【正文】 注意周邊交通體系與休閑游憩系統(tǒng)的連接，形成完整休閑旅游網(wǎng)。特殊的地理位置、市未來發(fā)展要求和承擔(dān)的市區(qū)飲用水源任務(wù)決定了本區(qū)生態(tài)保護(hù)第一的性質(zhì)。 建議市區(qū)（縣）土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目既要注重園區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施配套建設(shè), 又要注重旅游開發(fā)的多功能（包括健康養(yǎng)生、休閑、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)與娛樂）、復(fù)合化的特點(diǎn)，并注意區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)本身的配套，應(yīng)形成產(chǎn)業(yè)的集聚，布局合理，相對集中等，形成持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。第十一章 結(jié)論與建議 結(jié)論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，進(jìn)行資源優(yōu)化組合，以最低的成本產(chǎn)生最高的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)重要的發(fā)展方向。另外，如果工程的資金不到位，造成“胡子”工程，影響工程進(jìn)度和收益。通過對項(xiàng)目主要環(huán)境影響的深入分析，應(yīng)采取相應(yīng)措施，使項(xiàng)目滿足環(huán)境保護(hù)的要求。項(xiàng)目實(shí)施將使市的交通運(yùn)輸、酒店、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等各類服務(wù)性企業(yè)得到一個(gè)極好的發(fā)展機(jī)會(huì)，大大促進(jìn)這些企業(yè)的發(fā)展。管護(hù)站的建立和核心區(qū)居民遷出，能夠最大限度地控制人為干擾破壞，其結(jié)果必然使自然植被與野生種群數(shù)量呈上升趨勢，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境所具有的潛在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但項(xiàng)目的開發(fā)，會(huì)造成部分居民失去當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的機(jī)會(huì)，尤其是從事旅游服務(wù)業(yè)之外的行業(yè)，有可能造成一定的社會(huì)矛盾，為此應(yīng)研究這部分人就業(yè)轉(zhuǎn)型的可能性，并制定相應(yīng)的政策措施。對提高市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，改善投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解就業(yè)壓力，增加地方財(cái)稅收入，改變落后面貌，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展，把市建設(shè)成為國際化大都市，都具有深遠(yuǎn)的意義，項(xiàng)目的社會(huì)效益是巨大的。（19）其他1）、設(shè)備及安裝主材價(jià)綜合當(dāng)前市場價(jià)及廠家報(bào)價(jià)確定。3)設(shè)備容量選擇要適宜，臺(tái)數(shù)要合理用電設(shè)備的容量、數(shù)量應(yīng)與負(fù)荷相匹配，消除大馬拉小車的現(xiàn)象，對于負(fù)荷變化較頻繁的機(jī)電設(shè)備，盡量采用變頻調(diào)速等技術(shù)以提高機(jī)電設(shè)備總效率，降低損耗，盡量防止輕載或超載運(yùn)行。節(jié)能措施（1）建筑節(jié)能建筑節(jié)能是重要環(huán)節(jié)，本項(xiàng)目建筑節(jié)能主要通過下述措施實(shí)現(xiàn)：1)在設(shè)計(jì)中要按國家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2)在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門窗等；3)建筑設(shè)計(jì)充分考慮西南地區(qū)氣候特征，采用合理的窗墻比，充分利用自然采光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)陽光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。水土保持措施對于有條件綠化的地帶，根據(jù)當(dāng)?shù)氐闹参镞m當(dāng)進(jìn)行綠化。（4）鋪瀝青混凝土?xí)r最好有良好的大氣擴(kuò)散條件瀝青混凝土鋪設(shè)的日子最好選在有二級以上風(fēng)力的天氣條件下進(jìn)行，以避免局部過高的瀝青煙濃度。噪音治理根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七、二十八、二十九、三十條規(guī)定，工程施工期噪聲應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑施工場界標(biāo)準(zhǔn)；在開工前五日向工程所在地環(huán)境保護(hù)行政主管部門申報(bào)工程名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的噪聲影響程度以及所采取的噪聲防治措施情況，并在施工期嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)對策與措施。（4）選用低噪聲的施工機(jī)械和工藝，做好施工人員噪聲勞動(dòng)保護(hù)準(zhǔn)備。開挖出來的泥土在裝卸過程中造成部分揚(yáng)塵揚(yáng)起和灑落。施工期的大氣污染將隨著施工期的結(jié)束而消失。項(xiàng)目的建設(shè)將使區(qū)域內(nèi)植被的生態(tài)價(jià)值降低，引發(fā)新的水土流失，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和水土保持造成一定程度的負(fù)面影響。（2）堤岸斷面選型：人工整治河堤斷面可分為復(fù)式、梯形、矩形、雙層和混合型斷面等形式。2)工作型公共空間包括綠地、市民中心廣場、商務(wù)中心廣場。3）連續(xù)性原則 視覺空間上的連續(xù)性。規(guī)劃區(qū)內(nèi)結(jié)合綠地、水體形成組團(tuán)內(nèi)部綠化廊道，并結(jié)合公園形成景觀核，以線性綠化為主。一般場地順序?yàn)榻ㄖ彝馑慕窍驁龅赝饩壟潘瑘龅匮刂缆菲露扰懦?。在場地地形處理?biāo)高過程中，可以反過來再調(diào)整道路的標(biāo)高。豎向設(shè)計(jì)是場地設(shè)計(jì)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，它與規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平面布置密切聯(lián)系而不可分割。項(xiàng)目定位結(jié)合項(xiàng)目地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢，項(xiàng)目定位必須突出以下特色：協(xié)調(diào)城市發(fā)展，完善城市功能；配合市大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)的建設(shè)，營造良好生態(tài)環(huán)境；考慮居民回遷，發(fā)展與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)居民就業(yè)，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)由于該片區(qū)低密度建筑密度，只有少量為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，大部分為磚混、磚木和土木結(jié)構(gòu)，片區(qū)內(nèi)部還有大量的閑置用地，因此普吉片區(qū)土地的再次開發(fā)難度不會(huì)太大。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件好，與市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域（如物流、行政、教育等），但要處理好與主城的聯(lián)系與分割的關(guān)系，大規(guī)模開發(fā)與山水自然環(huán)境的和諧問題。現(xiàn)狀用地開發(fā)的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、土地利用價(jià)值得不到體現(xiàn)，在一定程度上造成了土地資源的浪費(fèi)。（3）社會(huì)問題、安全隱患多私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，城中村往往有突出的社會(huì)治安等問題。歷史文化： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易：旅游資源： 交通建設(shè)： 發(fā)展目標(biāo)： 項(xiàng)目位于市的區(qū)（縣）。城市化發(fā)展為本項(xiàng)目提供了有利的市場環(huán)境，區(qū)政府和人民，都迫切希望城市化發(fā)展，本項(xiàng)目的開發(fā)為城市化發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，將創(chuàng)造“提高居民的生活水平與生活質(zhì)量”的社會(huì)價(jià)值。第三章 SWOT態(tài)勢分析 優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目地處南市區(qū)，近年來南市區(qū)土地供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。（2）個(gè)盤分析樓盤價(jià)格：總價(jià)約600萬起主力戶型：270510平米項(xiàng)目地址：位于市區(qū)（縣）路五甲塘濕地公園旁項(xiàng)目介紹：是2008年以10億拍下的市目前為止唯一一塊純別墅居住用地。南市區(qū)供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。 216。（3）加強(qiáng)東西向的景觀聯(lián)系主城區(qū)外圍的山體徑流，在中心的平原地區(qū)形成多條河道貫入，同時(shí)以為核心向周面輻射的生態(tài)綠化廊道結(jié)合城區(qū)內(nèi)部的開放空間向周邊群山輻射，形成交錯(cuò)的山水生態(tài)景觀系統(tǒng)。市域?qū)用骓?xiàng)目處于市規(guī)劃濕地區(qū)，臨生態(tài)發(fā)展軸。用地性質(zhì)數(shù)量（畝）總用地面積2206綠地面積道路面積河道面積中小學(xué)用地已經(jīng)出讓用地可出讓用地其中：住宅用地 商業(yè)用地 項(xiàng)目用地規(guī)劃條件A6A9A8A7A1A4地塊控高60米,建筑密度≤25，容積率≤，綠地率≥38。項(xiàng)目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢劣勢都存在，地塊價(jià)值也較優(yōu)越，就其地塊的價(jià)值來看，建議作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。進(jìn)行豎向工程整理，同時(shí)解決項(xiàng)目區(qū)交通、水、電等設(shè)施配套接入問題，注重地塊內(nèi)景觀和投資經(jīng)濟(jì)性等相關(guān)內(nèi)容。精選資料目錄第一章 總論 3 3 3 3 項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 3 項(xiàng)目一級開發(fā)投資估算與財(cái)務(wù)分析 3 3第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 3 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 3 出讓地塊分析 3 項(xiàng)目用地規(guī)劃條件 3 3 3 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 3 3 項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊關(guān)系 3第三章 SWOT態(tài)勢分析 3 優(yōu)勢 3 劣勢 3 機(jī)會(huì)點(diǎn) 3 威脅點(diǎn) 3 分析結(jié)論 3第四章 項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與開發(fā)條件 3 項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域概況 3 現(xiàn)狀調(diào)查與分析 3 3第五章 土地一級開發(fā)方案 3 3 開發(fā)方案 3 征地、拆遷方案 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃 3第六章 環(huán)境生態(tài)影響分析 3 生態(tài)環(huán)境 3 社會(huì)環(huán)境 3 水環(huán)境 3 聲環(huán)境 3 空氣環(huán)境 3 環(huán)境保護(hù)措施 3第七章 節(jié)能節(jié)水措施 3 節(jié)能 3 節(jié)水 3第八章 投資估算及資金籌措 3 投資估算 3 資金籌措 3第九章 效益分析 3 財(cái)務(wù)分析 3 社會(huì)效益 3 互適性分析 3第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 3 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 3第十一章 結(jié)論與建議 3 結(jié)論 3 建議 3第十二章 附錄 3 附件 3 附表 3第一章 總論土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（以下簡稱項(xiàng)目）公司（項(xiàng)目責(zé)任主體）是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，于2000年8月正式組建的國有獨(dú)資公司，注冊資本金100億元，是市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主要平臺(tái)之一。按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整工作，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到土地交易要求。第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于市的區(qū)（縣）。AA6控高36米，建筑密度≤28，容積率≤，綠化率≥35。環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目所在區(qū)域分析市南市區(qū)（1）市南市區(qū)規(guī)劃1）總體發(fā)展思路：把市建設(shè)成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動(dòng)性城市。 西市區(qū)：隨著一些工廠的遷出，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢跟上南市區(qū)和北市區(qū)的步伐，成為市的又一個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)。（1）路片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務(wù)為主的綜合城市功能片區(qū)/市金融聚集區(qū)公共交通條件：新增軌道8和導(dǎo)軌填充線LRV（2）片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：是以省奧體中心、國際商務(wù)商業(yè)、文化會(huì)展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功能的 城市新中心公共交通條件：軌道6。中航地產(chǎn)將投資7000萬元進(jìn)行改造濕地公園、3000萬元將路打造成大道，斥資4億元打造市首席“航母式”大板地下室以解決板塊住宅地基不均勻沉降頑疾。交通優(yōu)勢：項(xiàng)目附近已建成路、主干路，路已開始動(dòng)工修建。價(jià)格已經(jīng)比原先上了一個(gè)臺(tái)階：由于各項(xiàng)新政的出臺(tái)，附近各房地產(chǎn)商的介入，此區(qū)房產(chǎn)價(jià)格己由最高價(jià)不到4000元／平方米，升至最高價(jià)賣到8000元／平方米左右。地塊的東西南北四面分別為：路、河、路、路。城中村的建設(shè)缺乏規(guī)劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災(zāi)救護(hù)能力極度脆弱，房屋建設(shè)通常沒有考慮地質(zhì)條件、防震抗震等要求，安全隱患多。在項(xiàng)目前期調(diào)查中，應(yīng)開展存量建設(shè)用地普查、檢測和評價(jià)，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規(guī)劃引導(dǎo)、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲(chǔ)備力度并在年度供地計(jì)劃中優(yōu)先實(shí)施供應(yīng)做好準(zhǔn)備，為政府積極盤活存量建設(shè)用地提供依據(jù)。為整體改善城市南部環(huán)境，提升城市形象，并最終符合于城市“四創(chuàng)”目標(biāo)，市委、市政府提出了項(xiàng)目土地整理的要求，通過該片區(qū)的改造，促進(jìn)城市整體更新的建設(shè)步伐，為建設(shè)美麗春城形成積極的經(jīng)驗(yàn)積累作用。第五章 土地一級開發(fā)方案定位思路《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級城市拓展空間。通過以上分析確定地區(qū)發(fā)展定位為：依托資源和便捷的交通優(yōu)勢，依山傍水的自然環(huán)境，深厚的歷史文化底蘊(yùn)，開發(fā)高檔住宅小區(qū)，合理布局商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施，配合市大型生態(tài)風(fēng)景游覽區(qū)的建設(shè)，將項(xiàng)目地區(qū)建成集工作、居住、休閑購物為一體的綠色生態(tài)片區(qū)。當(dāng)?shù)赜蚍秶?、在地形起伏較大的場地，功能分區(qū)、路網(wǎng)及其設(shè)施位置的總體布局安排上，除須滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的平面布局關(guān)系外，還受到豎向高程關(guān)系的影響。一般來