【正文】 發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力弱。（2）市政設(shè)施缺乏，環(huán)境質(zhì)量差。研究范圍北臨市機(jī)場(chǎng)，南臨。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)條件 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域概況市是省省會(huì)，西南地區(qū)中心城市之一，國(guó)家歷史文化名城。意味著，消費(fèi)者已形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的接受觀念。，商業(yè)用地面積較小，難以形成較大的商業(yè)環(huán)境。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊所處位置在濕地公園與區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然及人文景觀規(guī)模優(yōu)勢(shì)：地塊面積為2206畝，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大。這樣，在整個(gè)小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連通的綠色生態(tài)走廊。216?？偨ㄖ娣e：761394㎡（其中：地下183444㎡；地上577950㎡）容積率：。（3）村片區(qū)位于區(qū)（縣）新螺螄灣片區(qū)。 項(xiàng)目所在區(qū)域與周邊關(guān)系項(xiàng)目附近生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目地塊所處位置在濕地公園與區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然及人文景觀。 216。 216。 2）南市區(qū)定位：南市區(qū)自然資源豐富，政府將南市區(qū)定位為旅游度假、體育休閑的新城。市總體規(guī)劃布局（1）城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)延續(xù)在市中心城區(qū)，緊鄰主城，市傳統(tǒng)中軸南向發(fā)展的末端，與、度假區(qū)緊密聯(lián)系。項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在綠化景觀布局“二軸二核心區(qū)”，二軸為軸、生態(tài)軸。公共交通情況項(xiàng)目建成后，全區(qū)公交車全覆蓋，方便出行。AA8控高24米，建筑密度≤30，容積率≤，綠化率≥32。土地性質(zhì)扣除已出讓用地面積，已修道路面積。地塊的東西南北四面分別為：、。財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)土地開(kāi)發(fā)總收入萬(wàn)元 土地開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)萬(wàn)元 全部投資回報(bào)率%%資本金凈利潤(rùn)率%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元 投資回收期（稅前）年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬(wàn)元 投資回收期（稅后）年 盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入變動(dòng)成本）。開(kāi)發(fā)范圍的整理土地勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查土地開(kāi)發(fā)范圍的整理土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定實(shí)施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容開(kāi)發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算工作完成時(shí)限、實(shí)施方式河道治理場(chǎng)地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施ll項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要工程量表指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注市政道路m2新建9條次、支道路橋梁座15預(yù)應(yīng)力簡(jiǎn)支梁橋場(chǎng)地整理m2河道整治m2公共綠地m226384 項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)投資估算與財(cái)務(wù)分析投資估算（不含土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)整理投資回報(bào)），各部分費(fèi)用詳見(jiàn)下表。研究范圍北臨，南臨。公司商業(yè)銀行信用評(píng)級(jí)達(dá)到AAA?，F(xiàn)已累計(jì)通過(guò)商業(yè)銀行貸款，國(guó)家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計(jì)劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了市機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建征地拆遷、二環(huán)路、立交橋、繞城線等50多個(gè)省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目的投融資及建設(shè)，為市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目區(qū)土地整理工作，因?yàn)楝F(xiàn)狀地形比較復(fù)雜，需要將地塊整理為可利用地。 序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)值（萬(wàn)元）第一部分建安工程費(fèi)第二部分其他基本建設(shè)費(fèi)用第三部分預(yù)備費(fèi)第一、二、三部分費(fèi)用合計(jì)工程靜態(tài)投資第四部分建設(shè)期銀行貸款利息工程動(dòng)態(tài)投資第五部分土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)整理投資回報(bào)工程總投資資金籌措,，%。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)：。研究范圍北臨，南臨。 出讓地塊分析項(xiàng)目范圍用規(guī)劃總面積2206畝。AAA13控高12米,建筑密度≤45，容積率≤，綠化率≥30.現(xiàn)狀路網(wǎng)項(xiàng)目臨、主干道現(xiàn)已建成通車。市地鐵交通情況項(xiàng)目距離軌道1號(hào)線約800米，2號(hào)線1400米。一處公共綠地核心區(qū)，一處水系濕地景觀區(qū)。（2）延伸南北向的功能軸線強(qiáng)化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)領(lǐng)全城，有效的促進(jìn)城南區(qū)域的發(fā)展，帶動(dòng)舊城改造的進(jìn)程。 3）南市區(qū)發(fā)展：充分發(fā)揮城區(qū)的歷史文化與自然資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)大力發(fā)展與旅游觀光、休閑度假和會(huì)展產(chǎn)業(yè)相配套，以商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、金融業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 南市區(qū)：將結(jié)合機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，與會(huì)展中心、公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。 北市區(qū)：北市區(qū)是市的副中心，是行政辦公區(qū)、居民區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域部分土地一級(jí)市場(chǎng)分析市2012年1月10月上旬，占整個(gè)市成交量的59%。緊鄰汽車客運(yùn)站，與規(guī)劃中的繞城線相接。公共交通條件：軌道1項(xiàng)目所在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)介（1）項(xiàng)目周邊二級(jí)市場(chǎng)分布隨著市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來(lái)該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會(huì)逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。 1號(hào)1號(hào)項(xiàng)目位于市現(xiàn)有城區(qū)和未來(lái)市政府所在地—新城之間,外海東北部,處于濱湖旅游度假帶的心臟位置,占地1116畝。 （2）周邊區(qū)域是整個(gè)市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項(xiàng)目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近，西望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，適宜開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)，作為市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來(lái)該片區(qū)別墅供給量并不會(huì)消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來(lái)推售。政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)：區(qū)委區(qū)政府非常重視城市建設(shè)，政府對(duì)本項(xiàng)目十分重視，并給予了多項(xiàng)政策支持，給本項(xiàng)目提供了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，保證了本項(xiàng)目開(kāi)展的順利性。 機(jī)會(huì)點(diǎn)城市新規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了增值空間，區(qū)政府對(duì)己做了全面的規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展該地區(qū)，本項(xiàng)目起承舊啟新作用。 威脅點(diǎn)拆遷成本高，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00萬(wàn)，聚居著18個(gè)民族。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、居住等各種功能用地混雜?，F(xiàn)狀城中村開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，公共活動(dòng)空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時(shí)也影響了城市的形象。土地資源配置難以向高效益轉(zhuǎn)化，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要。（2）為滿足發(fā)展需求，在該片區(qū)應(yīng)形成良好的城市道路微循環(huán)系統(tǒng)，片區(qū)內(nèi)支次道路的道路線型需要全面調(diào)整。總體規(guī)劃的需求《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。根據(jù)規(guī)劃中的路網(wǎng)，路將橫穿地塊，這將為項(xiàng)目地區(qū)帶來(lái)新一輪的發(fā)展動(dòng)力。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)普吉片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要。南部城區(qū)應(yīng)結(jié)合機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，結(jié)合國(guó)貿(mào)中心、公園和星耀體育城統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。在北岸建設(shè)環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成生態(tài)北岸保護(hù)區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類市場(chǎng)，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。開(kāi)發(fā)范圍的整理土地開(kāi)發(fā)范圍的整理ll土地勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定土地整理實(shí)施方案開(kāi)發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查土地整理項(xiàng)目的主要內(nèi)容工作完成時(shí)限、實(shí)施方式開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算河道治理城市道路建設(shè)場(chǎng)地豎向整理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)城市市政公用設(shè)施城市公共綠地建設(shè) 征地、拆遷方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地2206畝，扣除已出讓用地面積，已修道路面積，涉及拆遷的總戶數(shù)約950戶。這些對(duì)場(chǎng)地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標(biāo)高）所作的設(shè)計(jì)與安排，通稱為場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)。做好場(chǎng)地的豎向設(shè)計(jì)，對(duì)于降低工程成本、加快建設(shè)進(jìn)度具有重要的意義。這個(gè)立體網(wǎng)控制著整個(gè)地形，一切工程標(biāo)高都與它發(fā)生關(guān)系，受它的影響和制約。具體來(lái)說(shuō)，分為如下五個(gè)階段：1）進(jìn)行場(chǎng)地地面豎向布置選擇場(chǎng)地豎向布置方式，確定按平坡式、臺(tái)階式還是混合式人工地合理確定各部分的標(biāo)高，力求減少土方量，并滿足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使場(chǎng)地內(nèi)外能夠相互銜接。3）擬定場(chǎng)地排水方案擬定場(chǎng)地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場(chǎng)地積水和水淹?？傊ㄟ^(guò)合理地選擇、確定建設(shè)用地的地面形式和場(chǎng)地排水方案，在滿足平面布局要求的同時(shí)，確定建設(shè)場(chǎng)地上各部分的高程標(biāo)高關(guān)系等，使之適應(yīng)使用功能要要求，達(dá)到工程量少、投資省、建設(shè)速度快、綜合效益佳。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護(hù)綠地。2）景觀性原則—充分利用基地地理位置的特殊性，維護(hù)和強(qiáng)化城市發(fā)展格局的主體地位和公共空間的連續(xù)性。 2）保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個(gè)性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個(gè)整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。城市市政公共設(shè)施城市公共空間是為城市公共生活服務(wù)的、開(kāi)放的、共享的空間。1)居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、綠地。（2）開(kāi)發(fā)模式合理布局片區(qū)功能空間，構(gòu)建適合片區(qū)的公共空間模式，形成以旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化業(yè)和科研為核心的綜合型公共空間，對(duì)于發(fā)展城市文化休閑經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建文化休閑城市，刺激消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的作用。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實(shí)際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護(hù)坡寬度等盡量做到收放有致，不必強(qiáng)求平行等寬，使整治后的河涌能成為一條更自然、生態(tài)的水道?，F(xiàn)對(duì)這三種基本形式之間還應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)狀兩岸建設(shè)的情況和可拆遷范圍進(jìn)行適應(yīng)性的比較與選擇，確定具體方式。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要包括以下幾個(gè)方面： 生態(tài)環(huán)境由于項(xiàng)目永久占地和臨時(shí)施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時(shí)占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復(fù)，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。 水環(huán)境該項(xiàng)目建設(shè)期主要以市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，施工期的場(chǎng)地廢水和生活廢水會(huì)對(duì)局部水體和河流水質(zhì)造成不利影響。 空氣環(huán)境施工時(shí)施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛將排放廢氣，土方開(kāi)挖等過(guò)程會(huì)產(chǎn)生一些揚(yáng)塵。道路揚(yáng)塵起塵量與運(yùn)輸車輛的車速、載重量、輪胎與地面的接觸面積、路面積塵量、相對(duì)濕度等因素有關(guān)，其影響范圍一般在運(yùn)輸線路兩側(cè)50～80m內(nèi)。開(kāi)挖的泥土在未運(yùn)走前被曬干和受風(fēng)力作用，形成風(fēng)