【正文】 。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。 (5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 施工圖設(shè)計。七、投資估算與資金籌措地塊規(guī)劃指標（暫定）： 表1序號規(guī) 劃 指 標地 塊 指 標備 注1用地面積（m2）2總建筑面積（m2）住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積（m2）3建筑占地面積（m2）4容積率此容積率為暫定5建筑密度（%）6綠化率（%）上述計算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù)投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目暫定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見下表。九、 結(jié)論本項目總投資成本約40760萬元，總收入約64196萬元，稅前利潤約23436萬元，稅后利潤約17016萬元，銷售利潤率為27%，投資利潤率為57%。隨著萬寧市經(jīng)濟的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來置業(yè)，同時本地居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力,提高一個人的工作效能。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應(yīng)當是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。好的習(xí)慣是你的朋友，他會幫助你成功。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣?！钡拇_，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。一名高效能人士應(yīng)當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。(2)做好方案規(guī)劃?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，是一個值得投資的好項目。八、經(jīng)濟效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2000元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價格每平方米3000元。 工程開工。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時（變配電房按10次/小時計算)。5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 (2)照明及電力設(shè)計。5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。3)城市自來水進水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計 在地質(zhì)勘察報告完成后制定方案5．公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因1號、2號地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設(shè)施，降低投入成本。 平面設(shè)計 (1)住宅。 總平面布局 “XX”總平面布局，由5個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2. 5 土地征用情況地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細周密的競買計劃。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境，XX住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。大大提高城市的效率，降低時間成本。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。 E、豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標。 D、《XX》將會提升萬寧城市地產(chǎn)建設(shè)水平，提高萬寧的人口素質(zhì)。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤，《XX》的落成，必然大大增加新城區(qū)的人口數(shù)量。緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū)，海、山、城市，皆入眼中。 (4)定價方式。XX第一期均為六多層建筑，最高價為4樓，最低價是6樓。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等?！癤X”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費?！癤X”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋率。到2010年。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。萬寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。購房客戶主要來自國外的4個國家和國內(nèi)28個省份。中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。海甸島一塊面積僅20多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達4000多萬元，平均地價高達220萬元/畝，而在兩年前這里地價不過40萬/畝至60萬/畝?！　≡诙€城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 C、海南二三線城市樓市分析今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。 　　從2005年起，一批海內(nèi)外客商前來投資開發(fā)項目。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買1號地塊和2號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“XX”項目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。據(jù)悉，16月份，％，％，增幅低于全國平均水平。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外購房者占有較大比重。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。香港華潤集團計劃今后10年內(nèi)分批投入50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟的強勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。　　近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過100萬元/畝。思維投資自2003年新一輪房地產(chǎn)熱潮來臨進駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項目“富海花園”，并以90%的比例銷往島外市場。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。今年是萬寧市項目推進年。以推進“9+1”工程為重點,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產(chǎn)品。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。F、部分居住小區(qū)建設(shè)標準不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。B、 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標準不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。D、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。F、住房消費逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段隨著萬寧市旅游業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費，尤其是旅游地產(chǎn)將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段?！癤X”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。4．2 “賣點”分析“XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住