【正文】 同時(shí)，一些在郊區(qū)的大盤(pán)，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時(shí)間的人流量合理分流。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個(gè)多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬(wàn)寧城市現(xiàn)代化的新形象。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。 4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。項(xiàng)目投資成本估算1）1號(hào)地塊(海南東華鞋廠工業(yè)區(qū))1號(hào)地塊竟買(mǎi)綜合成本表 表2序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備 注一競(jìng)買(mǎi)土地成本600競(jìng)買(mǎi)總價(jià)為估算二竟買(mǎi)交易過(guò)戶稅費(fèi)1—8項(xiàng)總和1契稅18600萬(wàn)元3%2營(yíng)業(yè)稅600萬(wàn)元%3所得稅600萬(wàn)元%4土地增值稅[600萬(wàn)元(60070)(600%)]30%5地面上抵押物11730㎡交易手續(xù)費(fèi)11730㎡㎡6土地手續(xù)費(fèi)7拍賣傭金30600萬(wàn)元5%8土地用途變更費(fèi)用(地價(jià)差全額)三合計(jì)2）2號(hào)地塊(海南嘉泰摩托車有限公司)2號(hào)地塊竟買(mǎi)綜合成本表 表五序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備 注一競(jìng)買(mǎi)土地成本1800二竟買(mǎi)交易過(guò)戶稅費(fèi)1契稅541800萬(wàn)元3%2營(yíng)業(yè)稅1800萬(wàn)元%3所得稅1800萬(wàn)元%4土地增值稅[1800萬(wàn)元(180070)(1800%)]30%5地面上抵押物3萬(wàn)㎡交易手續(xù)費(fèi)3萬(wàn)㎡㎡6土地手續(xù)費(fèi)7拍賣傭金901800萬(wàn)元5%8土地用途變更費(fèi)用14666元(地價(jià)差全額)三合計(jì)3）土地總成本土地總成本表 表3項(xiàng) 目單 價(jià)（萬(wàn)元/畝）計(jì)算基礎(chǔ)(畝)合 計(jì)（萬(wàn)元）備 注1號(hào)地塊綜合成本2號(hào)地塊綜合成本土地總成本3546約172元/㎡4）項(xiàng)目總成本估算項(xiàng)目投資成本估算表 表4序 號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)（元/ m2）計(jì) 算 基 礎(chǔ)（m2）合 計(jì)(萬(wàn)元)備 注1單位建筑面積土地成本11535462建安工程費(fèi)850262483前期費(fèi)用802470含市政配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、消防、建筑圖審、施工報(bào)建及其它費(fèi)用4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1003088包括供電、供水、燃?xì)狻⑾?、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等5公建配套費(fèi)1003088包括公共設(shè)施、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等6不可預(yù)計(jì)費(fèi)用19577%7開(kāi)發(fā)費(fèi)用561743其中：管理費(fèi)用2578016項(xiàng)之和的2%銷售費(fèi)用31963%8開(kāi)發(fā)總成本13204076017項(xiàng)之和2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金6000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開(kāi)闊、樂(lè)于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒(méi)有朋友。這種平常心，對(duì)于一名高效能人士來(lái)講，是十分重要的。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會(huì)約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。做到上下逢源，正確處理“對(duì)上溝通”，與同事保持良好的互動(dòng)交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽(tīng)。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。同時(shí)吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商參與萬(wàn)寧市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拉動(dòng)有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的互動(dòng)，在一定程度上拉動(dòng)了萬(wàn)寧的高端消費(fèi)，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)極為顯著。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。 單體工程驗(yàn)收。 (4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。 規(guī)劃指標(biāo) 待定3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來(lái)看，《XX》對(duì)萬(wàn)寧市場(chǎng)的影響以及對(duì)城市的推動(dòng)作用是越來(lái)越大。萬(wàn)寧市場(chǎng)上沒(méi)有真正意義上的商品房，更不用說(shuō)出類拔萃的房子，對(duì)于此種狀況，只能被動(dòng)接受。近幾年，萬(wàn)寧市委、市政府把加快城市化進(jìn)程作為了萬(wàn)寧的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來(lái)置業(yè)，為后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略?！癤X”市場(chǎng)定位在高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 萬(wàn)寧市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。隨著萬(wàn)寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。全面改造海榆東線過(guò)境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。今年是萬(wàn)寧市項(xiàng)目推進(jìn)年。境內(nèi)地勢(shì)西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。有的開(kāi)發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬(wàn)元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動(dòng)輒超過(guò)100萬(wàn)元/畝。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)度假療養(yǎng)樓盤(pán)，吸引了不少外省客戶。香港華潤(rùn)集團(tuán)計(jì)劃今后10年內(nèi)分批投入50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)島外購(gòu)房者占有較大比重。地塊競(jìng)拍時(shí)間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開(kāi)展。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 受宏觀調(diào)控、國(guó)六條等政策影響，今年海南房地市場(chǎng)比較低迷。在第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問(wèn)卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。　　在二三線城市的樓盤(pán)中，超過(guò)六成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)買(mǎi)。中小開(kāi)發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開(kāi)吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。萬(wàn)寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬(wàn)州古塔、萬(wàn)安書(shū)院、望海廳等。到2010年。B、萬(wàn)寧市建設(shè)用地主要集中在萬(wàn)寧市中心市區(qū)（萬(wàn)城鎮(zhèn)）老城區(qū)。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化?！癤X”項(xiàng)目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)精品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！癤X”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (4)定價(jià)方式。作為一個(gè)有著幾十萬(wàn)規(guī)模的超級(jí)大盤(pán)，《XX》的落成，必然大大增加新城區(qū)的人口數(shù)量。 E、豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。大大提高城市的效率，降低時(shí)間成本。 2. 5 土地征用情況地塊競(jìng)拍時(shí)間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細(xì)周密的競(jìng)買(mǎi)計(jì)劃。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅。3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)（變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2000元；商鋪一、二兩層聯(lián)買(mǎi)，捆綁銷售價(jià)格每平方米3000元。(2)做好方案規(guī)劃。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。樹(shù)立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來(lái)講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來(lái)面對(duì)。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽(tīng)各方面的意見(jiàn)，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來(lái)面目，才能采取最佳的處理方法。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。如果沒(méi)有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失?！卑褑?wèn)題想透徹把問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。九、 結(jié)論本項(xiàng)目總投資成本約40760萬(wàn)元，總收入約64196萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約23436萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約17016萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為27%，投資利潤(rùn)率為57%。 施工圖設(shè)計(jì)。 (5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。 3