【正文】 精選資料目錄第一章 總論 3 3 3 3 項目開發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 3 項目一級開發(fā)投資估算與財務(wù)分析 3 3第二章 項目區(qū)位分析 3 3 項目現(xiàn)狀分析 3 出讓地塊分析 3 項目用地規(guī)劃條件 3 3 3 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 3 3 項目所在區(qū)域與周邊關(guān)系 3第三章 SWOT態(tài)勢分析 3 優(yōu)勢 3 劣勢 3 機(jī)會點 3 威脅點 3 分析結(jié)論 3第四章 項目開發(fā)地點與開發(fā)條件 3 項目開發(fā)區(qū)域概況 3 現(xiàn)狀調(diào)查與分析 3 3第五章 土地一級開發(fā)方案 3 3 開發(fā)方案 3 征地、拆遷方案 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3 項目分期開發(fā)計劃 3第六章 環(huán)境生態(tài)影響分析 3 生態(tài)環(huán)境 3 社會環(huán)境 3 水環(huán)境 3 聲環(huán)境 3 空氣環(huán)境 3 環(huán)境保護(hù)措施 3第七章 節(jié)能節(jié)水措施 3 節(jié)能 3 節(jié)水 3第八章 投資估算及資金籌措 3 投資估算 3 資金籌措 3第九章 效益分析 3 財務(wù)分析 3 社會效益 3 互適性分析 3第十章 風(fēng)險分析 3 項目的風(fēng)險分析 3 防范和降低風(fēng)險的措施 3第十一章 結(jié)論與建議 3 結(jié)論 3 建議 3第十二章 附錄 3 附件 3 附表 3第一章 總論土地收儲開發(fā)項目可行性研究報告（以下簡稱項目）公司（項目責(zé)任主體）是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，于2000年8月正式組建的國有獨資公司，注冊資本金100億元，是市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主要平臺之一。公司商業(yè)銀行信用評級達(dá)到AAA?，F(xiàn)已累計通過商業(yè)銀行貸款，國家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了市機(jī)場改擴(kuò)建征地拆遷、二環(huán)路、立交橋、繞城線等50多個省市重點工程項目的投融資及建設(shè)，為市重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。位于市的區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：。研究范圍北臨，南臨。 項目開發(fā)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項目區(qū)土地整理工作，因為現(xiàn)狀地形比較復(fù)雜，需要將地塊整理為可利用地。進(jìn)行豎向工程整理，同時解決項目區(qū)交通、水、電等設(shè)施配套接入問題，注重地塊內(nèi)景觀和投資經(jīng)濟(jì)性等相關(guān)內(nèi)容。按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整工作，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達(dá)到土地交易要求。開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權(quán)屬調(diào)查土地開發(fā)范圍的整理土地征收及拆遷安置補(bǔ)償擬定實施方案基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)項目一級開發(fā)的主要內(nèi)容開發(fā)范圍、面積、地上建（構(gòu)）筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設(shè)城市公共綠地建設(shè)城市市政公用設(shè)施ll項目土地一級開發(fā)主要工程量表指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注市政道路m2新建9條次、支道路橋梁座15預(yù)應(yīng)力簡支梁橋場地整理m2河道整治m2公共綠地m226384 項目一級開發(fā)投資估算與財務(wù)分析投資估算（不含土地收儲開發(fā)整理投資回報），各部分費用詳見下表。 序號工程或費用名稱數(shù)值（萬元）第一部分建安工程費第二部分其他基本建設(shè)費用第三部分預(yù)備費第一、二、三部分費用合計工程靜態(tài)投資第四部分建設(shè)期銀行貸款利息工程動態(tài)投資第五部分土地收儲開發(fā)整理投資回報工程總投資資金籌措,，%。，%。土地出讓收入測算項目土地經(jīng)整理后，預(yù)計按440萬元/畝出讓。財務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)土地開發(fā)總收入萬元 土地開發(fā)凈利潤萬元 全部投資回報率%%資本金凈利潤率%%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元 投資回收期（稅前）年 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元 投資回收期（稅后）年 盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入變動成本）。項目盈虧平衡點：。項目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢劣勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，建議作為高檔小區(qū)和配套商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。第二章 項目區(qū)位分析項目位于市的區(qū)（縣）。地塊的東西南北四面分別為：、。研究范圍北臨，南臨。 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)無房、地調(diào)資料，以下數(shù)據(jù)根據(jù)1:1000地形圖圖解量面積測算。地面房屋構(gòu)筑物項目開發(fā)涉及拆遷約后所村約950戶，。土地性質(zhì)扣除已出讓用地面積，已修道路面積。 出讓地塊分析項目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，。用地性質(zhì)數(shù)量（畝）總用地面積2206綠地面積道路面積河道面積中小學(xué)用地已經(jīng)出讓用地可出讓用地其中：住宅用地 商業(yè)用地 項目用地規(guī)劃條件A6A9A8A7A1A4地塊控高60米,建筑密度≤25，容積率≤，綠地率≥38。AA6控高36米，建筑密度≤28，容積率≤，綠化率≥35。AA8控高24米，建筑密度≤30，容積率≤，綠化率≥32。AAA13控高12米,建筑密度≤45，容積率≤，綠化率≥30.現(xiàn)狀路網(wǎng)項目臨、主干道現(xiàn)已建成通車。已開工建設(shè)，項目交通情況比較好。項目區(qū)域規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)劃城市主干路已開工建設(shè)，項目區(qū)域規(guī)劃次、未來交通優(yōu)勢明顯。公共交通情況項目建成后，全區(qū)公交車全覆蓋，方便出行。市地鐵交通情況項目距離軌道1號線約800米，2號線1400米。市域?qū)用骓椖刻幱谑幸?guī)劃濕地區(qū)，臨生態(tài)發(fā)展軸。環(huán)境優(yōu)越。項目所在區(qū)域項目所在綠化景觀布局“二軸二核心區(qū)”，二軸為軸、生態(tài)軸。一處公共綠地核心區(qū)，一處水系濕地景觀區(qū)。 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目靠近市主城區(qū)商業(yè)聚集區(qū)南北向發(fā)展軸與東西向發(fā)展軸。距離附近成熟商業(yè)圈1030分鐘車程。市總體規(guī)劃布局（1）城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)延續(xù)在市中心城區(qū)，緊鄰主城，市傳統(tǒng)中軸南向發(fā)展的末端，與、度假區(qū)緊密聯(lián)系。（2）延伸南北向的功能軸線強(qiáng)化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)領(lǐng)全城，有效的促進(jìn)城南區(qū)域的發(fā)展，帶動舊城改造的進(jìn)程。（3）加強(qiáng)東西向的景觀聯(lián)系主城區(qū)外圍的山體徑流，在中心的平原地區(qū)形成多條河道貫入，同時以為核心向周面輻射的生態(tài)綠化廊道結(jié)合城區(qū)內(nèi)部的開放空間向周邊群山輻射，形成交錯的山水生態(tài)景觀系統(tǒng)。項目所在區(qū)域分析市南市區(qū)（1）市南市區(qū)規(guī)劃1）總體發(fā)展思路：把市建設(shè)成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動性城市。 2）南市區(qū)定位：南市區(qū)自然資源豐富，政府將南市區(qū)定位為旅游度假、體育休閑的新城。 3）南市區(qū)發(fā)展：充分發(fā)揮城區(qū)的歷史文化與自然資源優(yōu)勢，同時大力發(fā)展與旅游觀光、休閑度假和會展產(chǎn)業(yè)相配套，以商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、金融業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 4）片區(qū)簡介： 216。 東市區(qū)：市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，但目前開發(fā)相對其他片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置業(yè)首選。 216。 南市區(qū)：將結(jié)合機(jī)場的搬遷，改造機(jī)場片區(qū)，與會展中心、公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。 216。 西市區(qū)：隨著一些工廠的遷出，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢跟上南市區(qū)和北市區(qū)的步伐，成為市的又一個置業(yè)熱點。 216。 北市區(qū)：北市區(qū)是市的副中心，是行政辦公區(qū)、居民區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。 216。 中心區(qū)：市商務(wù)、金融和文化中心。 項目所在區(qū)域與周邊關(guān)系項目附近生態(tài)環(huán)境本項目地塊所處位置在濕地公園與區(qū)（縣）古鎮(zhèn)附近，項目具有得天獨厚的自然及人文景觀。項目所在區(qū)域部分土地一級市場分析市2012年1月10月上旬，占整個市成交量的59%。南市區(qū)供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。（1）路片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務(wù)為主的綜合城市功能片區(qū)/市金融聚集區(qū)公共交通條件：新增軌道8和導(dǎo)軌填充線LRV（2）片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：是以省奧體中心、國際商務(wù)商業(yè)、文化會展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功能的 城市新中心公共交通條件：軌道6。（3）村片區(qū)位于區(qū)（縣）新螺螄灣片區(qū)。緊鄰汽車客運(yùn)站，與規(guī)劃中的繞城線相接。距離主城區(qū)約12公里，新區(qū)5公里?？傆玫孛娣e：。總建筑面積：761394㎡（其中：地下183444㎡；地上577950㎡）容積率：。公共交通條件：軌道1項目所在區(qū)域二級市場簡介（1）項目周邊二級市場分布隨著市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為市開發(fā)熱點區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場趨于成熟。（2）個盤分析樓盤價格：總價約600萬起主力戶型：270510平米項目地址：位于市區(qū)（縣）路五甲塘濕地公園旁項目介紹：是2008年以10億拍下的市目前為止唯一一塊純別墅居住用地。中航地產(chǎn)將投資7000萬元進(jìn)行改造濕地公園、3000萬元將路打造成大道，斥資4億元打造市首席“航母式”大板地下室以解決板塊住宅地基不均勻沉降頑疾。216。 1號1號項目位于市現(xiàn)有城區(qū)和未來市政府所在地—新城之間,外海東北部,處于濱湖旅游度假帶的心臟位置,占地1116畝。項目區(qū)位及生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越，容積率≤，建筑密度≤30%，綠地率≥45%，建筑限高12米。 用地毗鄰濕地公園，周邊有較豐富的水系資源，為打造一個濱水、生態(tài)濕地型的住宅社區(qū),本方案規(guī)劃了幾條南北和東西向的幾條水系，相互交錯，在水系的兩側(cè)留出了較寬的綠化用地，用來營造公共景觀。這樣，在整個小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連通的綠色生態(tài)走廊。 （2）周邊區(qū)域是整個市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近，西望，區(qū)位優(yōu)勢突出，適宜開發(fā)高檔物業(yè)，作為市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。第三章 SWOT態(tài)勢分析 優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項目地處南市區(qū)，近年來南市區(qū)土地供應(yīng)量最大，未來居住、商業(yè)放量多。交通優(yōu)勢：項目附近已建成路、主干路，路已開始動工修建。環(huán)境優(yōu)勢：本