【正文】 且片區(qū)內(nèi)建筑比較散亂，很難進(jìn)行統(tǒng)一管理和配套建設(shè)，在自建房屋周?chē)鷦t有大片的廢棄土地及農(nóng)田。合理地組織場(chǎng)地地面排水、有利于地下管線的敷設(shè)，并解決好場(chǎng)地山外按規(guī)劃控制要求的高程銜接。按場(chǎng)地條件，不能擋水存水，溝渠還要流水通暢。（4）道路景觀設(shè)計(jì)原則1）可持續(xù)發(fā)展原則道路景觀設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持與現(xiàn)有自然資源、環(huán)境要素協(xié)調(diào)，以發(fā)展的眼光考慮設(shè)計(jì)內(nèi)容，在道路景觀建設(shè)時(shí)協(xié)調(diào)保護(hù)與開(kāi)發(fā)、景觀與生態(tài)、投入與產(chǎn)出、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)養(yǎng)護(hù)的多重關(guān)系，注重道路景觀與沿線各功能地塊總體景觀的統(tǒng)一建設(shè)，使城市道路景觀的建設(shè)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生積極、正面的影響，確保道路景觀的可持續(xù)發(fā)展。具體工作內(nèi)容包括：（1）河道整治平面布置：根據(jù)市確定的河道防洪標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)水文分析計(jì)算，確定各河道洪峰流量和水位線，結(jié)合河流、水系規(guī)劃，對(duì)河道寬度、平面位置進(jìn)行布置。 聲環(huán)境施工期內(nèi)各種施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲將對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)人員及工程區(qū)附近居民產(chǎn)生一定程度的噪聲影響，這種影響具有時(shí)段性。（2）合理安排工期，規(guī)范施工管理，控制生活廢水，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)水土保持綜合措施（工程措施、生物措施和管理措施），施工結(jié)束后及時(shí)綠化恢復(fù)。（2）沖洗出場(chǎng)車(chē)輛以免污染城區(qū)本工程施工位于城市建成區(qū)，十分敏感，為控制揚(yáng)塵污染，建議在土建階段對(duì)出場(chǎng)車(chē)輛進(jìn)行沖洗，或者設(shè)置水槽，使所有出場(chǎng)車(chē)輛經(jīng)過(guò)水槽的清洗方可進(jìn)入城區(qū)。該項(xiàng)目是一個(gè)綜合各類(lèi)建筑的小區(qū)，能耗主要是電能。第八章 投資估算及資金籌措 投資估算編制內(nèi)容投資估算內(nèi)容為：建安工程費(fèi)、其它基本建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)社會(huì)投資人資金成本、社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理投資回報(bào)。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)相對(duì)應(yīng)，一方面是旅游業(yè)連動(dòng)的市農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門(mén)的就業(yè)，一方面是通過(guò)旅游活動(dòng)的增加，物流、信息流的擴(kuò)大與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的景氣而推動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的就業(yè)。市各類(lèi)旅游企業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施將使各類(lèi)旅游企業(yè)得到一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。另外，市區(qū)（縣）土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前還存在不少的弱勢(shì)：無(wú)明確整體形象、室內(nèi)外活動(dòng)設(shè)施單一、現(xiàn)階段人力資源較缺乏、設(shè)施完備旅館少、經(jīng)營(yíng)模式在市場(chǎng)上與其它同業(yè)者重疊性較大、市飲用水源補(bǔ)給地和水源涵養(yǎng)地限制、周邊旅游資源互補(bǔ)性弱、替代性強(qiáng)、環(huán)城游憩帶建設(shè)缺乏全局性、整體觀念等，相關(guān)的問(wèn)題如果沒(méi)有得到較好解決，在某種程度上使本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。因而，項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善市的投資環(huán)境和增加政府的財(cái)稅收入，有利于促進(jìn)本地及周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并有利于促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本工程效益良好，社會(huì)效益明顯。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)適度，決定總體開(kāi)發(fā)規(guī)模與程度。同時(shí)，要指導(dǎo)并協(xié)助各種類(lèi)型自然資源開(kāi)發(fā)主體，開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)重視生態(tài)平衡及環(huán)境保護(hù)，避免對(duì)自然環(huán)境形成不良影響，使其成為生態(tài)地理、環(huán)境保護(hù)教育的場(chǎng)所。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要是發(fā)揮其地理區(qū)位與自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步維護(hù)并提升區(qū)域的生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，滿足市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措要求，應(yīng)是市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。綜合以上分析與評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)作為市旅游事業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)工程，不但可以進(jìn)一步提高旅游事業(yè)的發(fā)展水平，而且可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)旅游事業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而且可為國(guó)家和政府帶來(lái)較大的財(cái)政收入和稅收。 互適性分析為了分析當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系，有必要分析和預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度及參與程度。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，充分利用市優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)豐富的旅游資源，大力發(fā)展旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不但可以直接和間接地提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，而且可以大大改善和提高?dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和水平。(3)智能化運(yùn)營(yíng)節(jié)能在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)期間，采用智能化控制系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)建筑物內(nèi)的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)等進(jìn)行合理調(diào)控，達(dá)到最佳節(jié)能效果。對(duì)道路綠化帶，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇觀賞性較強(qiáng)的植物的花卉進(jìn)行綠化和美化。對(duì)要求較高的地方也可以采用吸音材料，降低噪音。 環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目在施工期將不可避免地對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域一定范圍的生態(tài)環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、空氣環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的施工占地、征地拆遷、居民區(qū)施工、市政施工等將產(chǎn)生一定程度的不利影響。4)交通型公共空間包括天橋地道、道路節(jié)點(diǎn)、交通環(huán)島、街心花園、通行性空間、商業(yè)步行街、林蔭道、湖濱路。（3）公共綠地設(shè)計(jì)原則1）生態(tài)性原則—強(qiáng)調(diào)原生態(tài)、原野化和本土化，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念，凸現(xiàn)森林、濕地的野趣和自然風(fēng)貌，為城市營(yíng)造一個(gè)綠色透氣囊。這樣由道路至地形，再由地形至道路，經(jīng)過(guò)幾次反復(fù)調(diào)整，并結(jié)合不同方案土石方計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行分析比較，最后確定合理的方案。 開(kāi)發(fā)方案市區(qū)（縣）土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案主要包括以下內(nèi)容：按照批準(zhǔn)的土地整理范圍，完成土地勘測(cè)定界、土地權(quán)屬調(diào)查等工作，根據(jù)地面建（構(gòu)）筑物的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)量；擬定土地征收和拆遷安置補(bǔ)償方案；擬定土地整理實(shí)施方案，實(shí)施方案主要包括：開(kāi)發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算、工作完成時(shí)限、實(shí)施方式等；區(qū)域內(nèi)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共綠地、城市市政公共設(shè)施、排水等。交通條件項(xiàng)目土地西連官南大道，北連路，南連路，向東則有路，昆玉高速，進(jìn)出市區(qū)交通發(fā)達(dá)，與外界聯(lián)系非常方便。（4）經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力不足城中村依靠“出租經(jīng)濟(jì)”，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力弱。意味著，消費(fèi)者已形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的接受觀念。216。 216。項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在綠化景觀布局“二軸二核心區(qū)”，二軸為軸、生態(tài)軸。地塊的東西南北四面分別為：、。公司商業(yè)銀行信用評(píng)級(jí)達(dá)到AAA。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)：。市地鐵交通情況項(xiàng)目距離軌道1號(hào)線約800米，2號(hào)線1400米。 南市區(qū)：將結(jié)合機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，與會(huì)展中心、公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。公共交通條件：軌道1項(xiàng)目所在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)介（1）項(xiàng)目周邊二級(jí)市場(chǎng)分布隨著市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來(lái)該區(qū)域樓盤(pán)放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會(huì)逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。 機(jī)會(huì)點(diǎn)城市新規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了增值空間，區(qū)政府對(duì)己做了全面的規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展該地區(qū)，本項(xiàng)目起承舊啟新作用?，F(xiàn)狀城中村開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，公共活動(dòng)空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時(shí)也影響了城市的形象?？傮w規(guī)劃的需求《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。在北岸建設(shè)環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成生態(tài)北岸保護(hù)區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類(lèi)市場(chǎng)，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。這個(gè)立體網(wǎng)控制著整個(gè)地形，一切工程標(biāo)高都與它發(fā)生關(guān)系，受它的影響和制約。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護(hù)綠地。1)居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、綠地。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要包括以下幾個(gè)方面： 生態(tài)環(huán)境由于項(xiàng)目永久占地和臨時(shí)施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時(shí)占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復(fù)，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。開(kāi)挖的泥土在未運(yùn)走前被曬干和受風(fēng)力作用，形成風(fēng)吹揚(yáng)塵。污水處理施工產(chǎn)生的場(chǎng)地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞處理，然后由污水主干管輸送至規(guī)劃區(qū)北端的污水處理站進(jìn)行處理，經(jīng)過(guò)二級(jí)處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918－2002）一級(jí)B標(biāo)準(zhǔn)后排入附近河流。對(duì)于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類(lèi)收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影響周?chē)h(huán)境。選用太陽(yáng)能熱水器系統(tǒng)供應(yīng)熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應(yīng)熱水節(jié)能。 社會(huì)效益社會(huì)影響分析市區(qū)（縣）土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動(dòng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，適應(yīng)旅游市場(chǎng)的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場(chǎng)前景。在生態(tài)效益上，水利設(shè)施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強(qiáng)，使水土流失得到有效治理，增強(qiáng)自然資源管理保護(hù)能力。本項(xiàng)目施工期會(huì)產(chǎn)生一定的噪音、震動(dòng)、廢水等，對(duì)周?chē)h(huán)境造成一定程度的影響。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)做好項(xiàng)目建設(shè)的必要性的宣傳工作，積極、及時(shí)地按國(guó)家和地方政府的政策規(guī)定做好當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w補(bǔ)償和安置工作，使當(dāng)?shù)鼐用窭斫?、支持和配合本?xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)。建議有關(guān)部門(mén)抓緊規(guī)劃區(qū)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和附近的市政設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)規(guī)劃區(qū)建設(shè)與市政設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，以利于保證本工程建設(shè)進(jìn)程和今后的營(yíng)運(yùn)需要。同時(shí)，開(kāi)發(fā)還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)品的特色，統(tǒng)一商標(biāo)標(biāo)識(shí)和包裝，以利行銷(xiāo)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市的發(fā)展戰(zhàn)略非常明確地指出：盡快構(gòu)建的交通樞紐、信息樞紐，以及區(qū)域性進(jìn)出口加工中心，加速市邁向區(qū)域性國(guó)際城市的進(jìn)程。使本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在地附近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目實(shí)施將使他們開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，有利于增加政府財(cái)稅收入和加快市經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)實(shí)踐證明，旅游業(yè)是一個(gè)附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強(qiáng)、社會(huì)效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動(dòng)一個(gè)地區(qū)交通運(yùn)輸、文化娛樂(lè)、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。估算結(jié)果（不含土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)整理投資回報(bào)），詳見(jiàn)下表。(2)技術(shù)節(jié)能項(xiàng)目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對(duì)電氣設(shè)備的選擇、配置均很關(guān)鍵。合理選擇施工場(chǎng)地位置，盡量避開(kāi)居民區(qū)、學(xué)校等環(huán)境敏感點(diǎn)，置于較為空曠處，場(chǎng)地周?chē)稍O(shè)置圍屏。合理安排噪聲作業(yè)時(shí)間，并采取移動(dòng)式或臨時(shí)聲屏障等防噪措施，盡可能減少施工噪聲對(duì)居民生活帶來(lái)的負(fù)面影響。（1）運(yùn)輸車(chē)輛道路揚(yáng)塵運(yùn)輸車(chē)輛行駛引起的道路揚(yáng)塵是影響施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)h(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對(duì)于河道功能的要求是在安全的前提下應(yīng)該具有景觀功能，護(hù)岸及周?chē)坝^的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營(yíng)造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。道路景觀的視覺(jué)連續(xù)性可以通過(guò)道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風(fēng)格、色彩及道路環(huán)境設(shè)施等的延續(xù)設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。4）安排場(chǎng)地的土方工程擬定場(chǎng)地土方平整方案，計(jì)算并確定填挖土方工程量，選定棄土和取土的地點(diǎn)。當(dāng)?shù)赜蚍秶?、在地形起伏較大的場(chǎng)地，功能分區(qū)、路網(wǎng)及其設(shè)施位置的總體布局安排上，除須滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的平面布局關(guān)系外，還受到豎向高程關(guān)系的影響。第五章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方案定位思路《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。在項(xiàng)目前期調(diào)查中，應(yīng)開(kāi)展存量建設(shè)用地普查、檢測(cè)和評(píng)價(jià)，摸清閑置、廢棄和低效用