【正文】 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現金流 0 4 累計凈現金流 0 5 折現凈現金流 0 6 累計折現凈現金流 0 評價指標 稅后 備注 財務凈現值（ I=8%） 由于本項目的內部收益率大于 8%,所以項目可行性 ! 財務內部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評價指標 : （詳見表： 658） （表： 658） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅前 稅后 財務凈現值 (I=8%) 財務內部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標可以看出 ,本項目住宅全部投資的財務凈現值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務內部收益率均 大于貼現率 8%,投資回收期也滿足項目投資經營期限的要求 ,故本項目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現金流量表 整理上表（表： 657） ，得評價指標（見表： 659） （表： 659） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅后 財務凈現值 (I=8%) 財務內部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資 金的速度還是比較快的。 一、盈虧平衡分析 （一） 住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為 %時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務凈現值分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務凈現值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。在現在商鋪與車位租賃市場不太明朗的 情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設投資，降低投資的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當售價下降 %時，該項目投資利潤率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波 動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經濟評價指標影響。 （表： 6510） 住宅部分資金來源與運 用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 經 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運用 5234 建設投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計盈余資金 1766 第六節(jié) 高層住宅項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標 ，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。（見表： 647） （注：假設車位出租在第五年開始，在 24 年末轉售，轉售價格為 15萬元 /個 ） （表： 647） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號 項目 名稱 建設期 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個數 0 0 0 494 2 單位租金 (元 /個 .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 轉售單價 (元 /個 ) 15000 7 轉售收入 (萬元 ) 741 8 合計 3620萬元 第五節(jié) 建設項目的財務評價 一、稅金計算 住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建 設 經 營 期 合計 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 0 營業(yè)稅 0 城市維護建設稅 0 教育附加稅 0 防洪工程維護費 0 交易管理費 0 交易印花稅 0 3 土地增值稅 0 合計 0 商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表： 652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表： 653） （表： 652） 商鋪租賃稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號 項目 名稱 建設期 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉售 1 租賃 (轉售 )收入 0 0 0 664 716 767 818 869 920 1012 1012 1012 1012 1012 1068 1068 1068 1068 1068 1125 1227 1227 1227 11085 2 租賃稅金及附加 0 0 0 37.7 40.7 43.6 46.5 49.3 52.3 57.5 57.5 57.5 57.5 57.5 60.7 60.7 60.7 60.7 60.7 69.7 691 2.1 營業(yè)稅 0 0 0 33.2 35.8 38.4 40.9 43.5 46 50.6 50.6 50.6 50.6 50.6 53.4 53.4 53.4 53.4 53.4 61.4 554 2. 城市維護建設 0 0 0 39 2 稅 2.3 教育附加 0 0 0 9 7 5 3 3 8 2 2 2 2 2 0 0 0 0