【正文】 這對(duì)你工作績(jī)效的提高很有幫助。不論多么困難，他們都要鼓勵(lì)自己再試一次。有效決策一個(gè)好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動(dòng)中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。因此，一名高效能人士要時(shí)常以“兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)市場(chǎng)信息尤其是市場(chǎng)關(guān)鍵信息把握的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的成敗有著特殊的意義。工作壓力會(huì)給我們的工作帶來種種不良的影響，形成工作狂或者完美主義等錯(cuò)誤的工作習(xí)慣，這會(huì)大大地降低一個(gè)人的工作績(jī)效。一位哲人曾經(jīng)説過：“好習(xí)慣是一個(gè)人在社交場(chǎng)合中所能穿著最佳服飾。及時(shí)化解人際關(guān)系矛盾與人際交往是一種藝術(shù),如果你曾為辦公室人際關(guān)系的難題而苦惱,無法忍受主管的反復(fù)無常,看不慣主管的假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。身處激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中,一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對(duì)事業(yè)也是大有好處的。對(duì)手，可以讓你時(shí)刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)！?。∫韵聝?nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前萬寧市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 正式人住。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 建筑方案總體構(gòu)思 1號(hào)、2號(hào)建設(shè)地塊緊連。 場(chǎng)地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報(bào)告2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對(duì)該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目片區(qū)是近期城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。再次，《XX》開發(fā)對(duì)萬寧城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上，《XX》能有效解決大社會(huì)與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。 從積極推動(dòng)萬寧的城市發(fā)展，加快萬寧城市化進(jìn)程，到不斷為萬寧人民謀福利，《XX》在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都將做出不可估量的作用，把自己作為城市運(yùn)營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現(xiàn)了萬寧第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采。而《XX》的開發(fā)建設(shè)，將打破這種局面，改變了人們對(duì)好房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，為萬寧人們帶來了真正高品質(zhì)的生活。除了基本的商業(yè)配套、交通出行以外，《XX》對(duì)于其他一些與居住息息相關(guān)的配套，比如說幼兒園、醫(yī)療設(shè)施等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。 《XX》作為萬寧房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，其對(duì)城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠(yuǎn)非一般項(xiàng)目所能比擬，《XX》必將成為一個(gè)能滿足日常生活需要、適宜居住、社交及旅游度假、休閑養(yǎng)老的全開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。首先，規(guī)?；^(qū)開發(fā)意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè)，在《XX》地產(chǎn)商的運(yùn)營下，一個(gè)地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個(gè)地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對(duì)于萬寧城市還是萬寧本地居民，都是一個(gè)利益共享的局面。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 3)促銷手段。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面： (1)萬寧市住宅建設(shè)開發(fā)，存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩性發(fā)展。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。目前萬寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質(zhì)量差、粗制濫造，浪費(fèi)了大量的土地資源。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：A、 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。3）市場(chǎng)需求分析：從萬寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。以優(yōu)勢(shì)企業(yè)為龍頭，通過引進(jìn)、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強(qiáng)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率。以海南“旅游促銷年”為契機(jī)，高品位策劃獨(dú)具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，提升萬寧的知名度和美譽(yù)度。石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級(jí)重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)?！? 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤，南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。官塘首席大盤天來泉占據(jù)了官塘溫泉開發(fā)區(qū)1000畝的稀缺資源，成就了他們“大社區(qū)、大配套、精裝修”交房的開發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開創(chuàng)了局面。這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機(jī)會(huì)主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主義。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。同時(shí)也加快實(shí)現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“第二居住地”的目標(biāo)。創(chuàng)維集團(tuán)投資20多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項(xiàng)目———時(shí)代海岸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三亞灣旅游地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)每平米6000多元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房?jī)r(jià)上漲也比較快，有的已接近5000元大關(guān)。6月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r(jià)3590元，三亞市新建商品住宅平均售價(jià)6965元。16月份，％，％。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體及島外休閑度假消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)萬寧市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點(diǎn)：位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè)800米處，萬寧新車站北側(cè)。XX項(xiàng)目宗地投資可行性研究報(bào)告一、總 論1．項(xiàng)目建設(shè)背景 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，(簡(jiǎn)稱1號(hào)地塊)(簡(jiǎn)稱2號(hào)地塊)，開發(fā)高檔“XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。 (3)建設(shè)單位：海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月份，在全國70個(gè)大中城市中排位第３８位。從需求層面上看，增長(zhǎng)也比較緩慢。B、海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)高速增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游地產(chǎn)美好姻緣。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞，“旅游房產(chǎn)”不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。華人首富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國海南商會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)歐宗清博士、泰國中華總商會(huì)主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。 　　事實(shí)上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡(jiǎn)單而已。據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價(jià)格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的價(jià)格在1200元/平方米至1800元/平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約11001600元。目前保亭房產(chǎn)的價(jià)格在1200元/平方米至1800元/平方米。海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)70萬平方米。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計(jì)表顯示，今年2月3日售出房量為54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。地勢(shì)背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。萬寧市2007年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點(diǎn)根據(jù)萬寧市“十一五”規(guī)劃綱要，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“厚德遠(yuǎn)志，同心共贏”的文化理念和“天造山水，人創(chuàng)商機(jī)”的發(fā)展理念。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲(chǔ)蓄發(fā)展后勁。2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析：A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá)22平方米。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，萬寧市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。在海口、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。由于幾次大型活動(dòng)的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。(3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (2)促銷策略。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷；⑩其他促銷手段。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。A、《XX》是由海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。 B、市北區(qū)建設(shè)的助推器 《XX》作為市城北新區(qū)、萬寧市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運(yùn)營的重任，對(duì)萬寧的城市發(fā)展有著不可估量的作用。如此完善的配套，對(duì)于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。規(guī)劃、配套、設(shè)計(jì)、物業(yè)等方方面面，《XX》的開發(fā)建設(shè)絕對(duì)稱得上是安萬寧的標(biāo)桿， 《XX》定義了萬寧尊貴生活及旅游度假房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。其次，《XX》規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對(duì)周邊乃至對(duì)萬寧城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響。一個(gè)規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動(dòng)此片區(qū)域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設(shè)，而且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場(chǎng)購物車等等。該片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。利用現(xiàn)有的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價(jià)值。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容“XX”㎡（），（暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。A。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制