【正文】 以來最新紀錄。 瓊海作為房地產開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內涵的地產項目來。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。中小開發(fā)商正在考慮轉向開吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。海南二三線樓市已經興起，五指山市今年報建的房地產項目高達70萬平方米。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過30多萬元/畝，現(xiàn)在則高達360多萬元/畝。海甸島一塊面積僅20多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達4000多萬元，平均地價高達220萬元/畝，而在兩年前這里地價不過40萬/畝至60萬/畝。目前保亭房產的價格在1200元/平方米至1800元/平方米。據悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設、購買住房的人多了。海南的氣候、生態(tài)環(huán)境和較低房價，是吸引他們購房的主要原因?！　≡诙€城市的樓盤中，超過六成以上的房產被島外人士購買。據了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的價格在1200元/平方米至1800元/平方米，五指山市的價格更低，每平方米約11001600元。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個。在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市也已悄然形成。 C、海南二三線城市樓市分析今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產公開拍賣。 　　事實上，旅游地產的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。國內外大型企業(yè)紛紛進入海南旅游地產，必將掀起海南旅游地產新一輪開發(fā)熱潮。 海南旅游地產蘊藏巨大商機。在第一屆中國旅游房地產會，在人們最喜歡的旅游地產發(fā)展的城市調查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌ＨA人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團董事總經理霍震霆、香港恒隆集團主席陳啟宗、泰國海南商會名譽理事長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產投資。浙江吉利集團在海南投資30億元建三亞學院及落筆洞旅游項目。中信除參與原41．8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴大到122平方公里，2014年前總投資將達到300億元以上。 　　從2005年起，一批海內外客商前來投資開發(fā)項目。 自從旅游地產概念引入我省后，特別是三亞，“旅游房產”不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產界多年的沉寂。 　　旅游地產旺銷，也導致房價上漲。 　　據了解，今年來海南購買度假式房子的外地人比較踴躍。 受宏觀調控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。B、海南旅游地產市場分析近來，海南旅游與房地產兩個高速增長產業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構筑了一段段旅游地產美好姻緣。海口市房屋銷售對象50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象90％是島外消費者。從需求層面上看，增長也比較緩慢。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。據國家統(tǒng)計局海南調查總隊的調查數(shù)據顯示，6月份，在全國70個大中城市中排位第３８位。 從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。5. 研究結論及建議 本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。(10)資金來源：本項目建設資金完全由公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項目建設有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務性用房。 (3)建設單位：海南娜財房地產開發(fā)有限公司。2．項目概況 (1)項目名稱：“XX”項目。公司競買后將1號和2號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設用地（商住用地），土地用途性質的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買1號地塊和2號地塊用于房地產開發(fā)。XX項目宗地投資可行性研究報告一、總 論1．項目建設背景 海南娜財房地產開發(fā)有限公司經過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據自前萬寧市房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，(簡稱1號地塊)(簡稱2號地塊)，開發(fā)高檔“XX”住宅小區(qū)，建設萬寧首個高品質住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產開發(fā)經驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認可，由于1號地塊和2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。（該案名為暫定） (2)建設地點：位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側800米處，萬寧新車站北側。 (7)資質等級：城市綜合開發(fā)二級。經估算，工程總投資40760萬元，每平方米造價1320元。3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據“XX”項目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設規(guī)模及功能，住宅及工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體及島外休閑度假消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據對萬寧市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用1號和2號生產用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經濟發(fā)展，推進萬寧市房地產業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。二、海南房地產市場分析海南房地產市場現(xiàn)狀A、2007年上半年海南房地產開發(fā)現(xiàn)狀今年上半年，海南省房地產發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價格穩(wěn)中趨升，房價增幅低于全國平均水平。據悉，16月份，％，％，增幅低于全國平均水平。16月份，％，％。業(yè)內人士分析，海南房地產市場島外購房者占有較大比重。6月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r3590元，三亞市新建商品住宅平均售價6965元。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團、美國蘆薈株式會社等“豪門公子”也紛紛來海南房地產業(yè)找“媳婦”。而旅游房地產卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。據統(tǒng)計，三亞灣旅游地產均價已達每平米6000多元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房價上漲也比較快，有的已接近5000元大關。同時，也吸引了內地、香港等地地產大鱷前來投資。中信集團以中信泰富為旗艦，投資100億元高調殺入海南旅游房地產項目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設。香港華潤集團計劃今后10年內分批投入50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。創(chuàng)維集團投資20多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項目———時代海岸。調查統(tǒng)計表明，海南旅游地產在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產的知名品牌?？梢姾Ｄ下糜蔚禺a在內地人心中的地位。海南省氣候宜人、風景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產充分的先天條件，而旅游經濟的強勢發(fā)展又為旅游地產的發(fā)展搭建了橋梁。同時也加快實現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“第二居住地”的目標。由于旅游地產涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產已經被激活，海南二三線城市土地交易開始進入活躍期。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產被島外人士購買。在海南一級房地產市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。據了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經濟寬裕的內地中老年人?！　〗陙?，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產開發(fā)所有的資源中，土地是根本。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產開發(fā)商目瞪口呆。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過100萬元/畝。這一輪拿地特征已經顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機會主義，逐步轉向戰(zhàn)略機會主義。瓊?！疤靵砣表椖砍晒Φ氖痉叮苍黾恿碎_發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。※ 瓊海房地產市場概況在房地產新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢、博鰲亞洲論壇品牌效應、溫泉特色資源，以及本市獨特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢中尋求城市發(fā)展空間，準確把握城市定位，堅持以產業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成“全國人民第二居住地”。思維投資自2003年新一輪房地產熱潮來臨進駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產項目“富?；▓@”，并以90%的比例銷往島外市場。官塘首席大盤天來泉占據了官塘溫泉開發(fā)區(qū)1000畝的稀缺資源，成就了他們“大社區(qū)、大配套、精裝修”交房的開發(fā)設想與理念，達到了旅游地產外銷目的，為瓊海外銷房產開創(chuàng)了局面。天來泉自2006年10月30日開盤以來銷售一直非?；鸨?，僅僅半年時間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績。 目前，文昌房價上漲幅度接近80%，均價已經和瓊?？床⑿小＞硟鹊貏菸鞲邧|低，山區(qū)面積越占全市面積的一半?！? 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤，南距三亞市112公里，北離海口市139公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。市內有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海拔184米。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農場境內，是境內最大的旅游勝地。石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。境內１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細質白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內海。 萬寧市引進香港中信泰富集團、中信國安集團、華潤集團等一批龍頭型大企業(yè)和大項目，投資開發(fā)萬寧的旅游資源。今年是萬寧市項目推進年。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅動、園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，進一步調整產業(yè)結構，鞏固提高第一產業(yè)，適度發(fā)展第二產業(yè)，加快發(fā)展第三產業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進項目建設，推動全市經濟社會又好又快發(fā)展。國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經濟實力和財政自給能力顯著增強，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財產普遍增加。以推進“9+1”工程為重點,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產品。以海南“旅游促銷年”為契機，高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風情文化節(jié)等節(jié)慶活動，提升萬寧的知名度和美譽度。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。形成三橫四縱道路框架。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設路。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，通過引進、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導、中小企業(yè)協(xié)調發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強，提高對經濟建設和財政增收的貢獻率。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。C、由于城區(qū)內混合部分農村用地，現(xiàn)狀居住用地指標偏高；D、居住環(huán)境質量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。F、部分居住小區(qū)建設標準不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。3）市場需求分析：從萬寧市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬寧市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功