格 =（ 110008%） /（ 1265%） = /平方米 （二） 建議平均月租金為 110元 /平方米 （三） 商鋪出租總收入估算表（見表： 646） （表： 646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元 /平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計(jì) 31045萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000元 /平方米 三、車庫租賃單價(jià)的確定 （一） 采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15萬元 /個(gè) 。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） 詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500元 /平方米 （二） 建議銷售測算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額 ，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三） 總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、 30%、 40%，價(jià)格分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分 別為： 15萬 /個(gè)，銷售率 70%。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 20200 萬元用于投資，剩余部分 ，總投資為 ，其中 住宅銷售收入中支付。 ，取上面 15項(xiàng)之和 不可預(yù)見費(fèi) =（ 0++++485） 稅率 = （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性） （ 8）開發(fā)成本。（見表 632） （表： 632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 ★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 高層建安工程費(fèi) =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3個(gè) 月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技 含量。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 %,下半年為整個(gè)銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。 （二） 資金動作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取 銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分 （項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告） 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、高層住宅項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū) ,南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項(xiàng)目東側(cè)為 XXX，項(xiàng)目總用地，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資 金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為