【正文】 一個滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。如果你在工作中是一個人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒有朋友。這種平常心，對于一名高效能人士來講，是十分重要的。及時走出失敗高效能人士不會讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。到困難找方法一個高效能人士，是最重視找方法的人。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。制訂卻實(shí)可行的計劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計劃不但不會約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個人的成功中扮演著重要的角色。這是每一個人只要肯做就能做到的，也是一個人走向成功的必由之路。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動交流是我們提高工作效能的一個關(guān)鍵。學(xué)會正確地應(yīng)對壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。專注目標(biāo)美國明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:,對個人工作也有指導(dǎo)作用。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。他明白在一個企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個人才能成功。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。習(xí)慣1向競爭對手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。如果一個人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會十分低下。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。同時吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開發(fā)商參與萬寧市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拉動有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的互動，在一定程度上拉動了萬寧的高端消費(fèi)，社會效益和經(jīng)濟(jì)極為顯著。金融財務(wù)風(fēng)險分析本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。本項(xiàng)目市場定位為高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，又由于本項(xiàng)目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。3．稅費(fèi)率本項(xiàng)目按銷售總額10%的稅率預(yù)征交納(多退少補(bǔ)),稅收共計為6420萬元。項(xiàng)目投資成本估算1）1號地塊(海南東華鞋廠工業(yè)區(qū))1號地塊竟買綜合成本表 表2序號項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬元）備 注一競買土地成本600競買總價為估算二竟買交易過戶稅費(fèi)1—8項(xiàng)總和1契稅18600萬元3%2營業(yè)稅600萬元%3所得稅600萬元%4土地增值稅[600萬元(60070)(600%)]30%5地面上抵押物11730㎡交易手續(xù)費(fèi)11730㎡㎡6土地手續(xù)費(fèi)7拍賣傭金30600萬元5%8土地用途變更費(fèi)用(地價差全額)三合計2）2號地塊(海南嘉泰摩托車有限公司)2號地塊竟買綜合成本表 表五序號項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬元）備 注一競買土地成本1800二竟買交易過戶稅費(fèi)1契稅541800萬元3%2營業(yè)稅1800萬元%3所得稅1800萬元%4土地增值稅[1800萬元(180070)(1800%)]30%5地面上抵押物3萬㎡交易手續(xù)費(fèi)3萬㎡㎡6土地手續(xù)費(fèi)7拍賣傭金901800萬元5%8土地用途變更費(fèi)用14666元(地價差全額)三合計3）土地總成本土地總成本表 表3項(xiàng) 目單 價（萬元/畝）計算基礎(chǔ)(畝)合 計（萬元）備 注1號地塊綜合成本2號地塊綜合成本土地總成本3546約172元/㎡4）項(xiàng)目總成本估算項(xiàng)目投資成本估算表 表4序 號項(xiàng) 目單 價（元/ m2）計 算 基 礎(chǔ)（m2）合 計(萬元)備 注1單位建筑面積土地成本11535462建安工程費(fèi)850262483前期費(fèi)用802470含市政配套、規(guī)劃設(shè)計、消防、建筑圖審、施工報建及其它費(fèi)用4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1003088包括供電、供水、燃?xì)?、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等5公建配套費(fèi)1003088包括公共設(shè)施、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等6不可預(yù)計費(fèi)用19577%7開發(fā)費(fèi)用561743其中：管理費(fèi)用2578016項(xiàng)之和的2%銷售費(fèi)用31963%8開發(fā)總成本13204076017項(xiàng)之和2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金6000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)。 單體工程驗(yàn)收。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 編制可行性研究報告并報批。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按萬寧市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計算。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 (2)公用建筑。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。 規(guī)劃指標(biāo) 待定3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為1號、2號廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)市場定位及客源定位，本項(xiàng)目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。但該校負(fù)責(zé)人因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會，加劇了本公司競買地塊的難度。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿馈⒌缆肪G化工程等?！甔X”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。最后，《XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費(fèi)者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市知名度。同時，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時間的人流量合理分流。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來看，《XX》對萬寧市場的影響以及對城市的推動作用是越來越大?！禭X》就意味著數(shù)量不菲的人口，《XX》必然能夠拉高一個地區(qū)的人口數(shù)量，會衍生更高的消費(fèi)需求、更多的就業(yè)機(jī)會，包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮和稅收的增加等，進(jìn)一步推動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 《XX》在積極致力于社會文化建設(shè)的同時，必將建設(shè)社區(qū)文化。在某種意義上說，《XX》的出現(xiàn)，直接將萬寧的居住水平提升了一個檔次，實(shí)現(xiàn)了萬寧居住的新跨越。萬寧市場上沒有真正意義上的商品房，更不用說出類拔萃的房子，對于此種狀況，只能被動接受。對于萬寧的居住，具有劃時代的意義。 C、《XX》能夠提高萬寧的生活素質(zhì)，從而帶動萬寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 首先，從城市發(fā)展的角度來看，《XX》的出現(xiàn)，必將帶動了北城新區(qū)乃至萬寧市的城市化進(jìn)程。近幾年，萬寧市委、市政府把加快城市化進(jìn)程作為了萬寧的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)?！禭X》，位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè)800米處，萬寧新車站北側(cè)。XX開發(fā)的作用及意義《XX》對萬寧城市發(fā)展的推動力《XX》開發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性，尤其是作為萬寧城市化發(fā)展的一個要素，對萬寧城市發(fā)展具有重要的價值。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè)，為后期項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。4．4定價策略 (1)價格定位。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的島內(nèi)外消費(fèi)者；③駐萬寧市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；④其他消費(fèi)者。 1)促銷的階段性策略。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。(4)小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。4．2 “賣點(diǎn)”分析“XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按規(guī)?；皥@林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡?！癤X”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，熱點(diǎn)將加快形成。F、住房消費(fèi)逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著萬寧市旅游業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)，尤其是旅游地產(chǎn)將逐步成為居民